房貸晚還三個月，開發商把銀行貸款給還完了，退我首付款，要讓我一次性付33萬咋辦？

2020-02-19 13:21:45 佚名

藍翅芳雲藍弦

首先你需要確認下，開發商是否已經將你的貸款結清了。

如果開發商真的已經把貸款給你還完了，他根本沒必要退你的首付款了，如果你的首付高於33萬，開發商還得給你錢了，如果你的首付低於33萬，你還得給開發商錢了，你想想是不是？

發生事情後不要著急，先冷靜下來分析下。

我覺得開發商十有八九是在嚇唬你，所以你首先要去銀行查下確實還了沒有。

小編從事金融行業多年，經歷的這種事情也比較多，開發商最初和銀行合作的時候一般都會簽署一份合作協議，銀行的一般要求是，如果客戶逾期超過90天會從開發商保證金賬戶上將客戶逾期3個月的本金及利息、罰息等所有費用扣除，一般不會將客戶剩餘貸款全部從開發商保證金賬戶上扣除。

如果真是全部扣除了說明兩個問題，要麼開發商真土豪，要麼開發商水平太次。

開發商也不是傻子，他一次性給你結清了，作為客戶你目前的狀態本身就沒有還款能力，你怎麼去還他的錢。

如果沒有給你結清這件事情就好辦了，你只需把開發商給你代償的3個月款項還給開發商，並好好給人家賠禮道歉，保證以後按時還款，開發商給你墊款，也可能會產生少許費用，好好協商，合理的付，不合理的好好溝通。

如果開發商真的一次性給你結清了，也沒什麼可怕的，協商還款。

積極協商處理，必要的時候諮詢律師，因為咱現在沒有償還能力，看看按月還行不行，實在不行只有起訴，就算起訴也是勞民傷財，費時費力的事情。對雙方都沒有好處，是一場持久戰。

希望對你有用，有關必回，謝謝！

最後希望以後能珍惜信用，遇到積極協商處理，一味地逃避不是解決問題的方法，等到事情到了沒有挽回的地步對誰都不好。

負翁的自救

我在做房貸經理的時候，曾經遇到過類似這樣的客戶。

他當時晚還了大概有兩個半月左右。我還給客戶打電話說如果你再不還款，我們就要採取一定的措施。客戶前幾次沒有接電話，最後一次接電話態度非常惡劣，說現在確實沒有錢，願意怎樣就怎樣吧！

對於新房來說，開發商要對客戶進行階段性擔保。也就是在房產證去抵押給銀行之前做一個保證，如果客戶三個月以上未還款，那麼開發商就要替這些客戶償還掉欠銀行的債務。

觸發這一情況之後會帶來什麼樣的後果呢？

首先客戶的徵信上會顯示連續逾期三個月，還有一個“代償”的標誌，基本上只要有“代償”的標誌，以後這個客戶至少在五年以內就與銀行就無緣了。

其次，開發商把原來的房款退還給了銀行之後，就會向購房人索要剩餘房款，也就是題主面臨的這一情況。

到了這個時候，客戶與銀行的債務違約直接轉變為客戶與開發商的交易違約。在還沒有抵押之前，銀行是無權處理你的房子，但是現在開發商則有權不交付房子。因為，從貨款兩清的角度說，你並沒有把足額的款項支付給交易對手，交易對手就有權不交付商品。

那麼這個時候應該怎麼辦呢？

我遇見的那個客戶最後的處理方式自然是要去找開發商。具體兩方怎麼協商的我就不太清楚了。但是最後的結果是，開發商把首付款退給了客戶，同時又收取了他相當一部分的違約金。

開發商的朋友跟我說：“因為那一段時間房子賣的特別好，我並不是一定要把房子賣給他，讓他去籌錢或者起訴怎麼樣？儘快的把房子收回來賣給另一個買家，是我們處理這種事情的原則。購房合同中約定，如果晚交購房款，需要賠付日息萬分之一到萬分之五的違約金。這不和我約金，要至少能夠彌補我們公司的利息成本。”

其實除了讓開發商扣除違約金，把首付退還之外，還有另一個方案。這個方案就是由購房者自己將房子對外轉出，儘快收取一定的款項交付給開發商。

這個方案的好處是可以不用付過多的違約金。不好的地方在於，為了儘快出手，你需要降低房價，同時接你房子的人也不是很好找。

總結：

就目前題主描述的這種情況來看，題主理虧在先，違約在先。所以現在要積極與開發商進行協商，看看下一步的處理方式是什麼。開發商的員工如果願意的話，也會幫助題主去尋找，願意接手你房子的人。

