2月20日，備受關注的上海徐匯濱江地塊被香港置地聯合體以310.5億元拿下，該價格刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的上海董家渡地王記錄，成為上海新總價地王。
該宗地佔地超過320000㎡，總開發體量約180萬㎡的土地，以成交價格計算，1,087,049.6 ㎡地上計容面積計算，樓板價約為28,565元/㎡，如算上地下商業，平均價格約為27,000元/㎡。
上海徐匯濱江西岸金融港地塊區位圖(來源：上海市規劃和自然資源局)
這一總價也略微超過了2014年招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心地塊，成為了中國大陸的總價新地王。
這是春節後繼北京等多個熱點城市出現高溢價率地塊、多房企不懼疫情“搶地”後，上海土地市場再次出現熱度不減的現象。
據中原地產研究中心統計，全國曆史上總價超過100億的地王合計有23宗，上海徐匯濱江地塊總價在全國土地歷史上排名第一，高於2016年310億元成交的深圳寶安全國總價地王，是全國曆史總價新地王，也是2019年來首次出現總價超過100億的地王。
業內人士認為，上海徐匯濱江地塊的交易，為當前略帶蕭條的土地和房產交易市場注入了一劑強心劑，具有非常好的示範效應，後續也能夠帶動土地市場走出降溫空間。不過也有業內人士認為，該地塊主要是自持為主，企業必須全週期運營，所以對於市場來說影響不大。
為市場注入了一劑強心劑？
對於香港置地聯合體以310.5億拿下上海總價地王，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，其信號意義極強，為當前略帶蕭條的土地和房產交易市場注入了一劑強心劑。
“此次地王項目的交易，在近期土地市場略顯悲觀的時候進行，本身就很不尋常。這進一步說明新冠肺炎疫情帶來的衝擊是短期的，整個中國土地市場和房地產市場的基本面沒有改變，房地產市場的韌勁依然存在，中國核心城市優質土地市場仍具投資價值，各類資本依然看好此類重點土地市場。”嚴躍進說。
嚴躍進認為，類似土地的交易，對於上海土地市場甚至全國土地市場都有積極的作用。雖然很多房企近期資金壓力較大，但是各地預售證管控力度在放鬆，客觀上也要求相關房企“行動起來”。如果盲目認為房地產蕭條，最終可能會發現，無論是總價高的地塊還是總價低的地塊，都會被競爭對手所獲取。“當然這也不意味著房企需要拿地王，而是需要積極在近期獲得各類融資，以擴大拿地的自由度。總體上看，上海徐匯濱江地塊的交易，具有非常好的示範效應，後續也能夠帶動土地市場走出降溫空間。”他說。
不過，中原地產首席分析師張大偉則認為，該地塊單價並不高，整體看，地塊主要是自持為主，企業必須全週期運營，所以對於市場來說影響很小。由於地塊太大，所以有這個能力投資和運營的企業並不多。
多地土地市場熱情不減
儘管受疫情影響，但是春節後仍有部分熱點城市土地市場熱度不減，多宗土地高溢價成交，如北京、杭州、寧波、溫州等。據不完全統計，春節後重點城市成交的土地中，溢價率超過20%的超過20宗。其中，寧波有商住用地溢價率高達96.6%，溫州有商住地現場競拍9小時報價455輪溢價率32.79%，杭州有住宅用地10餘家房企競拍最終溢價率29.66%。
以北京為例，2月11日至2月18日，僅8天時間裡共成交了9宗住宅用地，總成交金額達到363.89億元，溢價率超過20%的有7宗，其中有3宗溢價率超過30%，最高溢價率達到49.8%，創2年來新高。而據中原地產研究中心統計，2019年北京合計出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價率超過30%，19宗超過20%。
值得注意的是，春節之後不懼疫情在土地市場上積極搶地的多為具有資金實力的國企或央企。以北京為例，春節後成交的9宗住宅用地中，總價超過40億的5宗土地競得者分別是華潤+中交聯合體（46.7億）、首開+華潤+住總+中交聯合體（54.4億）、綠城（63.6億）、首開+住總+建工聯合體（78.8億），綠城（67億），這些房企基本都是國企、央企背景，資金實力可見一斑。
2020年房地產怎麼走？
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英預測，2020年房地產政策不會有較大幅度的放鬆，且並不具備放鬆的基礎。2020年房地產政策大基調仍是“房住不炒”；同時，也是因城施策，且主要是重點區域的調控，而不再是全國一刀切的政策。她認為，2020年“因城施策”的城市會越來越多，政府對於政策的調控也會更加頻繁，調整方向和內容也會更加全面。但“因城施策”並不意味著就是政策的放鬆，“因城施策”的前提是當地城市房地產市場一定要平穩發展，如果部分城市出現比較強的炒作跡象或者出現房價較快上漲的現象，該類城市仍會出臺收緊政策。
“從中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年樓市健康平穩發展，以及安居宜居的住房目標不會改變，房地產市場將呈現平穩運行態勢。預計房地產調控總體繼續保持從嚴，因城施策的方式會變得更加多樣化，房地產金融側收緊將常態化。”58安居客房產研究院分院院長張波分析說。
2019年12月30日，克爾瑞研究院在《2019年中國房地產總結與展望》中稱，融資收緊、償債高峰的到來，讓多數企業現金壓力陡增。疊加當前市場銷售分化顯著，政策調控的不確定性，企業重心仍會集中在去負債、降槓桿、穩銷售上。就當前市場週期來看，地市、樓市大概率繼續降溫，2020年房企投資態度或將延續近兩年保守的態勢，這一點從多數房企對未來投資表態也可以看出，理性、謹慎出現頻率高，甚至出現部分企業停止拿地的傳聞。
整體而言，謹慎投資的大方向不會轉變，但隨著土地市場降溫、可比地價有回落之勢、以及政府出讓條件可能出現讓步，2020年整體的投資節奏會呈現“前松後緊”的局面，與2019年走勢基本一致，畢竟年前獲得的地塊能夠在年內上市，對於高週轉的企業而言仍有吸引力。
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