孟飞dancer103
感谢楼主问题，现在我们也来分享下个人见解。
买小面积的两种可能1.刚需住宅，2.投资房子。
针对一线城市来讲，刚需住宅的成交率要远远大于公寓，首先刚需可落户，可上学，后期小户型还有一个优势就是容易转手。容易转手相对于大户型来讲。但是公寓就不见得容易转手。而且在一线城市不能上学，落户，所以这一点就是住宅和公寓的差别。[祈祷][玫瑰]
房城城
小面积的平层从刚需的角度来讲比较有保值率，因为具有学区功能，各地情况不一样。我以广西为例子，公寓适合投资，不适合第一套房子。小面积平层在学区，转让税费较低，适合单身女性女性或者刚需人群，而公寓后期转让的税费比小平层多。但是大部分的公寓模式都会走loft公寓的营销模式，面积上会略大一点，简单说就是加大了层高，来换取空间。类似长租公寓。物业管理更加精细，以广西南宁的精装小公寓，更加适合投资型的客户，如果你已经有一套平层的大房子，在目前信贷无法贷款第二套的情况下去建议考虑这类投资型比较长的公寓，如果你是需要有学位的建议你还是考虑平层住宅公寓。
南宁楼市小表妹
这个时候不太适合买房，建议三月后，四五月都可以。
你是想在老家做点投资，这是你的直接诉求。
1、另外你想逢年过节回去偶尔住一下的情况，这个不管是买住宅还是公寓，很难满足，因为你要出租出去才能有回报，租客都是长租为主，是不会那么配合你的，你想什么时候回去住，会极大和租客冲突，和许可冲突就会和你的租金收益冲突。这是租给作为居住使用的情况，如果你的租客是用来办公或者仓库等，根本就没法住。
2、有种情况，你买的是产权式酒店包租包运营的，作为业主，有稳定的收入回报，也会给你一些会员入驻名额，可以免费入住多少天，也有优惠价，有些大的酒店集团还可以换住。
下面还是说一下给你的购买建议：
1、追求增值变现快，就买住宅，产权70年；不用考虑公寓了。因为公寓很难卖掉，价格增值空间也没有住宅大，转手特别难，税费高，买家难找。
2、如果做长期投资，住宅公寓都可以。尤其是小城市更建议买住宅。长线主要是租金回报收益，不过目前的房价来看，至少十几年回本。但是长线对住宅来说增值空间也是稳定的。
3、综合来看，买小户型住宅合适。
另外补充一下，如果真要投资产权式需要特别注意：极易入坑，不要被各种的投资回报算法弄花了眼，承诺的东西是否符合规范，合同主体是否一直等等。
贵阳诸葛找房网
您好、很高兴回答这个问题！首先要知道性质哪些不同、彼此优势和劣势也有所不同！个人观点投资选择复试、居住选择住宅！
一、什么是住宅？
住宅是专供人们居住用的房屋，它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。一般是以家庭为单位居住，多为两室和三室。
二、什么是公寓？
公寓是商业地产中最为广泛的一种地产形式，其最大的特点是宜商宜住，主要表现在户型设计，物业管理，配套设施上。大部分公寓的土地性质为公共用地，在建筑方面有较严格的要求和标准，比如不得设置阳台，规划间距等都要按照规定制定。
三、公寓和住宅有什么区别？
1、产权年限不同
要说住宅和公寓有啥区别，最明显的就是产权年限了；虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。只有正规住宅产权年限才是70年，公寓产权年限一般是40年或50年。
2、水电收费标准不同
住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
3、居住舒适度不同
一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，不仅可以居住，也可以商用，人员流动性高，无小区环境，舒适性差；住宅三通，公寓部分不通气；住宅有划分区域的学校，可转让；公寓不一定，可能有指标，转让之后无。
值得一提的是，LOFT公寓产品在户型装修设计上，稍加改装，极有可能一房变两房、两房变三房。
房地产陈仔
先分析一下住宅和公寓的优劣势：
一、购买公寓的优点和缺点
1、优点：公寓户型面积一般是30—60平米，户型面积小，总价低。不但是精装修交房的，而且拎包就可以入住，这样一来，就免去了装修带来的繁琐，从而能够节省费用和时间。
最重要的一点就是，公寓在很多城市不限制购买套数，也不限制贷款。不计入家庭购房套限购政策。
2、公寓的缺点：
普通公寓的公寓楼梯户比大，每层楼户数多，电梯少，出入高峰容易拥挤。跟住宅相比，贷款利率较高，首付要50%左右，贷款年限最高是10年，月供较高。
公寓普遍不带学位，二手转让的时候按照商业类过户，税费达到成交额的13-15%税点，较住宅高很多。
二、购买住宅的优点和缺点：
