明天或以後
從今年開始，起碼最少還有5年上漲空間！在昆明房價上，我比較有發言權。首先，我是81出生的土生土長的昆明人，親眼見證了昆明城市發展。其次我母親是老牌地產——中房公司的職工，在體制內率先嚐到了地產紅利的甜頭。再次我雖然工作不太穩定，但在接觸的眾多人中，也比較看好昆明房價升值空間。我家買房比較早，在我19歲，也既2000年高中畢業，家裡就有6套房，2012年賣了一套董家灣冷凍廠對面的房子，實際有100多平米比房產證上的面積要大。2011年在成都青羊區東坡北二路買了套小公寓，在2017年成都晉升新一線城市之前賣了，不得不說是賣虧了。但從2000年到現在2019年，相對來說整個西南的房價都沒有太大的漲幅，對比工資和物價，近二十年房價的這點上漲空間微不足蹈。特別是現在一帶一路政策的實施，昆明獨特的區域位置和特殊的氣候環境，均價才1萬出頭，在外省人眼裡簡直就是白菜價。即然房價近二十年來對比通脹就沒漲，還有很多人為了氣候的舒適和農產品的便宜願意花錢來買房。特別是現在政策也對西部城市有所傾斜，那麼多地產商在昆明紛紛拿地，這房價哪有不上漲的道理？因此我很看好昆明未來5年的樓市發展！
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小菜對昆明房地產未來前途充滿信心！做出這樣的判斷，主要是基於以下這些想法，拿出來跟大家分享，權作是探討和交流。
第一、為什麼對昆明房地產未來前途充滿信心？
（一）主要原因：先分析直接影響昆明房地產發展的4大因素，看看為什麼昆明房價一直在漲？未來昆明房地產為什麼會信心十足？
01、土地成交火熱，市場對未來房價信心十足
我們看新聞都知道，2019年昆明主城區土地成交火熱，共賣了327宗土地，成交土地面積17463畝，成交金額883億元，比2018年增長55%，創近年來新的土地成交記錄。
A、買家實力強勁
2019年，全國銷售榜TOP20房地產公司全部進入昆明市場，而且出手大氣，拿地積極。這些公司可都是品牌公司，不但資金雄厚，還掌握大數據，他們都敢下注昆明市場，說明他們對昆明未來房地產充滿信心，對昆明未來房價充滿信心。
B、溢價率高
據中國指數研究院數據顯示，2019年，昆明土地成交溢價率7.17%，溢價率最高的144%；在327宗成交土地裡面，有47宗土地溢價成交！說明土地交易競爭激烈，房地產公司拿地成本被抬高。
C、樓面價增高
有的公司拿地樓面價3000多元/平米，有的8000多元/平米，最高的是寶能拿滇池草海5號地4宗土地，住宅用地樓面價15923元/平米，是目前最高樓面地價。
房地產公司拿地成本價提高，加上建築、人工、資金成本、管理費用等，那未來這些土地上開發的商品房價格肯定就很高。比如樓面價15923元/平米，還只是土地成本，再加上前面說的那些成本，房價必然會超越2萬/平米才能賣，不然就要虧本。
土地成交火熱，房企拿地積極，顯示大品牌、專業房地產公司對昆明未來房價充滿信心！既然全國知名房地產“專家”都敢真金白銀地下注昆明市場，而不是嘴上說說，那我們吃瓜群眾當然也應該有信心才對。
02、商品房供應量大，但銷售迅猛，庫存有限
A、供應量大
據昆明房產信息網消息，2019年，昆明主城區共發放了570張商品房預售許可證，比2018年多發了194張。全年新增商品房預售面積2035萬方，比2018年多了708萬方，增長53.35%，供應量很大。
B、銷售迅猛
克而瑞調研數據顯示，2019年，昆明主城區商品房成交面積1570萬方，同比增長20.24%，成交均價同比上漲3.02%；月均銷售面積131萬方，全年中，11月銷售面積較低，僅80.21萬方。
C、庫存去化週期短
按2019年11月銷售面積測算，商品房去庫存需要8個月；按月均銷售面積測算，去庫存僅需4.9個月。
供應量雖大，但銷售太迅猛，商品房庫存沒有壓力！相反，如銷售進度保持，短期內還有庫存不足，房價上漲風險。
03、房價指數穩中上漲
A、國家統計局指數