銀行研究僧

銀行的房貸按揭是按期歸還（一個月為一期），三個月未還已經不能稱之為晚還了（三天還差不多），在銀行對於個人信用的考核有個標準，叫做“累六連三”（最近兩年內累積逾期6次或者連續逾期三次），達到這個標準的就是嚴重的個人信用問題，很明顯你就是連三的情況，對於出現這種情況的，銀行有權提前收回貸款本金。

為什麼開發商還款？

逾期三個月，銀行必定已經對你進行過多次催收，一般逾期的三天內就會有客戶經理聯繫你了（因為信貸系統會提示客戶經理，其名下的貸款客戶出現逾期），之後的三個月內都是銀行的催賬之期，如果說貸款人在三個月內均無還款行為，那麼只有兩種情況：一種是失去了還款能力；另一種根本無還款意願。

對於逾期的貸款，有抵押物的銀行會處置抵押物；有保證人的，會向保證人追償。理論上而言，你辦理的是房貸，由房子做抵押，銀行應該直接拍賣房子才對，而不是找開發商。如果該房子已經建設完畢，並辦證出來，那麼確實是拍賣你的房子；但是如果你的房子是期房，尚在建設過程中，銀行其實是無法拍賣的，這種情況下，只能向保證人開發商追償（你當初在辦理按揭住房貸款時，其實是辦理的預抵押登記，而簽訂的合同裡，會約定在產權證辦出來之前，該貸款由開發商提供階段性連帶責任保證擔保，開發商為了銷售房子，也願意籤這個擔保責任），因此期房還款過程中如果你未按時歸還貸款，最終銀行找的是開發商來償還該筆貸款。

如下圖所示：個人購房借款合同最後一頁第一欄為貸款人（銀行）及其法定代表人；第二欄為借款人(你）；第三欄為抵押人（也是你）；第四欄為階段性的保證人（開發商）及其發到代表人。

退我首付款，要讓我一次性付33萬咋辦？

這點我沒看明白，正常情況下，開發商在替你繳納完剩餘的貸款本金之後，會按照原來購房合同約定的協議，要求你歸還開發商替你償還的資金本息，當做全款買房，而不會在退你首付款了。

如果你無法一次性歸還開發商替你繳納的資金本息，那麼你就構成了違約，違約的情況下，開發商有權收回房子並沒收你的個人首付款（部分有約定違約金額比例的，可能首付款會略退回一部分）。

也就是說一旦到這個地步了，除非你有能力一次性付款取得該房產的所有權，否則構成違約後，你出現損失基本是妥妥的了，少則損失部分首付款，多則損失全額首付款。所以對於貸款一定要量力而行，不要盲目東拼西借湊足首付款，而不考慮以後還款的問題，否則最終的損失更大。

鯉行者

你已經違約在先，也就是你錯在先，晚還三個月對於銀行來說你已經斷供了，開發商作為擔保人銀行肯定會要求開發商還銀行的！而且應該你買的是屬於期房，房子還沒有建好，沒有下方房產證的那種，才會出現你這種情況。

至於你當前的難題就是開發商把銀行貸款給還完了，退你首付款，要讓你一次性付33萬咋辦？對於你當前情況你只有三條路可以選擇：

第一種：繼續購房

繼續購房意思就是繼續履行你跟開發商簽訂的合同，把房子的尾款給付了，只要你把房子的尾款給付了之後，房子依舊還是你的。但有一種改變的是你現在已經不能月供了，銀行肯定不會放款給你了，因為你已經出現斷供了，其他銀行也是不行了，你的徵信肯定出現汙點了。

所以如果你想繼續購房，那隻能跟開發商協商了，把房子尾款33萬一次性付清，這樣的話你也可能不算違約，只是把33萬給開發商就行了，不用支付違約金給開發商。而且如果你把33萬給開發商的話，開發商也沒有出現任何損失，也沒有算違約購房，依舊算走的購房正規程序。

第二種：不買房了，退首付款，並且支付違約金

這種情況也就是算你違約處理了，由於你斷供，導致購房程序沒有履行好，而你又主動放棄購房，這種情況的話肯定就是算你違約的。你也不用一次性繳款33萬元了，跟開發商協商好，你沒有能力購房了，打算放棄這個購房，開發商會把你這個首付款退回給你，但是你購房的時候已經跟開發商簽訂了購房合同，等於你放棄購房，違約就需要支付違約金才會把你的首付款給退還給你。

