今天，市场等来了意料之中的LPR下调。
简单来讲，就是房贷利率降低了。这次，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，此前为4.15%；5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.75%，此前为4.8%。
1年期的下调了10个BP，5年期下调了5个BP。1年期的下调在市场预期之内，5年期略超市场预期。
这对刚需买房和在还贷款的人当然是好事，大家计算，这次调整，百万房贷的话，每月月供会少30元。
在中长期利率下行的大趋势下，我们在买房的时候，建议选浮动利率，不要选固定利率。
利率下调，叠加之前房地产开发商的促销，买房时机是否已经到来？
之前，楼市承压。中原地产研究中心统计，大部分开发商春节期间的成交量相比往年暴跌了95%。疫情中心武汉-年成交30万套的市场，已经凉凉。
2019年在经历了降价和疯狂维权后，房企又一次迎来了考验。用花样年的曾宝宝的话来说就是：我们面临的艰难，还是未知数。
2月9日，融创发布消息，在2月10日至3月31日认购指定项目，自认购之日起享受30天内无理由退房。
紧随其后，花样年、新城、时代中国、绿地、新城控股、中粮等十几家房企也迅速采取了类似行动。其中阳光城更是给出了「半年」的无理由退房期限。
除此之外，恒大更是玩起了5000元预定75折房源，保截至5月10日，不过也有消息称75折是先涨后折等于没降，这我就没空求证了。也有人在员工内购上打好了主意，送车位给优惠，半年内付款，可更名。总之是八仙过海各显神通。
别看各大房企优惠满满，实际上都是营销套路。我们今天就好好盘一盘卖房这件事。
房子属于一户一价的“极度非标品”，而且还是保质期特别长的产品。从供需角度上来说它很难降价。
非标品保证它有一定的稀缺性，长保质期意味着超长的销售期，同时房地产本身的较低的毛利率也让它没有太多可以折让的价格空间（房价中的成本大头都在政府卖地的环节上，而整个房地产行业和各类快消品相比远不是一个暴利的行业）。
而房地产开发又是高度的资金密集型行业，极度依赖融资，销售不顺，导致无法回笼资金就有可能资金链断裂崩盘，因此为了防止高库存带来的风险，开发商势必会在产品定位和定价上严阵以待，营销驱动就是他们必然道路。
简单说开发商在规划时，就会大致把楼盘的房源分为四类：
第一类是占比最大的主力户型。
这类户型是这个楼盘中销量最大的，一般也是带来最大营收的户型，所以规划都是极好的，什么南北通透、三房朝南、户型方正、超大面宽等等。
第二类则是熊市经典产品，低总价的紧凑小户型。
这种户型的好处就是总价低、首付低。稍微降价就可以触及到更多购房者的首付门槛。
第三类就是楼王。
整个楼盘配套最好，位置最佳同时价格也是最贵的。
最后一类就是我们经常吐槽的奇葩户型。
通常是开发商为了提高地块利用率而造成的缺陷户型，现在已经不是很常见了。
以上四种类型，在建造过程中的成本其实差距不大，但在整个推盘的营销过程中，根据当下楼市的行情不同，开发商通常会采取不同的策略：
如果行情还行，同时开发商急于回笼资金就会优先推出主力户型，尽可能在第一次的售卖中回收最多的资金。
如果是为了最大的提高营收，那么优先推出配置最好的楼王，提高楼盘的整体逼格，从而给剩下的户型争取更大的定价空间。要是遇上下行的楼市形势，那么低总价紧凑小户型就会成为开发商的主力卖点，扩大购买人群刺激刚需的策略明显优于挽留投资客。
极端行情下楼市完全凉凉，成交地量，这时候缺陷户型就会成为开发商搏眼球的抓手。这类产品行情火热的时候就悄悄卖掉，行情差就成了当之无愧的弃卒。我们在媒体上看到的“跳楼价”往往就是来自这样的库存货，原本就是卖不掉的房源，博上眼球的同时多少能回点血。
营销上的策略往往是谋事在人，成事在天。开发商在不同的市场行情下会采取不同的销售策略，这一切都基于开发商对自身情况和未来市场的预期评估。策略是否生效则完全是看购房者一边的情况，谁也说不好。
客观上来说这一疫情确实给房企带来了现金压力。
比如去年4月，武汉推出10宗地。融创砸了152亿元包揽了其中4块。融创还和武汉地产集团签署了战略合作协议，悄悄收购了他们的一个资产包。融创在武汉的拿地金额，超过了五百亿。这些房子本来都要在今年卖出去的，现在这个行情还真不敢说顺销。
再比如号称75折历史最大折扣的恒大，根据彭博的数据整体债务在去年6月就已经达到了1160美元，大约7500亿人民币，而这些债务中越46%会在今年年中到期。这些数据的背后都是流动性压力。而随着银行对房地产行业的贷款门槛的提高，这些房企的融资难度都是在不断攀高的。
说到这里大家肯定会有一个问题，现在能不能抄底买房？
还是那句话，房住不炒，如果你真有需求，今年可能会是一个不错的时机。但是想等房市崩盘，那不太可能。
负债率较低的房企往往会选择抗过难关也不会选择降价，而资金紧张的房企也不会轻易选择甩卖，因为降价幅度少，客户不一定买账，还要小心被老客户维权，降价多了还不如直接卖项目省事。
因此行业不景气的时候往往就是龙头食尸的大好时机，资金富裕的房企这时候就会开启扫货模式，拿到项目后包装一下，换个名字，再换一个物业，升级下配套，等下一轮牛市再加价出手。而我国的房地产行业集中度还相当低，能做这种操作的大买家不少，比如近几年融创就是各种接盘，孙老板也得到了“白衣骑士”的美誉。
从过往经验来看，我国政府一直都喜欢逆周期调控，经济萧条，信贷就一定会放水，大水再冲进房地产这个”夜壶“里，因此大开发商从来都是要么房好卖，要么钱好拿。这种情况下房价从来就是”垂死病中惊坐起“，要么躺平，要么起跳。
房企的压力不在于市场而在于金融，2020年的水到底怎么流才真正决定了房企的生死。
不过话也不能说太满，万一疫情之下全国的租户都突然梦寐一套属于自己的住宅，并且他们都有钱买，那楼市行情也未可知。
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