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买公寓还是商品房主要还是看个人需求，商品没有好坏，只有相对的优缺点，关于商品房和公寓房主要区别，1，大小面积，公寓一般20到60平左右，商品房一般在60以上。2，户型，公寓一般单间，一室一厅，，商品房有少量的一室一厅，其他两室三室等。3，价格，同小区可有商品住宅和公寓住宅，相对而言，公寓价格要低于商品价格，就郑州而言，同开发商小区，相差价在3000到5000左右，公寓8000到10000，商品可以13000到15000左右，但是部分小县城公寓价格高于商品房价格。4，税费，就首套而言，购买时公寓税费高3个点左右，而在做为二手房出售时，过户费用公寓综合费率可达到30个点左右。5，位置，公寓一般位于商业中心，热闹繁华，客户群多为单身男女或未婚未育，以工作方便和购物娱乐方便，商品住宅一般考虑学区，绿化，等相关配套。6，公摊，公寓公摊相对较大，平均一梯多户，甚至6到8户，商品一般一梯一户两户。其他不全面，欢迎补充，谢谢🙏
苗泉
大家好，我是龙城房说说，很高兴今天由我来回答这个问题，希望能帮助到大家！
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
以上是个人七年从业经验，希望能帮助到大家，谢谢阅读！
龙城房说说
1、商品房的产权是70年公寓的产权，是40年
2、商品房是民水民电公寓房，是商水民电
3、现在国家对公寓房的税收增加了不少，现在是按差额税计算税费，大概如果这个房子挣20万的话，需要给国家交十万块钱左右的税，所以说很多人不愿意把这么多的钱用来交税费，商品房的税费是满五唯一一个点的契税、满两年是一个点的个税和一个点的契税、不满两年是一个点的个税，一个点的契税，5.6个点的增值税，就拿一套房子100万来打比方，房子满两年需要交的税费是2万元
4、其实还有一点是公寓住的人比较多，比较杂，里边有的是开公司，有的是合租，每层的户数比较多，再加上开公司，所以说就会显得比较乱
5、公寓要求比较高，很多的室外机必须得放在屋内，又占空间又比较吵杂
6、公寓里的很多窗户没有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以说综合以上六点，很多人在有资质的情况下，更多的会选择商品房，如果没有资质的人，可能会选择公寓
五星好评
大家好，我是深圳Mike，很高兴今天回答这个问题：
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
深圳Mike
在全国热点城市房地产市场限购的背景下，公寓由于不限购并且大多处于城市的黄金地段，使得很多人特别是年轻人把投资的目光转向了公寓。购买的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回报率高等。
根据我的经验谈一下当下不建议购买公寓的几点原因：
首先，公寓不是一种规范的被政府认可的产品。住宅、写字楼、商铺这几种产品都没问题，只有公寓是商业办公性质的物业变更为了居住用途，这是在打擦边球，是政府对市场暂时妥协的产物，所以在未来就有可能遇到政策变动的风险，带来不必要的麻烦。
第二，公寓的居住体验太差。因为可以用来办公开公司，所以公寓里面的人群结构复杂并且流动性大，居住办公混杂；由于公寓梯户比比住宅要低住户多为工薪阶层，上下班高峰时段等电梯是一件非常烦人的事情；再有缺少小区公共活动空间和绿化；无暖气等等。总之住公寓是迫不得已的权宜之计，不符合人对良好居住条件的追求的趋势。
第三、公寓的持有费用和卖出税费高，流动性差。公寓产权40年，商业水电，后期卖出税费30%以上远高于住宅，这样导致二手公寓的增值被税费吞噬接盘人少。
第四、公寓的供应量太大增值缓慢，郑州市场由于写字楼供大于求，许多开发商都变更为公寓来销售这是众所周知的。还有更重要的一点儿大家都忽略了，就是公寓与住宅之间能提供的可流通房源数量的对比。购买公寓的人80%是用来投资出租出售的，而住宅80%的人购买为了自住用来投资的房源是很少的，这样来考虑的话，一栋1000户的公寓看上去是很小一栋楼，但是它给市场提供的房源差不多相当于周边四个1000户的中型小区所提供的房源。这样的后果就是公寓出租和出售时会遇到大量竞争对手，出租出售时只能拼价格，所以公寓的租金和售价都比住宅增值慢。
三四线城市的公寓更不能买。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四线城市公寓价格虚高，基本上和同地段同品质的住宅价格相同，不像成熟的一二线城市公寓的价格只有住宅的一半或者三分之二。
当然，极个别的公寓还是有投资价值的。比如郑东新区写字楼集中的区域，如果有品牌不错、产品不错、单价不高的公寓还是可以买的。
天府锦城城市爱好者
为什么买商品房不买公寓，首先要搞清楚它们的区别。
01，产权年限
房子大致可以分为三种类型，分别是普通住宅、商务公寓和酒店式公寓。
其中普通住宅的用地性质为居住用地，产权为70年；商务公寓的用地性质为综合性用地，产权为40年或50年；酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权为40年。
普通住宅的用地性质是居住用地，产权为70年。
02、购房贷款
公寓属于非普通住宅，一般情况下都是不限购的。
若是购买普通住宅的话，通常就会有诸多限制，比如需要提交社保或者个税证明等。
03、落户要求
购买普通住宅，除了一些城市有特殊规定之外，只要房屋面积或者总价达标，或者你符合当地的规定，通常都是能够落户的。公寓是不能落户的，只有70年产权的普通公寓可以落户，但也需要你符合相应的条件。
如果不能落户，对于家中有学龄儿童的家庭来说，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。