2020年1月16日，國家統計局發佈了2019年12月全國70個大中城市商品住宅銷售價格指數，昆明新房銷售價格環比下跌0.3%，結束了連續41個月上漲行情，成為12月全國16個房價下跌城市之一。同比2018年12月，昆明房價上漲11.1%，幅度不小；這個單月下跌0.3%就顯得沒有“誠意”，“毛毛雨”而已。
B、中國指數研究院數據
過去10年（2010-2019年），中指院數據顯示，昆明房價整體呈穩中上漲趨勢，昆明房價低於全國百城房價，有以下特點：
（A）2010-2017年，昆明房價橫盤（房價滯漲），用時7年，房價整體穩中小跌，房價波動還算穩定；
（B）2015年6月-2017年1月，昆明房價小幅下跌，總跌幅6%；
（C）2017年2月起，昆明房價連續上漲，直至2019年8月，總漲幅37.59%；
（D）2019年9月起，昆明房價開始下跌，總跌幅0.54%；
（E）昆明房價走勢與全國百城房價走勢趨同，但昆明房價低於全國百城房價，差距約37%，昆明房價基數偏低。
兩項房價指數，採用的統計方法和數據來源不同，得出的結論不盡一致。但整體趨勢都能反映出昆明房價客觀的走勢，具有很強參考價值。
04、樓市政策長期穩定，給了房地產健康發展環境
A、樓市調控政策長期穩定
對城市房價影響最大的是地方政策，在這一點上，昆明房地產調控政策是相對穩定和寬鬆的，給了昆明房地產健康穩定發展的外部環境。
過去10年，只有2011年限購令殺傷力最強，對昆明房價產生了極大的抑制作用；雖然後來重啟區域限售和針對外地人買新房的限購令，但都相對寬鬆，沒有對整體房價走勢產生拐點影響。
中央層面“房住不炒”，依然在昆明是適用的，區域限售和限購就是例證。但“穩房價、穩地價、穩預期”也重要，昆明“因城施策”很好地把握了這個調控度。
B、金融政策穩定
過去10年，除了2011年限購令實施期間，銀行配套實施限貸令，強制對有住房貸款記錄的人禁貸以外，沒有再出現過如此嚴厲的樓市金融政策。
去年10月起，住房商貸換錨LPR，前後貸款利率雖有調整，但總體利率上浮不大，首套整體上浮了約0.5%，二套整體上浮了約0.2%，銜接工作平穩過渡。
隨著今年1月央行全面降準，釋放8000億，充實了商業銀行信貸資金，預計節後商貸利率下浮概率大增。
（二）次要原因：再分析間接影響昆明房地產發展的3大因素，看看為什麼昆明房價過去在漲？未來還有信心漲？
01、清晰的城市定位，高大上的前景目標
A、城市定位
在“十三五”規劃綱要中，國家確定了培育20個戰略城市群目標，並在2016年開始實施。後來有所調整，將5個國家級城市群調整為2個灣區經濟圈和3個國家級城市群，其他不變，即9個區域性城市群和6個地區性城市群。
2017年，總理在政府工作報告中首提“灣區經濟”理念，並開始構建、實施粵港澳大灣區規劃；隨後，又規劃並實施了杭州灣大灣區；直接將珠三角和長三角城市群發展理念提升到“灣區經濟”高度。
基於發達國家城鎮化進程及總理“灣區經濟”理念，雲南擬將滇中城市群發展理念提升至滇池灣區高度。
不管是滇中城市群，還是滇池灣區規劃，昆明都是當之無愧的核心！在雲南省內城市中，昆明就是唯一的老大，必將是政府、社會和個人重點投資和發展對象，獨得“恩寵”。
B、前景目標
昆明是省會，雲南唯一的政治、經濟、文化、教育、金融中心，2019年商業魅力城市排行榜新晉一線城市。
這個城市地位，意味著昆明不僅是全省4830萬人遷徙的首選城市，也是全國其他地區人口遷徙的參考城市。
基於泛亞高鐵規劃和中國高鐵戰略，昆明又是泛亞高鐵國內起始站之一，未來規劃是面向南亞、東南亞區域性國際中心城市，目標是引領構建針對南亞、東南亞的“泛亞經濟圈”。雖然這片都是些“窮朋友”，比不上東亞的日本和韓國，但多些朋友，路總會好走些。
C、招牌效應
最近規劃並實施的昆明自貿區、中國大健康產業示範區和國家植物博物館三大招牌，具有一定的吸附效能，加速了房地產進一步發展。
比如，基於大健康產業示範區規劃，昆明成功吸引了全國眾多知名企業入住，並參與建設，像恆大集團的昆明恆大文旅城就是典型代表。
