▌原創：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家
▌主攻： 房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等
1、“歷史違建”：雖經申報，仍可能被強制拆除！
2、買“歷史違建”遇舊改，原業主反悔，拆補權益歸誰？
3、“歷史違建”：廣東高院指令再審，深圳中院：不審！
4、違法建築：發生糾紛，哪些歸法院處理？
5、深圳“歷史違建”類農民房、商鋪、寫字樓、廠房、宿舍等租賃合同多數無效！
“深圳市農村城市化歷史遺留違法建築”，簡稱“歷史違建”，基本沒有產權證明，只有《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》（簡稱《收件回執》），在發生買賣、租賃、析產、侵權、拆遷、執行等糾紛後，該《收件回執》是否可以作為權屬證明？對於訴訟主張是否具有證明作用？
實踐中，法院是這樣認定的（以下均為裁判原文）：
1、2016年09月28日，最高人民法院（2016）最高法行申1760號案：
楊獻麗提交的《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》，只能證明李文禮曾提交申報表和當事人身份證明申報普查，不能證實購地和建房事實，不足以證明與被訴行政行為（深圳市龍崗區處理歷史遺留違法建築領導小組龍崗辦公室向彭東亮核發《深圳市龍崗區歷史遺留違法私房處理證明書》的具體行政行為，該行為系確認涉案房屋已按歷史遺留違法私房處理完結，可到房地產權登記機關辦理產權登記的行為）有利害關係。
2、2019年12月03日，廣東省高級人民法院（2019）粵民申9767號案：
一審期間，萬益源公司提交的深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執、寶安區“清無”疏導臨時場所檢測鑑定備案證明書等證據，並不能證明涉案房產取得建設工程規劃許可或是按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋。一、二審法院依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，認定人人樂公司與萬益源公司簽訂的涉案租賃合同及補充協議無效，並無不當。
3、2019年09月27日，廣東省高級人民法院（2019）粵行終800號案：
《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》只是一種證明收到申請人遞交《農村城市化歷史遺留違法建築普查申報材料》的方式，並非對涉案建築所有權、使用權等進行確權，該行為對上訴人的權利義務不產生實際影響。
4、2019年03月18日，廣東省深圳市中級人民法院（2018）粵03民終25927號案：
涉案房產尚未取得合法產權登記，林小青僅以涉案房產的《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》主張其與梁群峰為涉案房產所有權人、不需返還房產，於法無據，本院不予支持。
5、2018年11月05日，深圳市中級人民法院（2018）粵03民終9117號案：
涉案房產沒有取得產權登記，亦無合法報建手續，在其進行歷史遺留違法建築申報後，尚未經行政處理完畢，亦未取得臨時使用許可證明，仍為違法建築，故涉案《房屋租賃合同》及《協議書》為無效合同。
6、2018年09月26日，廣東省深圳市中級人民法院（2018）粵03民終16053號案：
該房產已於2009年以葉仲恩的名義申報了歷史遺留違法建築，在政府部門尚未作出處理決定前，涉案房產的權屬並不明確。葉仲和主張確認涉案房屋的產權歸葉仲和所有，依據不足。
7、2017年10月26日，廣東省深圳市中級人民法院（2017）粵03民終8158號案：
李頂娃、戴錫瑤、戴政雄以涉案房產已經歷史遺留問題登記，持有《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》為由，主張涉案房產已經行政機關確權處理，本院認為，收件回執僅證明行政機關已經受理該項處理申請，不能證明行政機關已經對此作出處理，李頂娃、戴錫瑤、戴政雄該上訴理由於法無據，本院不予採納。
8、2015年02月09日，廣東省深圳市中級人民法院（2014）深中法房終字第2239號案：
深圳市南山區某街道新圍社區工作站出具的證明及《深圳市農村城市化歷史遺留違法建築普查申報收件回執》僅說明該建築已作為歷史遺留違法建築進行申報，主管部門並未作出房屋建設合法的意見，故原審認定雙方簽訂的《租賃廠房合同》及補充協議為無效合同正確，本院予以維持。
信榮說：不能證明權屬關係，甚至不能證明存在關係，需進一步舉證申報材料、權屬來源！
1、從以上案例可以看出，司法實踐中，一致的觀點是《收件回執》性質僅僅是“一紙收據”，不能證明權屬關係，甚至不能證明持有人與“歷史違建”的建造、佔有關係，對持有人的權利義務不產生實際影響；
2、《收件回執》不但無法證明“歷史違建”合法，相反，可以證明在未經行政處理、依法確權之前，本質還是違法建築，租賃合同統統無效；
3、舉證關鍵在於延伸舉證：《收件回執》裡面的申報材料才是權屬證明資料，當事人舉證不應止於《收件回執》，而應對其背後的申報材料及其形成過程進行蒐集舉證；
4、根據《物權法》第30條規定，物權可以因合法建造的事實行為設立，故建造人應當保留建造資料（如施工合同、工程款支付證明等），並在訴訟過程中舉證；購買人購買時應要求出賣人將該建造資料一併提供，並完善轉讓協議，一旦涉訴，一併舉證；
5、《收件回執》本身在訴訟過程中雖然沒有太大的證明作用，但因其背後的“形成原因證據”在確權處理、舊改拆賠方面具有推定權利人身份的重要作用，故而不可忽視，一旦發放對象錯誤，需儘可能予以糾正（本團隊曾代理客戶提供過糾正服務）！
後記：
歷史遺留違法建築是困擾深圳城市化發展的難題。“一戶一棟”、“兩規”（《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》）、“三規”（《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法》）檔案作為歷史遺留違法建築的登記憑證，是見證城市發展的特殊時代產物，為執法部門和政府決策提供依據和參考，挖掘其潛在價值十分重要。
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