听说降息了，我们是不是要开始炒房了？
这个事得从今天（2月20日），中国人民银行公布了改革后的贷款市场报价利率（LPR）报价说起：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。本次贷款市场报价利率分别较上一次报价下调10、5个基点，其中，5年期LPR为改革以来再次下调。
重要意义就在于，新规后，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。这次LPR利率下调是新规以来，房贷基准利率再次下降！
那问题来了，按照以往历史的经验，房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。房贷利率下调，减轻了购房者负担，而传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。这在2008年金融风暴后出现过，也在上波楼市启动之初2015年出现过。
那这次房贷基准利率下调也会如此吗？
我们客观的来掰扯几句：
首先我们要知道这次降息力度非常小，才5个基点，延续的是这两年“稳健”的基调！这从当前央行已经宣布的宽松措施就能看出。目前，无论是公开市场操作OMO还是中期借贷便利MLF，央行下调利率的幅度都为10 bps，跟2015年央行连续降息5次，每次降低25 bps完全不在一个量级。况且当下的情况也不太可能连续降息五次。因此，当下的宽松情况，跟2015完全没有可比性。
其次，这次降息并没有改变中央“房住不炒”的原则性方针，反而这次降息更像是要发挥“稳”的作用。我们都知道因为疫情的影响，房地产行业开工难、销售难，又有贷款偿还和融资的压力，总之很不好过（恒大地产的75折售房就能看出来），整个行业的发展又会有一个下挫。所以不管从经济的角度还是行业的角度，略微的下调基准利率稳定房价是一个稳妥的行为。
最后，这次降息从购房者角度去看，对购房者的支持力度有限，例如我们就以实际按揭贷款为例来计算一下。
因为全国利率执行各不一样，所以就按照基准利率4.75%加点0.55%来计算（参考标准为广州当前利率水平），贷款100万元，期限30年，等额本息还，结果如下：
相比此前，利息总额减少约1.1万元，月供少还31元。
嗯！每月少还的钱可以让你多吃一斤猪肉！
所以说这种下调幅度对于房价的刺激还是有限的，毕竟银行没有给你减少加点利率，或者说干脆直接取消加点利率，以基准利率给你贷款（或者基准利率进一步大幅下调）。如果这种资金宽松“真正”发生了，才可以说是给了“房价上行”环境，不然，都是为价格“稳定”服务。那回到市场上来说，现在买房成本依旧比较高，也就压制了资金涌入房市抢房，那谈房价大幅上涨也就为时过早！
说到这里基本上也能看清楚了，还是那句话，现阶段下调房贷基准利率目的不是为了刺激房地产，而是为了“稳”！
那针对这个房市“稳”字，对于房地产投资我有几点看法：
虽然说房价目前是稳字当头，不会立马反弹上涨，但我们应该去因城施策去思考这个问题，然后落实到操作上，例如说你在一线城市的话，你现在面临的是刚需房，或者说是置换房，那疫情下很多房产商为了自救都在打折卖房，叠加略微少还的房贷利息，多多少少你的购房成本要减少一点，那么你现在就可以借助这个时机去解决这个问题。那如果是投资房呢，我们还是需要再考量观望，三思而后行。
对于二线城市呢，它不像一线城市有投机的属性加成，所以说二线城市的话主要还是要看经济发展水平，经济发展快，有活力的城市，它的房价弹性也就更大。例如说这次疫情对武汉的经济影响很大，但是疫情终将过去，经济终将回归正轨，那房价因为这个事而砸出来的坑是不是就是黄金？毕竟疫情过后该买的房子他还会买，需求不会减少。反而可能因为恢复经济发展的需求，还会出台一些房市利好政策让你买的更便宜。所以说对于二线城市，我们更需要关注疫情的一个影响和后续政策的出台。
针对三四线城市的房子，我们就需要抱有一个谨慎的态度，因为目前我们还无法确定楼市下行周期的结束（你不能因为一次小降息就认为开始宽松，前面也解释过了），那现在去买三四线城市的房子的话，风险系数是比较高的，有点像接飞刀。更何况现在很多三四线城市的房价是被房地产商牢牢把控的，例如常见的套路是惜盘、捂盘等等，我们普通人看到的房价，可能并不是真实的房价。
反而这次疫情过后呢，开发商可能因为销售、债务等资金链的压力，不得不解散抱团取暖的行为，那房价自然而然会展现出来真实的一面，所以针对三四线城市的房子，有刚需的人完全不用着急。这段时间我们完全可以先做好跟踪，如果一段时间后发现你心仪的房子降价幅度比现在降价幅度还要再打折，那么需要解决刚需问题的人，就可以考虑入场了。至于投资房呢，还是那句话：多考量观望，三思而后行。
此外需要说明的是，盯一下二手房，因为疫情过后，一些二手房和现房、库存房，都会因为资金的原因而上市，那这个时候给我们选择的机会就更多，价格也会更合适。但需要特别强调的是，我们要注意抛出来的库存房的地段如何，居住体验感如何？千万不要因为单纯的图便宜就冲进去了。毕竟，开发商会因为缺钱而低价卖房，但常见的套路也是先把库存中地段不好的先抛出来进行消化，只有等他把这些不好的卖掉以后，发现还缺钱，才会把好东西低价拿出来卖，而我们等的就是那个好东西。所以我们一定要留意这一点问题。
最后多说两句，也是提醒各位不要陷入地产投资里面的陷阱。
例如烂尾楼陷阱。每一次房地产下行周期的时候（或者重大事件导致的行业问题，如当前），小开发商开发的期房都会以及其低的售价出售，你以为好东西冲进去了，但实际上低价卖房的背后是小开发商资金链即将断裂，采取的断臂求生措施，那最后可能的结果就是他收到你的钱跑路或者倒闭了，但房子没法开工了，等于你花了钱，结果买了烂尾楼。因此，就算是挑便宜货，也最好是选现房、大型的开发商，对小房地产开发商的期房一定要留意，千万不要图便宜而陷入大坑。
还有就是二手房陷进。我们在买二手房的时候，一定要注意的是，房屋的归属产权问题，有没有涉及到法律风险。例如说我们在买二手房的时候，只看到他便宜，钱交了，但是发现房屋被原房主质押涉及到法律问题，那最终的结果就是你过不了户，房子可能也会被收走，那你的钱就相当于丢在水池里面了——而且是没有响声的那种！所以我们在买二手房的时候一定要注意这些问题，千万不要一失足成千古恨！
说到这里，我们可以做一个总结：
对于投资房，我们需要三思，而对于刚需房的话，要认真的甄别，别掉坑！若遇到价格低谷、房屋居住属性不错的，可以考虑上车！
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