自从98年房改以来，中国房地产经历波澜壮阔的大发展事情，房价在过去十年几乎是一路上涨，一线城市的房价相对于20年前至少翻了10倍以上。房价在快速上涨的过程中，大家怨声载道，但是不得不说中国房地产也是人类发展史上一次奇迹，解决几亿人的住房问题，这不是一般的国家可以做到的。
但是任何事情的发展都是有其规律的，对于房地产市场也是一样，不仅存在周期性，也存在边际递减的效应。过去中国房价快速发展，其实主要是几个原因造成的，最核心的原因就是受益于中国两次婴儿潮的人口大增长导致的住房需求爆发，其次是货币的超发与信贷的扩张，其他的原因都是来作用于这两个核心因素的，加快或许减缓。
但时至今日，中国房地产的发展环境出现根本性的变化。首先从长期需求来看，中国几乎不可能再出现在20世纪的两次婴儿潮。我们看到，即便是在全面放开二胎后，中国当年的人口也只是出现了脉冲式的增长，随后几年又开始慢慢恢复到正常水平。人们的生育意愿在下降，不是政策能一下子改变的。既然无法再出现婴儿潮，即人口很难出现爆发式增长，目前国内人口的自然增长率还是正数，但也是在边缘徘徊，很容易就会出现人口负增长。
人口是房地产发展最核心的问题，是房地产未来需求的关键所在。如果人口无法继续增长，房地产的需求就很难出现增长，未来更多是存量需求的腾挪，改善型需求会有所增加，但改善型需求毕竟无法撑起这个庞大的市场继续上涨。所以，从中长期来看，中国的房地产需求会萎缩的，但是供应仍然会继续增加，目前每年的房地产投资额增长有所放缓，但是依然有很大的开发量在进行，源源不断向市场供应新的房子。从全国来看，供大于求的拐点早已形成，只是局部城市的火热让大家忽略这一根本事实。
我们在看货币政策和信贷政策。近几年金融政策有几个主要基调，前些年是去杠杆，近些年一直强调不会大水漫淹，也就说不会再有很激进的货币政策了，从近期M2的增长来看也基本上能说明这一点。而信贷是否会扩张，主动权其实主要掌握在商业银行手中，商业银行是商业机构，是否加大信贷投放，是要看收益与风险的。而整体的利率下行及以社会发展趋于成熟，整体资产的收益率都在下滑，而由于一些结构性的问题风险却逐渐暴露出来，尤其是房地产市场，房价高企，居民杠杆已经几乎没有空间了，一旦遇到突发事件，居民现金流断了，后果不堪设想。所以现在这个时段，很难期望银行会进行扩张的信贷政策。
从整体的逻辑来讲，国内房地产市场的拐点已经来到。对于庞大的市场，拐点到来之时，总是不太明显。但2019-2020年似乎不是太安分的年份，黑天鹅事件频发，突发事件一桩接着一桩，这在悄然改变消费者的心态。未来，消费者是否愿意承受更大杠杆为了在城市几十平米的住处而把每月收入都贡献出去了？消费者是都会把更多的资金用于消费享受生活，重大突发事件引发的消费者心理变化也不是第一次。如果真是这样，中国房地产的拐点或将加速到来，而且特征会很明显。
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