04、缴费标准
40年或50年产权的公寓，不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉，而且是商业用电用水，居住成本高，物业费也比较贵，一般在4元每平以上。
普通住宅为民水民电，物业费相对也比较便宜。
05、户型设计
公寓的户型面积比较小，没有特别明显的功能分区，多为精装修的房屋。
普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。
06、住户数量
公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。
普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。
07、税费缴纳
公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。
拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。
08、采光条件
有些商务公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。
而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。
09、功能使用
一般而言，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质。
不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。
根据自己需求来决定是买住宅，还是公寓
窦凯
为什么会买商品房，不买公寓，主要有以下几点原因：
1、升值潜力不同
商品房的升值空间比公寓要大，商品房价格上涨更快，而且二手房容易转手；
2、产权年限不同
普通住宅的产权年限大多为70年，而公寓都是建在商业用地或者工业用地上的，所以产权年限大多为50年或者40年。
3、落户规定不同
公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，因此不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。
4、税费不同
公寓和住宅在税费方面也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都是要缴纳个税的。
5、使用成本不同
公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上是按商业使用的标准来收费的；而住宅则按民用水、电、气的使用标准来收费，这样对比下来，商业公寓的使用成本要高些。
6、学位不同
公寓不能进行学位积分，比如深圳，即使能积分，分值也比住宅商品房的分值低，小孩上不了学。
因此，如果有名额的，还是建议买商品房。
地产前言
买商品房还是买公寓，这是一个艰难的选择，一些人选择买商品房，因为商品房的使用年限更长，而且水电费更便宜，但是有些人就会选择买公寓，因为公寓更加美观，而且贷款门槛低，那么到底该如何选择呢？还是先来看看购买公寓的缺点吧。
1、土地使用年限短
比起商品房，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2、高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。
3、房贷利率高年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。
4、管理费水电费更贵
公寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米；住宅的用电收费标准为0.5元/度，公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要3至10元/平方米/月，比普通住宅1至4元/平方米/月价格要高得多。
5、不能入户没有学位
购买商用公寓是不能入户的，虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
以上就是购买公寓的缺点，故人们更愿意买商品房而不是公寓，希望可以帮到你们。
rain9160
第一，商品房一般指的是70年的住宅，她有较好的小区环境，有较高的物业服务质量，可以落户，可以读公立学校，转手更容易，很多客户买房，都是投资兼自住，投资都希望房价涨，住宅本身比公寓涨幅更大，保值率更高，转手也更容易，自住的人来说，有孩子可以读书，可以落户。
第二，公寓，生活成本偏高，水电气几乎为商用，不能落户，不能读公立，交易税费高，升值潜力较低，转手偏难
时代成都
首先你得了解商品房是啥房子，公寓是啥房子，二者有什么区别，不同。
首先商品房是开发商以市场地价取得得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，他是在获取不动产证后，可自行转让，出租，继承，抵押，交换的固定资产。
其次商品房的物业类型包括住宅，写字楼（公寓），商场，酒店，市场。
再次商品房住宅有70年产权，属于住宅性质，而公寓40年产权，属于商业性质，居住成本高，还有住宅二次销售比较好出手，而公寓二次销售属于商业性质，过户费，税费高，按商业来过户，还有住宅产权自动续期，而公寓商业产权到期须比较一定的土地出让金，还有住宅居住舒适度高，都是板楼或板点结合，而公寓是点式楼，没有南北通透户型，居住舒适度差，费用高，还有住宅能落户，而公寓不行，孩子上学问题得不到解决。
最后所以有的人买商品房住宅而不考虑公寓。
