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本次的中新知识城跑盘之旅，123房先生首先为大家介绍龙湖双珑原著。
龙湖双珑原著在凤凰湖的南边，是北面望湖的一个楼盘。从地理位置来看，没有时代天韵优越。但龙湖在楼栋布局和户型设计上花了一些心思，将景观优势利用到了极致，同时还保障了居住的舒适性。
龙湖这个楼盘有一个特点，它既想做刚需客，但是又不是纯粹刚需的盘。它在刚需定位的基础上，略有拔高，可以看出来是主要面对刚需但对居住品质又有一些追求的客户。
这种定位也导致龙湖双珑原著错过了不少客源，面对招商雍景湾的竞争总是处于弱势。毕竟目前知识城主流客源还是外溢刚需，对价格敏感、对房间数敏感。
我们一起看看吧。
导读：
01 楼盘基本信息
02 区位价值解读
03 配套情况解读
04 不利因素解读
05 楼栋布局价值解读
06 户型价值解读
07 周边图片
08 总结
（15图+3000字，阅读需要10分钟）
01 楼盘基本信息
02 区位价值解读
这周连续推送招商雍景湾、时代天韵和龙湖双珑原著，区位价值解读都一样，于是就单独推送了，翻阅请移步《中新知识城跑盘，轨道YES！产业YES！》。
03 配套情况解读
我们从交通+学校+商业+医疗等4个方面来解读楼盘的配套。目前来看，知识城的配套，规划起点很高很完善，但目前还在起步阶段，生活还很不方便。
三个楼盘比较来看，时代天韵是何棠下站地铁上盖，邻里中心、公交线路、教育配套及其他公建配套都齐全密集且便利，相对区位最优。龙湖双珑原著和招商雍景湾次之。
（1）交通配套
三个楼盘都靠近地铁14号线知识城支线，龙湖双珑原著靠近旺村站，招商雍景湾、时代天韵靠近何棠下站。
时代天韵基本可以说是地铁上盖，周边公交站点和线路也密集，公共交通便利。龙湖双珑原著和招商雍景湾都距离地铁有一定距离，公交线路少，公共交通相对不是特别方便。
（2）学校配套
就当前三个楼盘所在的知识城南起步区来讲，学校都比较不错，有二中会元学校、广州实验中学、南洋华侨中学、凤凰湖小学等。在南起步的北面的九龙新城，还会新建广州开发区外国语学校和九龙新城完全中学。
目前已开学的只有凤凰湖小学、二中会元学校。如若上述学校都建成且开学，知识城的教育配套质量不错。
其他的九佛中学、九佛二中、九龙一小、何棠下小学等，就属于镇级、村级学校。
（图片来源广州房产）
（3）商业+医疗配套
知识城规划了五个邻里中心，作为街区级的小型商业中心。三个楼盘边上都各有一个邻里中心，目前只有时代天韵旁的邻里中心已经开建，其他都尚未动工。未来周边的日常消费，主要依赖楼盘底商和邻里中心。
周边较大型的商业购物中心有广州绿地城配建的商业Mall，投资总看到已经建好了，但目前还没有开业的迹象。
知识城有1综合医院+3专科医院。专科医院（泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院、中山大学肿瘤医院）都在南起步区何棠下站的北侧，综合医院（南方医院知识城分院）在北面的九龙新城。这些医院目前都还在建设中。
04 不利因素解读
目前，知识城的不利因素源有兴丰垃圾填埋场和福山垃圾焚烧厂。
（1）兴丰垃圾填埋场。兴丰场是广州有名的垃圾填埋场，萝岗居民深受其扰。之前的一期已经填满了，17年又新增了二期用地。福山垃圾焚烧厂已经点火试运行了，但目前还没有可靠信源说兴丰垃圾填埋场会被关闭。
（2）福山垃圾焚烧厂。属于福山循环经济产业园的一部分，正式名称是广州市第三资源热力电厂，是全国规模最大的垃圾焚烧电厂。目前已经点火发电。
关于这两个设施，大家将关键词百度一下，就能搜到大量的讨论。投资总这个外行就不多作评论了。
05 楼栋布局价值解读
龙湖双珑原著做了高低配（高层+别墅）。一般在做高低配时，低层建筑容易占去原属于高层应有的园林用地，导致小区并没有太多的公共活动空间，挤压了高层住户的舒适性。