02、持續的經濟發展和人口增長
A、昆明經濟持續向好發展
2019年，昆明GDP預計6400億元，增長7.5%左右。
2010-2018年，昆明GDP逐年增長，增長率有4年超過10%，有5年超過8%；昆明經濟平穩健康發展，佔據雲南經濟絕對老大地位。
圖表來源；歷年政府工作報告數據整理
城市經濟強勁發展，帶來居民收入穩定增長，全市城鎮人均可支配收入逐年在增長，增幅均高於8%。
城市經濟穩定發展，就業機會就會增多，能吸引更多人口流入，新增更多購房需求，也就推動了房價上漲。
圖表來源：歷年政府工作報告數據整理
B、昆明人口持續流入
截止2018年底，昆明常住人口685萬，新增6.7萬；城鎮常住人口499.02萬，新增10.3萬；城鎮常住人口占比72.85%（城鎮化率）。
從經濟發達國家城鎮化進程看，城鎮化率超過70%，城市發展就會從高速發展步入深層次、重點發展階段，這為昆明城市發展迎來機遇。
為什麼這麼說？
72.85%意味著自身人口城鎮化將越來越難，要進一步提升城鎮化率？就需要吸引外來人口，需要去“搶人”來增加“分子”數額。
我們看到，這個問題在發展較快的城市，已經提到議事日程，並已有應對策略，比如武漢等城市，2017年就開始“搶人”了。
為什麼要“搶人”？
武漢城鎮化率在2017年就已達80%，隨著經濟發展，劉易斯拐點必然到來，農業人口向非農產業轉移就會出現拐點，農業人口進城就會越來越少，最終還會枯竭；要持續推進城鎮化，就必須要“搶人”來補。
當然，提升城鎮化率只是各大城市實施“搶人”戰略的目的之一。
因此，我們看到，2019年昆明放開了主城四區租房落戶限制，更多是落實國家倡導的房屋“租售同權”政策，但也有吸引人流的政策效果。目前看，過去9年，昆明年均新增城鎮常住人口都在10萬以上，沒有“搶人”的緊迫感。
但人無遠慮，必有近憂！隨著昆明經濟劉易斯拐點來臨，昆明未來城市發展，可能還是會有人口不足問題。
持續穩定的人口流入，為昆明房地產發展帶來了穩定的購房需求，也就進一步推動了昆明房地產發展和房價上漲。
C、昆明房價收入比適中
國際上有個判斷城市房價是否合理的標準，叫房價收入比，也就是房價和居民家庭收入的比值。
聯合國發佈的房價收入比標準是3-6，也就是說一個居民家庭3-6年的收入可以全款買一套房，那這個城市的房價就是合理的。比值高於3-6，說明房價偏高，居民幸福指數低；比值低於3-6，說明房價很低，居民幸福指數高。
據123網訊，2019年全球房價收入比情況，中國房價收入比29.09，排世界第一；日本11.4，排世界第49位；美國3.5，排世界第90位。
另據上海易居研究院《2019年上半年全國50城房價收入比報告》顯示，昆明房價收入比10，排第36位，偏高於國際標準3-6，偏低於深圳36.1、北京24.9和上海24.6。
在西南地區城市中，成都房價收入比10.4、重慶10.2、貴陽10.8，昆明10最低。也就意味著，昆明居民家庭奮鬥10年，就可以在昆明全款買一套房。
昆明房價收入比在西南地區城市中處於墊底位置，一方面對吸引西南地區人口有積極作用；另一方面也說明昆明房價基數在西南地區城市中，還處在低位水平，還有進一步上漲空間。
03、其他特殊因素
昆明被譽為“春城”和“世界花都”，擁有溫潤的氣候，冬天不冷，夏天不熱，花卉產業發達，氣溫宜居，尤其對東北和西北地區人士，具有較強吸引力。
據本地多個售樓處和各大中介反映，東北和西北地區來昆購房養老的特別多，東北以黑龍江和遼寧人士居多，西北以新疆和寧夏人士居多，置業地以呈貢區為主。
第二、如何看待昆明房價和本地購買力問題？
很多條友都反饋說，昆明工資收入就那麼點兒，房價還那麼高，以後房價怎麼能維持？未來房價還漲得上去嗎？會不會跌？小菜說下對這些問題的看法。
先說一個段子，說房價就像美女的bra，後面就一根線拴著，看著挺不結實的，感覺隨時都可能會斷，然後不就羞羞了嗎？擔心它斷的人很多，盼望它斷的人也不少！但望眼欲穿，不管美女怎麼跳，怎麼活動，大家都只能看見波在動，等不到衣服掉下來。
