嘉實Harvest
針對房地產投資，跟大家分享一些思路：
1、房地產實體投資，目前無論是一線城市，還是二三線城市，目前的房子價格都偏高，如果不是全款購房，貸款月供大部分都大於月租，因此房子只要一買入，就要面臨每個月都要現金流出，持有時間越久，流出越多，因此目前的實體房產屬於耗錢資產，並不優質；
2、如果不看中現金流向，關注未來升值的話，那麼對於投資者的能力有較大要求，因為就算同一個城市，也有的地段升值，有的地段貶值，能不能買到未來升值的房子，跟投資者的知識水平，投資能力，經驗、眼界有很大關係；
3、如果有足夠的投資成本，我個人會比較傾向於投資房產基金REITs，當然目前國內並沒有開發這類基金，相信未來一定會有基金公司針對這個產品進行規劃；
4、目前香港、美國、新加坡等國家都有房產基金可以購買，REITs基金規定每年或者每個季度必須分紅，投資者買了這類基金，就像買了房子並且出租收租金一樣。季度收一次或者一年收一次，非常穩定；
5、REITs基金本身價格也會上漲，在享受分紅的同時，還可以享受基金本身上漲帶來的收益，就像買了房子，房價漲了一樣，賣出的時候，依然享受價格增值的部分。
綜上，如果對目前房產投資的方向把握不準確，我個人更傾向於投資房產基金。以上是我個人的想法，不構成投資意見，希望能對大家有所幫助。
米琳君
在過去的20年裡，無疑投資房地產就是一個“躺著數錢”的項目。
因為在中國14億人口紅利的浪潮下，剛需、改善、甚至炒作都推動著房價上漲。只要你在2000年後開始有投資房產的想法，那麼租金收益+升值回報率所帶來的利潤是非常大的。
但是，從現在往後看10-20年，其實中國的人口紅利已經見頂，老齡化非常嚴重，再加上許多城市的空置率非常高，說明房子已經不是滿足剛需、改善了。而更多的偏向於大家投機、炒作的心態。
所以，放在在未來會產生分化，想要靠著房產跑贏通脹的概率較低，難度係數較大。
一線城市的住房空置率為 16.8%；
二線城市的住房空置率為22.2%；
三線城市的住房空置率為21.81%；
綜上，未來人口還是一個流入一線和新一線，而對於三四五線城市來說，則是一個淨流出的狀態。
所以，如果還是要選擇房地產投資的話，就要拋棄以前的炒作心態，擁抱長線價值投資的策略。以一線和新一線為主要投資目標，拉長5-10年的角度。這樣的話，從租金收益+升值空間來看，回報率還是可以跑贏通脹的。
但是對於三四五線來說，則更多的是滿足剛需、改善，而沒有必要投資了！
關注張大仙，投資不迷路，感謝你的點贊和支持。
琅琊榜首張大仙
佈局工業地產，是一個不錯的思路。如何佈局工業地產投資呢？
一、工業地產市場背景分析
1、工業地產曾是［待字閨中］的［大家閨秀］
2016年以前，除製造類企業外，非製造類企業即工業地產開發商獲取工業用地也比較容易，幾乎沒有市場競爭。同一時期，傳統房地產企業因住宅、商業、旅遊等地產開發利潤豐厚，沒有注意也沒有想進入工業地產領域。當時，只有華夏幸福一家獨大，並很快成為行業龍頭。此外，工業地產領域僅有聯東U谷、中節能、中南高科等為數不多的幾家小品牌企業，其他多為當地僅有1-2個項目的小型工業地產開發商。
2、工業地產市場已迎來朝霞，傳統地產各路品牌商處於［夢醒時分］，紛紛搶做［早飛的鳥兒］
近幾年，住宅地產受到“房住不炒”政策之限，商業地產受到互聯網電商的衝擊，旅遊地產受到前期投資過大及後期風險較高等影響，因而這些主力房地產類型的市場漸漸走下坡路。
2016年以來，傳統房地產領域的大品牌企業，如萬科、恆大、碧桂園、龍湖、雅居樂、中南集團等，紛紛把目標轉移與瞄準了工業地產這片“藍海”。此外，一些相關領域的投資者，包括外資投資基金，也看到工業地產有利可圖，紛紛殺入工業地產領域。
3、工業地產的門檻逐步提高，對於開發商產業運營能力有更高要求，工業用地不易獲取