第三種：房子轉讓

其實你這種情況還是有一個辦法的，那就是你跟開發商協商好，你找到下家繼續來購買你這套房。而你之前月供的錢和首付款就是從你的下家收回，至於怎麼辦理手續相信開發商會跟你的下家交接的。只要開發商同意你轉讓房權，而且你又能找到下家，這種情況的話你還是順利拿回你所支付的錢，這樣的話只是稍為麻煩，大家都沒有什麼損失出現，這個也是比較好的處理方法。

綜合以上三種方法，你可以根據你自身情況來選擇一種最適合你當前條件的做法，只要你處理好了也許你的房子或者錢都還是在的。但是不管你怎麼處理，你最終失去的就是徵信了，你由於斷供三個月，你的個人徵信是已經肯定有汙點了，至於以後你想再度貸款買房幾乎是不可能的事，所以你在處理這件事之前一定要考慮到這一點，個人徵信對於你以後跟銀行打交道是非常不利的。

老金財經

因為個人也剛剛才辦了個人房貸手續，你說的這種情況，在辦理房貸的時候，銀行業務員也給過我假設。

還有根據你所描述的情況，首付款退給你，讓你一次性支付33萬。就上面的問題。大概算一下。假如你這套房子總額是33萬。按三成繳了首付。那麼你的貸款應該在20萬左右。就按十年期的貸款。每個月也才兩千多。按正常來說壓力不大。但是主要你還斷供了三個月。間接地反映了一些問題。你要麼遇到什麼大一點的事情。要麼就是你的個人收入來源固定的問題。

而且現在開發商已經為你支付了全款。同樣的，需要你全款購買這套房。我想更多的也是擔心你經濟方面的問題。為了規避風險。

所以如果我是你，會根據你自身現在所遇到的情況。考慮解決方法要麼一次性繳清房款留房，要麼就是扣除違約金返還首付款。

凡人小情感

期房辦理房貸，晚還三個月，相當於已經斷供了！銀行找階段性擔保人（開發商）進行還款並繳納違約金，是很正常的！現如今，開發商給你的兩個選擇：1、退回首付款（可能需扣除部分金額）；2、交齊尾款及違約金共33萬元，這也是合理的要求啊！誰讓過錯方在你呢，買房子辦按揭，沒事斷什麼供呢！

期房辦理月供，開發商需提供階段性擔保

現如今，全國商品房都採用預售制度，高層住宅未封頂、未竣工驗收，即開始售房回款。這種期房，並沒有產權證明，是無法辦理抵押按揭貸款。

因此，銀行就和開發商一“合計”，由開發商為業主按時還款提供連帶擔保責任，保證期限截止到辦理完房產證、他項權證，並交至貸款行為止！

在此期間，一旦業主出現斷供（停貸2個月），那麼銀行是有權要求開發商一次性支付貸款餘額及繳納違約金的。這也正是你所遇到的問題所在！

此時該怎麼辦

目前，你的債權已經由銀行轉為開發商了。而開發商給你的選項，說明房價已經有所上漲了，而且幅度還不低。如果，房價是下跌的，開發商只會要求你一次性補交尾款，怎麼可能會給你退首付款呢！

此時，如果你能一次性支付33萬元的購房尾款及違約金，那麼房子還是屬於你的，購房合同依舊有效！
如果，你無法還清欠款，那麼可事先徵得開發商的同意，出售期房，不過你得找到能全款支付的買家才行。這中間還會涉及到各種稅費、違約金及罰息，操作很是複雜！
實在沒有辦法的話，就拿會自己的首付款吧（需扣除一定金額）！不過，房貸逾期三個月，估計會形成個人信用汙點、甚至是被銀行納入黑名單，對你以後辦理各項銀行業務，影響很大啊！

綜上所述，期房按揭貸款，晚還三個月，帶來的後果還是蠻嚴重的！現如今，留房、還是賣房，該如何抉擇，還需結合自身的情況來綜合考慮才行！

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財經者思

這個問題很難辦了。

房貸晚還三個月，就不是晚還了，甚至已經超越所謂的簡單的逾期，而是房貸嚴重違約了，銀行要按照相應程序走流程。

一般來說，只要在合同規定時間之內沒有還房貸，就算逾期。也有的銀行比較客氣一點，會給於24小時寬限，就是在逾期24小時之內可以不算，超過24小時，就算逾期。一般的逾期，主要是罰息處理。