其實，多地的房價也是這個道理，看著“不結實”，危險也是有的，實際上都很安全。從房價收入比看，昆明比值10，深圳36.1，但深圳房價漲幅仍然很高，因為大灣區規劃，未來還會漲。
目前，政策在調控，房價漲幅已經收窄，2018年全國100城房價漲幅5%，2019年全國100城房價漲幅3.34%，而之前幾年漲幅都在兩位數（中指院數據），多數城市房價現在都在橫盤、滯漲。
政策目標是減緩房價上漲速度，讓經濟上來，讓大家的收入上來，讓房價等一等大家的收入。說白了，如果拿今年的收入去買2015年時候房價的房子，甚至買2010年時候房價的房子，你還會覺得貴嗎？政策就是這個意思。
但經濟在向好發展，通貨膨脹就不可避免，物價就不得不上漲，收入也會漲，房價不能不漲，只能限制漲幅。因此，即便有政策調控，也不能完全限制房價漲，因為這有客觀經濟規律在起作用，人不能完全違背規律，這就是房價指數反映的穩中小漲。
本地居民家庭多數都有房了，多的還有好幾套，甚至更多套，而房價上漲對這些居民家庭新購房是沒有影響的，因為以房換房不會吃虧；沒有住房的本地居民佔比很少，因此，多數本地居民家庭購買力是沒有問題的。
購買力有問題的，更多是新流入人口和高校畢業生。城市房價過高，對於這兩類人群新購房影響很大，但解決辦法也有，比如延緩購房時間，等錢攢夠；或者選擇小戶型、老房子、郊區房子，也能解決購房問題。
因此，在房屋類型、價格很齊全的今天，不同購買力可以買不同的房子；房價上漲不會因為部分群體購買力不濟而放緩腳步。
第三、昆明房子該怎麼買？
01、要用發展的眼光看昆明房價走勢
2009-2018這10年，經測算平均通脹率6.59%；而昆明房價（安居客09年和18年房產均價測算）同時期上漲幅度69.67%，年均漲幅為6.97%，差距0.38%，非常小。
也就意味著，經濟在發展，通貨膨脹就不可避免，物價就得漲，房價是物價的一種，自然也會跟著漲。
通貨膨脹除了推高物價，推高房價，也在帶動居民家庭收入上漲。從上面2010-2018年昆明城鎮居民家庭可支配收入及增速表看，每年增速都高於8%，這個增速跑贏了通脹率，也跑贏了房價增速，未來趨勢大概率也是這樣的。
只要收入增速高於房價漲幅，並且自律儲蓄、合理理財，房價上漲其實是不用怕的。
02、剛需族
地價在漲，房企拿地成本飆升，以後開發的房子起售價肯定會漲，加上商品房銷售迅猛，庫存不足，城市規劃前景好，調控政策寬鬆，昆明房價長期內都看漲。
對剛需族而言，需要就買，有錢就買，合適就買，等待沒有意義。
03、投資客
小菜很支持國家“房住不炒”政策，但人的本性都是逐利的，資本也是逐利的，加上民間資本投資渠道狹窄，房子仍然是民間資本難得的穩健投資品，昆明樓市也不會缺少投資資金身影。
從2019年全國TOP20房企係數入昆出手拿地看，市場和房企對未來昆明樓市信心十足！土地溢價成交多，樓面地價被抬高，必然會傳導到今後1-2年內新開樓盤房價上，這些新房售價肯定就比現在新房售價高。
因此，買下現在樓面地價較低的土地開發的房子，等去年溢價成交的土地開發的房子上市，那現在買的房子價格大概率就會跟著漲。
房壇法菜
要了解昆明的房地產發展前途。首先要分析一個城市的兩項關鍵指標，即人口和經濟發展水平。對於昆明這個城市的人口應該問題不大，主要變數在經濟。
對於昆明的印象，這座位於西南邊陲的城市，三面環山，享有“春城”美譽。長期以來，由於交通不便，對外交流不暢。整個雲南省都是以礦產和菸草，包括旅遊為支柱產業，經濟相對不發達。近年來，經濟增速較快，2017年，GDP增速10%，名列城市增速前茅。
對於昆明未來的房地產，還是保持較為樂觀的態度。主要有五點原因：
1.旅遊產業的快速發展，帶動經濟發展。這主要得益於人們經濟生活水平的提高。隨著昆明與北京、上海、廣州等地的高鐵開通，旅遊資源盡顯經濟發達地區人們面前，對解決當地就業和第三產業轉型升級大有裨益，從而促進昆明的經濟發展。
