2019年蘇州中院房屋買賣合同糾紛案例之三（定金性質）
簡要案情：
2018年，胡某出具收條一份，載明：“今收到涉案房屋出售定金1萬元，房屋出售價格為人民幣肆拾捌萬元整，房屋到期日是2018年10月底11月初交房。”
2018年4月11日上午11時，胡某收取定金1萬元；同日下午1點，胡某通過微信轉賬退還王某定金1萬元，但王某並未接收。
2018年5月2日，胡某與案外人鬱某、車某（買受人）簽訂《蘇州市存量房買賣合同》，約定胡某將其所有的位於蘇州市吳中區48萬元價格出售給鬱某、車某。
2018年5月8日，上述房屋登記至鬱某、車某名下。
王某訴請：1、要求判令胡某將案涉房屋過戶至自己名下。2、訴訟費由對方承擔
爭議焦點
- 收條的性質？收條為立約定金還是合同履行定金？
- 違約責任如何承擔？
法院觀點：
吳中區人民法院認為：胡某出具的收條僅載明瞭房屋的位置、房屋價款，對於房款支付方式、支付時間、房屋交付的具體時間等房屋買賣合同應當具備的主要條款均未明確，且根據王某的庭審陳述也能反映出其還需與胡某簽訂《蘇州市存量房買賣合同》，故一審法院認為雙方就涉案房屋僅成立了預約合同，而非房屋買賣合同，但胡某的行為構成了對預約合同的違約，胡某收取的1萬元定金應當雙倍返還王梅。
蘇州中級人民法院認為：胡某以出具收據的形式收取定金1萬元，並未註明買賣合同雙方當事人，亦無房屋具體坐落、產權證信息、產權登記約定，明顯缺少房屋買賣合同應當具備的重要條款。在該收據上的房屋價格、房屋到期時間，尚不足以證實雙方當事人之間成立房屋買賣合同關係，一審法院認定雙方當事人就涉案房屋成立了預約合同關係，胡某違反預約合同約定正確。
律師評
定金是以確保合同的履行為目的，由當事人一方在合同訂立前後，合同履行前預先交付於另一方的金錢或者其他代替物的法律制度。實踐中，按照定金的目的和功能，把定金分為立約定金、成約定金、履約定金、違約定金、解約定金等。
該案中，定金收據雖為合同,由於無法承載規範的房屋買賣合同所具備的必要條款，被法院認定為預約合同。作為立約定金,其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力並無關係,其生效是獨立的,在主合同之前即成立。所以對於出賣人拒絕簽訂主合同時，只能要求其承擔締約過失責任或接受雙倍返還定金。而不能要求其履行主合同（此時並未成立），將房屋過戶到自己名下，或本約合同履行利益損失。
律師提醒：
- 房屋交易達成意向,不僅需要擬定儘可能內容詳盡的合同,且應成為交付定金的前提。
- 買受人交付定金,有必要對定金性質予以明確:履約定金還是立約定金。
“商品房買賣合同司法解釋”第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
“擔保法解釋”《擔保法》第89條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金 。
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