· 核心结论 ·
2020年2月第三周租赁市场交易量保持低迷。新增房客源数量回升，较去年同期水平相差较大，增长动力不足，传统节后租赁旺季未至。
春节后的租赁市场尚未解冻，成交量低迷。2020年2月第三周，重点18城市总体租赁成交量相比上一周增长99%。节后三周总体交易量增长幅度不大，因为节后第一周（即除夕所在周之后的一周，包含春节假期）交易量较低，节后第二、三周交易量小幅回升，节后三周的总体交易量仅几千套。相比之下，2019年节后第二周市场交易恢复正常，呈现爆发性增长。2020年节后租赁市场相比2019年节后市场，仍然处于冷冻状态尚未回暖。疫情对于租赁市场成交量影响十分显著。
图：重点18城住房租赁市场成交总量走势
全国重点18城市成交量同比下降明显。通过2019年及2020年春节之后第三周的数据进行对比，可以发现2020年节后第三周成交量显著低于去年同期。由于疫情的影响，各城市的租赁市场都尚未恢复，成交量低迷。而从环比来看，由于2019年节后第三周租赁市场已经步入正轨，各城市的环比增长率差异不大，业务处于稳步增长状态。而2020年由于租赁市场尚未恢复，整体交易量基数较小，各城市交易量仍处于波动状态，交易量有升有降。
图：2019及2020年节后第三周重点18城各城市住房租赁市场成交量环比变化
2020年节后第三周租金价格相比去年变化不大。从租金价格来看，各城市相比去年略有波动，但是涨价降价幅度较小，市场租金水平处于稳定状态。而从环比增长率来看，2019及2020年的节后第三周相比上一周的租金价格增长率多数在10%以内。由于租赁成交量太小对平均价格水平的计算可能产生影响，本数据剔除了重点18城中成交量几乎为零的城市。总体而言，疫情对于成交量影响更大，而对价格的影响目前来看并不显著。
图：重点18城各城市住房租赁市场月均租金情况
新增房源量和新增客源量明显低于去年同期水平。按照传统的市场规律，节前新增房客源量呈现下降趋势，节后新增房客源量会迅速回升。对比2019和2020年的数据，2019年春节后第二周、第三周，市场需求迅速回升，新增房源量及客源量大幅增长。而2020年春节之后新增房客源增长速度显著低于去年，尤其是新增房源量仅占去年同期（节后第三周）新增房源量的26.7%。新增房源量增长缓慢的原因主要是出于疫情防控需求，众多小区均采取封闭措施禁止非本小区居民出入，因此房源无法挂牌出租。房客源新增数量缓慢也决定了疫情的影响将会进一步持续。
图：重点18城住房租赁市场新增房源量及客源量走势
市场成交周期相比去年同期变长。2020年1-2月，房源成交周期及客源成交周期都相比去年更长，整个市场处于活跃度较低，成交较为困难的时期。此外，2019年1-2月的几周时间内，房客源成交周期较为平稳，变化不大，而2020年1-2月，房客源成交周期均呈现上升趋势。
图：重点18城租赁房源成交周期比较
从2月数据来看，疫情对于租赁市场的影响体现得较为明显。2019年春节之后，2月份即迎来租赁市场旺季，交易量相比节前增幅巨大。而2020年节后租赁市场到目前为止仍处于冷冻状态，甚至有4个重点城市交易量几乎为零。且从新增房客源数量来看，疫情对租赁市场的影响仍将持续，短期内无法恢复到去年节后市场的活跃状态。
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