如果說是晚三天，或者三週，這樣溝通一下都是沒有問題的，銀行也有給與一定的寬限，罰息之後大家你好我好全都好。但超過3個月，就不是一般的逾期，而是比較嚴重的違約。央行規定，逾期（含展期後逾期)90天以內的不良貸款，列為催收貸款，這與業界默認的“連三累六”有著一定的“不謀而合”。

銀行業內，有“連三累六”這種說法，“連三累六”主要是針對個人貸款而言，信用卡逾期一般不算在內。

這是指市民還款逾期達到“連續三個月，累計六次”。如果達到這個標準，就將被銀行視為“問題客戶”。

“連三”的嚴重性更甚於“累六”。如果連續三個月不償還貸款，基本就可以判定他是“惡意”欠款，銀行在審批貸款時一般都會對這類客戶特別慎重。

對於有“連三”問題的借款人，銀行可能視其欠款時間、金額等，採取拒貸或者降低貸款成數、提高貸款利率等措施。

對於具有“累六”問題的借款人，銀行大多會進一步調查其以前貸款逾期的具體情況。

所以，你這種情況，算是比較嚴重的金融違約，銀行對這一類客戶，是非常謹慎的。

開發商把銀行貸款給還完了，退你首付款，要讓你一次性付33萬，那麼說明你購買的是新房。

對於購買新房的客戶來說，一般都有一個由開發商進行階段性擔保的過程。

簡單地說，就是開發商拿房產證抵押給銀行之前做一個保證，如果客戶三個月以上未還款，那麼開發商就要替這些客戶償還掉欠銀行的債務。顯然你是觸動這樣一個條款。

那麼這時候事情已經複雜化了，已經很難協商處理。那麼就按照合同辦事了唄，還錢就是。如果確實沒錢，那麼跟開發商協商一下，開發商收回房子，你要付一些違約金。這些可以協商。或者你把房子迅速轉讓出去，然後還清欠開發商的錢。

購房是一個大事，即使是投資性購房，也要做好資金安排。

波士財經

我在去年在一個三線城市也買了一套房，因為當時工作不太穩定，所以辦理貸款時候特意諮詢了下，你所說的斷供的情況。

房貸與其他商業貸款有所不同，在你的房貸超過兩個月未還，也就是認定斷供，這時候銀行會找第三方擔保人房產開發商。

一般處理就是讓你補齊所有購房款以及違約造成的利息和滯納金。像你這種退還購房款我估計是那套房漲價。開發商有利可圖。所以這種情況，一個收取首付款，房子給開發商，要不就是補齊購房款留住房子。還有就是把房子賣了把全款給開發商，這個有點難需要對方全款付。

如果你又想留住房子又想解決這個問題，建議你去找一些做短期資金拆借的機構。權衡好利益差

房貸拖這麼久不還，對個人影響還是蠻大的，現在徵信體系越來越健全。還是要好好愛護。

奮鬥的小金鑫

因為你的房地產證沒出來，所以開發商為你的房貸提供了階段性的擔保，產權證辦出來了，就抵押給銀行了，開發商的擔保就自動取消了。

現開發商代償，相當於你的債主從銀行轉給了開發商，開發商有權要求你償還代償的本息，但這於購房合同是無關的，購房合同是買賣雙方均無權單方面取消的，你只需歸還開發商代償的本金及代償日之'後與你還款日之前的利息。

如你無法還清欠款，可以出售期房、但須開發商配合變更購房人，開發商肯定會要求你還清欠款再辦理，所以你需出售給有全款支付能力的買家，且旡論你賣出價格的高低，房產總價不能變，這涉及到稅費，有較高的難度，待產權證出來，開發商先資產保全為法院起訴作準備，在未起訴前你均可以出售房產，但前提是要有錢先還清開發商的全部欠款，這樣就可以進行二手房交易，不影響你的買家按揭購房，以上均不到，只能待開發商法院起訴後進入房產司法拍賣流程，一般來說拍賣價格不理想的多，這個要有思想準備，拍買所得價款扣除你欠開發商的錢，交易的稅費、拍賣費等應你承擔的錢後，如有結餘款項應退回給你，不足款項你也得補足給開發商。

開發商代償後，如你與開發商雙方協商同意退房，可以解除購房合同，但按現房產交易，備案登記後視作交易，解約你也得承擔交易的稅費，一般情況房價上漲開發商最好你退房，反之，開發商不會同意你退房。

從你說的情況來看，開發商主動退你首付款，顯然房價己漲，但不知一次性付33萬是什麼費用？如是交易稅費、代償時及代償後的利息，則是正常的。