2.品牌房企入駐，提高產品溢價。目前，國內大多數品牌房企紛紛進入昆明，無論對土地市場，還是產品品質，甚至是經濟發展，都帶來重要影響。高地價，勢必影響到房價，高品質，意味著更高成本，水漲船高，房產價值提升也是自然而然。
3.城中村改造回升勢頭，價值有待進一步釋放。由於地形原因，昆明主城區的土地資源極其有限。挖掘土地資源變得異常困難。一些老舊城中村雖然逐步推進中，但涉及各方利益分配，難度較大，且週期較長。這也意味著開發成本高，對於商品房定價有提升影響。
4.特殊的地理位置鑄就特殊的機遇。昆明作為西南邊陲重鎮，是南亞、東南亞重要的門戶城市。隨著一帶一路和海上絲綢之路戰略的實施下，昆明作為門戶城市的戰略地位越發重要。如果說，讓雲南人又愛又恨的昆明，在歷史上曾作為流放之地的話，那麼三十年河東三十年河西，未來的昆明會是一座讓你眼前一亮，煥然一新、充滿活力之城。
5.人口吸引力。作為省會城市，昆明對周邊的人口吸引力還是非常強大的，在2017年百度地圖《中國城市研究報告》中，昆明上榜省會城市人口吸引力十大城市之一，由此可見，昆明未來人口增長潛力不俗。
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專聊房君
我個人觀點認為，昆明作為雲南省會城市，是雲南政治、經濟、文化中心就不必說了。昆明對於雲南來說最大的優勢是它集中了雲南最好的發展資源和最優良的交通航空網絡。由於雲南是旅遊大省，然而所有的優質旅遊地點都分佈在昆明的周圍地州，可以說是圍繞昆明一圈。因此昆明必將是雲南旅遊的集散中心，加之昆明自身也擁有許多精品旅遊項目，以及在整個中國來說都比較宜居氣候條件，昆明的短時段住房需求會很大，這是需要大量優質房地產支撐的。除了外來短時段住房需求外，昆明在雲南的發展是一家獨大的，其城市規模，現代化程度，資源優先權等等都是雲南其它城市不能比的，就如成都之於四川。因此，雲南其它州市的人都向往著在昆明發展、定居，昆明必將吸收大量雲南本地人口來昆。其次前面提到的昆明獨特的氣候條件，以及算的上比較不錯的城市風格，使昆明成為較為理想的宜居養老城市，加之昆明是雲南乃至中國面相東南亞開放的絕對橋頭堡地位，必然有大量外省人來昆明投資，發展，定居！因此，昆明的房地產還可能長時間處於上升階段！
素練風華
我是一個在昆明生活了十多年的人，2019年已經剩下一個多月了，從安居客2019年1至11月昆明房價走勢圖來看，昆明今年的房價是穩步上漲的，均價不到13000，但是昆明9--10月份新開的樓盤，巫家壩片區基本上在20000以上。再加上昆明宜人的的氣候和獨特的地理位置，所以我個人預計在今後的2到3年之內昆明的房價還會穩步上升。
昆明造價大潘
昆明市的舊城改造還沒有結束也就意味著昆明市還將有房地產市場！按照雲南的全局來說，昆明市是雲南省的省會城市，假如上幾任領導沒有倒臺的話昆明市的經濟將會超過貴陽，也沒有辦法誰讓他們沉不住氣！本來可以收穫更多結果抓了芝麻丟了西瓜！曾經的幾百萬和現在的幾個億相比真的是小巫見大巫！所以說想一口吃個胖子遲早要撐死！慢慢吃做出成績來，即得到了名譽又得到了財富，所以進去的人其實都是不夠聰明不夠明智！只有自由的人才會過得快樂！
晴子酷仔
不要一天盯著房價是漲是是跌。。鋼需或改善型住房有條件就買就換。。沒條件就努力掙。。人生沒得幾個十年可等。。等到六七十歲給你套房子住意義也不大了。。就算房子跌到四千一平也有人買不起。。就算漲到二十萬一平一樣有人買得起。。所以不要等各取所需。。有能力就買，沒能力趕緊努力，不要等降價成白菜價或有人送一套給你。。等不起。。。
紫凡秋荷
漲，再漲！
從武漢這樣的新一線城市來看，近十年都在大漲！近兩年在小漲！
昆明這樣四季如春的城市，不太會跌！宜居！
武漢找房君劉總
十年前因為結婚而買房住滿五年翻一倍，又換房又漲價，現在多有一套房，我認識的人群都賺了，因為地價在漲，打算今年在換一套，你準備好了嗎？
隨風6678
目前一年內昆明的房價是在平穩中往上走，昆明屬於旅遊城市，潛力巨大，未來還是會保持這個趨勢！