龙湖双珑原著在这方面有所克制，既排布了部分别墅提高了货值，也留够了高层的园林空间，在货值与舒适性之间取得平衡。
整体来讲，龙湖双珑原著的高层楼间距宽，视野开阔，整体舒适感比较高。
投资总划分了高低价值面，请看：
高价值面①、②：望别墅群和凤凰湖湖景，景观资源丰富。同时北面的道路会带来一定的噪音和灰尘。比较可惜是北面望湖景，意味着光照和湖景，二择一，头疼。
高价值面③：高层组团的内部园林。
环绕高价值面②、③的1#、12#、11#、10#虽然目前没有看到户型图，但从楼型可以看出是做了南北通透的户型，既可以北向望湖景、南向望园林，还解决了北向日照不足的问题。将景观优势利用到了极致，妥妥的楼王单位。
低价值面④：区域的主干道会带来一定的车行噪音和灰尘。
低价值点⑤：十字路口，有较大的车行噪音和灰尘，影响居住舒适性。
房先生对各个楼栋按价值高低做了如下分档：
一档：10#、11#、12#、1#。楼王单位，一层四户，北向可望湖景，南向可望园景，南北通透，日照充足。1#北向户型靠近十字路口，会有较大车行噪音和灰尘。
二档：5#、6#、7#、8#、9#、13#、14#、15#、16#。北向望湖景、园景，南向无不利因素。看楼型，一层6户，端位的大户型单位（126㎡）能做到南北通透，兼顾景观与日照。小户型（96㎡）北向单位有景观，但日照较差。
三档：2#、3#、4#、17#、18#。临大路，有一定的车行噪音和灰尘。一层6户。
06 户型价值解读
龙湖当前推售的是二档中的楼栋，楼栋位置还不错，按顺序推售了15#、16#→17#、18#→5#、6#→7#→14#→13#。看网签，15#、16#已经是尾货，其他楼栋都还有的选。
这些楼栋，都是每层6户，户型也比较简单，只有98㎡三房（分横厅竖厅）和126㎡四房（仅竖厅），以98㎡三房为主力户型。
龙湖98平做三房、126平做四房，对刚需来讲，空间利用效率是不高的。极致来讲，98平可以做四房、126平可以做五房，刚需可能更看重房间数。
但是，龙湖的客厅和房间的空间感都更强，居住的舒适性会高。只能理解为，龙湖是面向刚需但又对居住体验有一定追求的客户。
我们一一来看。
（1）98平三房
横厅和竖厅的98平户型格局端正，户型好用。
差别在于，竖厅版本的98平（左），能做到动静分离，但次卧都是东向或西向采光。南向户型采光好，但如果是北向户型，采光会差。需要注意，公卫的采光面很小，采光会比较差，有可能是暗卫。
而横厅版本的98平（右），面宽较大，整体采光更好、全明户型，房间都是南向或北向采光，不会东晒或西晒，舒适性更高
（2）126平四房
126平是123房先生觉得舒适感很强的户型。遗憾的是售楼部没有126平的样板房。
126平四房南北通透，面宽大，整体采光好、全明户型，做到了动静分离，居住舒适性高。
三个次卧面积都比较均衡，不会出现书房特别小导致不好用的情况，整体四个房间都挺好用。
双阳台设计，工作阳台与公卫连在一起，可用性更强，洗衣晾衣都方便。
看楼型，主阳台都是南向的，景8”观面在北面。整体设计相当于客厅、北面两个次卧向景观面倾斜；客厅和主卧则面南，向舒适性倾斜。
07 周边图片
08 总结
龙湖双珑原著的产品力是到位的。高层户型端正好用，房间大、空间感好。在景观资源都在地块北侧的不利情况下，大户型南北通透的设计很好地兼顾了景观与舒适的统一。
从户型配比来看，98平占主力，主要面向刚需且有一定品质追求的客户。同时设计了一定比例的大户型，南北通透，将景观优势发挥到极致，并保证居住舒适性，给地缘置换和追求舒适的客户一定的选择。
整体来讲，槽点不多。但是123房先生还是需要吐槽一下，那就是为啥北向三房户型不能做得更小一点，与南向三房平户型拉开差距，给刚需更多的选择呢。如此一来，对于龙湖的销售去化也是利好，为啥不这么干呢？不解。
（欢迎点击好观看看，谢谢呐不足的欢迎大家评论指出）
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