由於傳統品牌地產商的介入，原有工業地產商的發力，短短2-3年使得工業地產的土地指標突然緊張起來，面對這麼多要拿地的工業地產開發商，各地ZF也轉變了政策風向，開始“惜地如金”，對開發商東挑西撿，對項目落地要求逐步提高與加碼。ZF對工業地產開發商不僅有外資投資、龍頭企業引進、稅收創造、人才引進等方面的高要求，還有其他很多要求與限定，如開發商須有一定的工業房產自持比例等。
當下，工業地產的土地十分緊俏，就連從傳統地產轉型來的“碧桂園”們也不太容易拿到工業土地，何況中小開發商。想要拿地，就是更難。
二、工業地產佈局投資前期策略與建議
1、認清工業地產的發展前景
雖然工業地產有項目週期較長、利潤不高的特點，但是，工業地產項目總體投資較低，受到產業政策鼓勵（包括各類優惠政策及獎勵政策），後期運營中“二次贏利”點較多。
因此，在傳統房地產不景氣的背景下，在宏觀經濟與ZF政策雙輪驅動下，工業地產開發，成為了房地產市場新的風向標。
2、認清工業地產運營管理能力及產業資源整合能力的重要性
當下，工業地產開發，難點一是拿地難，ZF要求高、訴求多；難點二是招S難，好企業、好項目的引進並不容易；難點三是運營難，產業園運營與“二次贏利”方面成功案例較少、高D人才奇缺。
工業地產佈局投資需要有經驗、有成功案例的專ye工業地產經營管理團隊。要找到這樣的人才與團隊，才可以進入工業地產領域。
3、認清工業用地獲取的方式與路徑
工業用地獲取雖然要招拍掛，但並不是出價高者得地。這是工業地產與住宅及商業地產不一樣的地方。
團隊要能夠了解各地ZF政策走向與訴求，把握當地產業發展趨勢與脈絡，熟悉ZF產業發展痛點與難點，懂得項目地塊選址關鍵。
團隊通過整合一些資源，進行一些策劃，利用一些技術，實施幾輪迴合，達成協議，實施招拍掛，形成在ZF、開發商及合作機構各方多贏的局面下取得項目所需的工業用地。
三、工業地產項目運作策略與建議
1、確定投資主題
目前，我們正處於傳統制造業轉型升級的過程中，戰略性新興產業如高D裝備製造、精M機械與數控加工、智能物流、新一代信息技術、生物醫藥、新能源（汽車）、新材料等產業領域，是各地各級地方ZF非常歡迎的。
2、整合產業資源
在戰略性新興產業領域，有一些實力強勁的上市公司、龍頭企業、獨角獸企業，也有大量的高新技術企業，也有不少外資企業，這些吸引力大的［頭部］資源，需要整合到工業地產項目中，形成地方、企業及自身三贏格局。
3、建立整體運營體系
～建立強大的產業運營團隊和運營執行體系。
～建立與運作專項的產業基金。
～建立與外部科技運營機構的合作伙伴關係。
～建立科技孵化器、加速器和智能工廠（包括研發、中試及檢測）。
～建立科技人才服務及人才尤其是技術人才培訓系統。
～建立產業研究及政策研究部門或機構。
～建立工業地產規劃與建設Bu門或機構，以及與傳統地產類似的各相關部門。
創智研究院
首先說的是投資，房地產的未來總體房價整體上應該是很難有很大漲幅了，房產的收益無非就是房價的上漲和 租金收益。
在房價很難的情況下可重點佈局學區房與醫院房！特別是一些城市現在都會建設一些什麼北大附屬中學 啥的，都很偏，投資這些奇特地塊後面租出去會比相同市區內的房子要賺。因為後期階段陪讀的父母會更多，房子很容易出租和漲價，醫院也是同等道理。
另外一種可以投資大學城或者學校區域，一定是大學！！！周邊的房子，或者可以在一些城中村購買整棟出租或者轉二手房東進行經驗旅店開房等，收益一定高過現階段買房升值，比較大學不容易搬遷，同時大學的升學率人數大且會消費！！！這部分的錢是最好賺的。
唯物唯語
大家好，我是熊大，很高興能夠回答這個問題，以下是我的觀點分享：
第一：必須接受一個事實，就是房地產的投資已經結束了最黃金的時間節點；全國大部分城市的供給關係已正式進入存量時代，2008年到2017年可以說是房地產投資的十年黃金大牛市。
