最近，看到疫情復工，突然感覺福州這3年的房地產也是經歷了一次大變革。在2016-2018的火熱期，土拍價格一路上漲，各種高價地刷新了人們的三觀，到了2019年的冷靜期之後，當年的高價地現在有的已經上市，有的還在觀看市場行情。
從幾個高地價樓盤上市的來看，由於地價過高，市場比較冷淡，備案價雖然給的不低，但是銷售的情況就很糟糕了，對於資金厚的可能還能慢慢消化，如果是小開發商，應該這幾年過的是異常辛苦。
對於大家在購房的時候，我建議對於高價地的樓盤多留一點心眼，可能有些開發商已經虧本賣了，不過麵粉這麼貴，麵包便宜賣，那麵包的質量大概率是不太好的。
這次盤點幾個自己比較熟悉的高價樓盤：
1.建發榕墅灣
備案名：建發領江花園，土拍：宗地2017-14號，開發商：建發。
福州兆興房地產開發有限公司（建發）以27.17億+配建28800㎡保障房競得宗地2017-14地塊，成交樓面價23006元/㎡（未計算配建部分）。據相關機構測算，該地塊實際可售樓面價高達31490元/㎡。
分析：地塊位於淮安片區，到現在還沒上市，樓盤容積率1.82，高度36米以下，定位應該是別墅等，不過價格來看，樓面價23006，如果按可售樓面價31490來看，這上市之後要賣到40000多才能保本。
周邊目前的情況，淮安這兩年價格跌的厲害，均價已經都跌破2w了，對於這個樓盤以後上市的衝擊也是巨大。只能看樓盤是怎麼定位和宣傳了。
2.水晶榕著
備案名：水晶山居，土拍：宗地2017-46號，開發商：廈門住宅
廈門特工開發有限公司以166400萬元競得海峽體育中心周邊收儲項目出讓地塊三A（宗地2017-46號），樓面地價21569元/平方米。出讓面積38574平方米（合57.86畝），為住宅用地，容積率為1.0以上，2.0以下（含2.0）
分析：樓盤位於南二環，奧體片區，樓盤是純商品住宅，區位受周邊的三件套影響較大。已上市，備案均價3w，目前去化率5%低的可怕。由於受到奧體受冷，福州整體冷靜影響，樓盤雖然也拿到了3w的備案價，但是去化率太低，估計後面樓盤也要做一些優惠，不然按現在的趨勢，估計2020年也賣不了多少。這個盤也是廈門住宅來福州的第一個盤，可能是不太瞭解福州行情，拿了高價地，讓他們在福州的後續發展受阻。
3.福晟雲樾東昇
備案名：福晟榕華里中心，土拍：宗地2016-12號，開發商：福晟
福晟集團經過67輪競價以17.8億元競得宗地2016-12號地塊，樓面地價為16773元/㎡，溢價率143.5%，據測算可售面積樓面價約33812元/㎡。
分析：目前項目上市了3棟，備案均價在33000，低於可售樓面價，這也是福州世上罕見的情況，從目前銷售來看，去化率好。福晟在17-18年拿地不少，也被市場不景氣，大資金拖垮。
4.首開·螺洲溫泉小鎮|國仕府
備案名：首開紫樾花園，土拍：宗地2016-10號，開發商：首開
首開經過58輪的競價後首開地產以19.5億元競得螺洲小鎮地塊，樓面價為15038元/㎡，溢價率107.23%。
分析：樓盤目前領了三次證，去化率20%左右，備案價28000左右，區位在三環外，藉助地鐵規劃和溫泉入戶做賣點，可惜定位高端住宅，土豪不喜歡那邊，定位剛需房，又太貴。目前銷售也是舉步維艱，估計後面也是要降價做優惠促銷。
5.五一花園
土拍：宗地2016-11號，開發商：陽光城
2016年8月11日，福州宗地2016-11地塊經過108輪競價，最終陽光城集團以15.5億元競得，樓面價21685元/㎡。根據出讓公告約定，競得人須提供安置房建築面積42435㎡，由市政府指定單位按照8467元/㎡回購。業內測算該地塊實際可售樓面地價超過45000元/㎡
分析：位於鼓樓區市中心附近，區位好，只不過可售樓面價達到45000，這上市最少要賣55000以上，而以目前福州的新盤來看，這個項目應該讓陽光城吃癟了。
總結：從上面幾個樓盤看，高額的地價，讓開發商也不想去建設，就算建設完成拿到了政府的高備案價，但是面對了冷靜的市場，只能欲哭無淚。從目前來看，開發商基本也只能做到儘量少虧來做銷售。
從土拍來看，15年福州土拍已經很火熱，地價也是頻繁被刷新，不過後面福州樓市暴漲，也對那些地王來說對沖一下得到優勢。不過16-18年之間的地王就沒那麼幸福了，面對的樓市冷靜，拿著燙手山芋，不建設，銀行利息在跑，建設了，也不好賣。真的是折磨死。
對於剛需購房者來說，這些樓盤也很好分辨，畢竟過高的備案價，購房者也不會輕易上當。試想假如買了這些過高備案價的地王盤，後面去化太低，不得以做優惠，變相降價，對於已經購買的人來說，也是心裡不好受。
題外話：在過去兩年，不少樓盤都是被地價折磨，這次羅列了幾個樓盤，也存在其他同樣的樓盤，大家可以舉例一下，互相借鑑。
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