什么是普通住宅？
其实所谓的普通住宅就是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。按照国家的规定，普通住宅的产权年限是70年，建筑面积140平米以下。
1、购买普通住宅的优点
住宅首付比例较低，目前国内绝大多数城镇是执行30%首套首付比例，部分三线城市还可以做到20%首付。贷款利率较低，贷款年限最高可以做30年，月供相对公寓较低，还款压力小。
住宅普遍都带有学位。
二手转让过户税费相对较低。
水电费按民用标准收取，土地使用年限是70年。
2、住宅的缺点
很多城市有限购限售限贷。
住宅项目在规划设计面积相对于公寓来说，面积较大，普遍都是2房70平米起跳，总价高。另外，因为毛坯普通住宅要花钱装修，所以非常耗时耗力，而且装修事物也非常繁琐。
总结：由于你是在外地生活，不常住。另外考虑到在其他城市的限购和限贷政策，为了能给其他城市留个购房和贷款资格，建议你老家这套买公寓，公寓不限购不限贷。
意马房子
首先平层住宅是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间处于同一层面的居住建筑，复式公寓是指一套房屋厅、卧、卫等不处于同一平米的居住建筑。
第一:空间性，看两者的需求，年轻人追求个性可能喜欢空间变化多点的复式，中老年人追求平稳可能选择后者；
第二:房产性质，平层住宅是70年产权，复式公寓是40年产权，复式公寓属于商业性质，不能落户，不享受孩子就近上学，水电及房屋贷款按照商业性质交，比住宅性质较高。
第三:通俗点说住宅是金，公寓是银，因为住宅有学位、户口、产权年限长、金融杠杆大、升职快等优势，劣势是限购也限贷，公寓则不限购限贷，
孰好孰坏，您应该能判断咯吧。
A房建A
根据自身需求可以分几个方面：
1.对于刚需性而言，买房满足几个方面的功能需求
a.上学、落户复式公寓是没办法达到目的
b.公司注册平层住宅是没办法注册
2.对于投资或者居住的客户来讲，住宅和复式公寓都能满足其功能需求，但有各自的特性：
a.住宅房水电煤都是民用，生活成本较低
b.复式公寓靠近繁华商业区，交通便利
总结，一般性居家两者都可以，但整体住宅的功能性教好，对于投资性客户两者都可以，但复式公寓一定要选择好地段。从交易来讲，后期复式公寓交易税费可能相对较高，住宅较好；从注册公司及限购（公寓不限购）角度来讲必须是复式公寓。
白起亿翁
建议买小平层的房间，布局更合理。公寓目前还有一些法律、政策上的问题没有到位： 1.产权问题，一是可能不是独立产权；二是期限短，有些从拿地到交房可能就10年没了+基本能保证40年产权就不容易了。 2.买卖税费高，商住两用房的交易税费和普通住房的差别很大，以后转手麻烦。 3.物业费，水电煤费用高，商住两用房的这部分费用一般是普通住房的2倍。 4.不能安置户口，商住两用房的性质导致不能放户口，只适合注册公司。 5.人员环境杂乱，因为开公司的比较多，导致作息不规律，人员混杂的情况。 6.居住实用性，这类住房一般都是一梯多户容积率高，而且户型，采光，舒适度都不会很好。整体来说商住两用的投资回报率是偏低的，实用性也不高，还是建议平层比较好。
东瓜猪Tate
各有各的优缺点，平层类的小面积住宅的优点是:1.产权年限70年。2.民用的水费，电费，物业费低。3.基本上同层住宅户数数量少，不会很多，相对来说比较安静。4.适合刚需，如要转手，容易出手。缺点是:面积小，空间小，不适合改造。
公寓楼的优点:1.成熟商圈，办公的周边公寓楼租住者基本都是白领，素质相对较高，容易出租。2.挑高的公寓楼适合改造成复式，可以有更大的空间基本上4.6米挑高，40平方左右可以做到3室。3.楼下基本都是商业圈，很方便。
缺点是:1.公寓楼的水电，物业，停车费都高2.同层户数多，相对较嘈杂。3.产权40年。以上分析希望能对你的问题提供点帮助，谢谢
零碎记忆vs
我想你应该是在一线城市工作.老家可能在二线或者三线。
公寓在一线城市的投资属性不是很高，如果打算长期持有收租是个不错的选择，但是盈利套现是个非常困难的事情.除非是一线城市的CBD黄金地段，而且是15年前买公寓的那批.才有机会溢价。
在二线三线城市我们会发现其实公寓非常受欢迎，无论是租金还是溢价空间都是非常可观，可能与这种公寓产品在本地比较缺乏有关。
根据你当地的情况和数据分析，根据租售比做一个判断，还有个很重要的问题，你们那里的公寓是否是民用水电，是否能用天然气？如果和住宅一样可以民用水电还可以天然气，在老家选择公寓也是个不错的选择。
疫情期间是最好的抄底机会，今年是最坏的一年却又是机会最多的一年[灵光一闪]