第二：是不是就意味著我們的房地產投資走向陌路呢？答案：非也！除了全國核心一線城市的核心地段存在較大的升值空間以外，其餘的小部分1.5線城市是橫盤整理，還有小幅上揚，另外絕大部分80%~90%的城市是橫著那個地方不動或者說是下跌的狀態。相信大家一下子就能夠明白我說的道理，二線城市以下的房地產買賣基本上處於一個有價無市的交易狀態，房地產屬於是大宗商品，流動性在當下存量時代來講是很難交易成功的，這一點大家必須要明白，否則你的投資你的錢會喪失掉流動性，最後就是一堆鋼筋加混凝土的不動產。
第三：剛需房該買的時候就要買，尤其是在這種疫情的情況下，國內經濟持續低迷的情況下可以買到打折的商品房，現在有剛需需求的人買房是一個好的時機。
第四：投資一定要確認外在的市場和整個行業的趨勢變化，以過去10年來講，投資房地產絕對是比較好的一個選擇，拿到當下到未來10年來講投資房地產，一定是要謹慎小心，做到風險防範為主。
第五：最後想說的一點就是無論你投資做什麼事情，一定要把最差最壞的結果先想到，這樣子自己做出來的決策心裡面才有底，投資最後的結果就是價值交換，如果說你投資的一棟房子到最後是有價無市無法有效的正常交易，那麼就與自己當初投資的意向相違背，這樣的投資某種程度上來講是錯誤的，也是不合理的，所以大家一定要特別注意。
好了，我是熊大！以上的觀點，希望對你有所幫助，謝謝。
相信Dream
從事6年的金融民工分享一些看法。
房地產投資黃金時代已經過去，更多應該將房地產投資看做正常投資產品，未來可以考慮以下幾點:
一是選對國家，現在國內投資房地產平均收益越來越小，更多人將目光投向海外，依然存在大把機會；
二是選對城市，三四線去庫存壓力大，但一二線某些城市還是有較大增長空間，存在增長潛力；
三是選對片區，同一個城市有些片區還是具有投資價值，就看有沒有長遠眼光，如學區房、地鐵房等；
四是選對具體投資方向，房地產投資以前更多是商品房投資，未來可能是商業旅遊地產；
五是直接選擇房地產公司或基金投資，投資金融化資產，變現、流動性更強，而且可以分享市場平均投資收益。
財經微講堂
以後房地產增值空間較好的也是較有價值投資的房產主要表現在以下幾點，第一，較有發展空間的大城市，比如一線城市、人口淨持續流入的等方面。第二，城市中的核心地段。第三，主要投資於剛需房、學區房、地鐵房還有俱有本地特色的特色房。注意了，別貪價格便宜的房子，貴有貴的理由，那些邊邊角角的房子以後發展較慢。
大盤預判
如果現在投資房產的話，總體來說，房地產它呈現一個泡沫經濟，你得考慮到國內當前的房產的租售比，根據你當地的房價以及一個平均的租金，用租金除以房價，它可以測算出你這個投資房產的回本大概要多少年？
如果想單純的靠租金賺取收益相對來說是很不划算的，很多人就是因為這種不理智的行為，反而陷入了無盡的房貸壓力當中。
如果要投資買房，可以看一下當地的政策房，有點兒類似於可轉債，就是那種要拆遷的房。
Mrs文
首先我們要弄清楚投資房地產和剛需自住購買房地產的區別，然後才能說清楚如何有效進行房地產投資。
在已有住房的條件下， 如果單從投資的角度去考慮配置房地產方面的投資，我認為應該從以下兩點去考慮:
第一:進行房地產金融方面的投資是最穩妥的投資方式，比方說房地產公司的股票，債券，或者房地產主題的基金等等，這方面的好處不用我在這裡闡述了。
第二:如果更喜歡購買房地產物業的模式，那就考慮準一線的大城市，再結合價格，租售比等指標進行投資，如果能力允許，另外還可以關注海外市場。
以上就是本人的一些觀點。
股市微名
說句實話一線城市應該還是穩中有升，店面受網上交易的影響還是謹慎為好。至於三四線城市應該高位振盪下行。如果是用來住也不要緊，至於投資那就算了吧。
