感觉众业皆停地产独兴,为何有人说疫情不会从根本上影响房地产行业发展?

静夜史


小菜认为,你这个感觉不是很准!目前众业确实都受到了疫情影响陷入停滞。其中,地产受到的冲击也不小!从数据看,没有兴,还很衰!医药、借贷这些行业才很兴,因为大家都需要看病、借钱。但疫情不会从根本上影响房地产发展这个感觉是准的,房地产仍将延续分化趋势。

第一、疫情影响了多个行业

疫情来了,大家都不敢出门,全国多个行业都受影响,每个人都揪着一颗心!生怕自己被感染,被隔离起来,难受不说,还要打针吃药!你说鬼不鬼火。

疫情冲击的行业包括餐饮、旅游、房地产、影院、机场、酒店、景区等,简直就是一场空前的行业危机。从这些行业看,冲击最大的小菜认为是旅游业,吃喝玩乐都被限制了。

2003年非典时期,据中国饭店业协会数据,国内游同比下降13%,旅行社营收增速降低28%,星级酒店客户入住率同比降低4%,普通酒店入住率同比下滑43%。从国内游和酒店入住情况可以看出,非典疫情严重冲击了旅游业。

再看今年房地产业,中房协建议地产商在疫情期间关停售楼部,建议中介关门歇业,目前多地都在响应协会号召,房地产业目前在运营的就剩线上渠道啦。

据CRIC数据显示,全国88个重点城市春节假期,房产交易量环比下滑93%,而一线城市叠加春节假期人口外流二三四线,房产交易量环比下跌99%,完全是断崖式下跌。

春节假期结束后的首周成交数据,同样是断崖式下跌,同比2019年下跌95%,对比2018年的话,也跌了96%,而往年春节收假后的首周交易量,已经明显在回暖了。

任何事情都有两面性,“几家欢喜几家愁”。疫情期间,医药、医疗设备、借贷行业是“吃香的”,因为多数人都需要,这可是上亿人的市场。

比如,口罩。以前上街戴个口罩,别人会认为这人“有病”,现在上街不戴口罩,别人都会用异样的眼光看你,认为你“有病”。

年前小菜因为过敏性鼻炎犯了,买了些口罩摆着,每个0.35元,买了20个。谁知才过了几天,疫情扩散,口罩涨到3元一个,差不过涨了10倍,关键是还要拿身份证去登记才能一人买两个。

借贷行业也就不说了,火热!大家都没上班,收入降低,房贷、车贷、信用卡都要还,钱从哪里来?有储蓄的靠储蓄,没储蓄的靠亲友,都靠不住的,只有借贷。所以,今年债市也在受益。

第二、疫情对房地产而言只是个意外

2003年,非典疫情周期大概持续了半年,那是我们第一次经历全国性突发公共卫生事件。

经过10多年发展,不管是医疗技术、设施设备、专家队伍,还是防控疫情的经验,我们都有较大的进步。可以预见的是,这次疫情防控周期不会长于03年非典。

基于这个预判,从2019年12月8日武汉首例新冠病毒被确诊,目前疫情防控还没有出现拐点,那乐观估计就是一季度末,正常估计就是二季度末,悲观估计就是三季度末。

也就意味着新冠病毒疫情还是短期事件,对房地产长期发展而言就只是一个意外,负面影响肯定有,但不会对房地产分化发展趋势带来拐点性影响。

短期内影响房地产业发展的,还是政策和金融,而政策和金融面都显示,房地产以稳为主。

01、政策

中央层面,“房住不炒”决心没变,“稳房价、稳地价、稳预期”依然是2020年楼市调控目标,地方城市还是“一城一策”和“因城施策”,保持灵活性和城市发展活力。

最近,在“因城施策”范围内,有天津、上海、浙江、无锡、南昌、西安等十数个省市不同程度地“松绑”了房地产,主要是在疫情持续,房产交易下滑,资金无法回笼的背景下,给予房地产商缓解资金压力的纾困措施。

在限购、限价和限售方面,有部分城市房协呼吁放开限购,但目前看,只是“打雷”,没有“下雨”,政策还未转向。不排除疫情持续,房地产业吃紧,房价下行压力过大,部分城市在“因城施策”范围内,灵活“松绑”的可能。

从政策层面看,双向调控,大涨和大跌都受到调控,也就意味着房地产业发展受到管制和保护。

02、金融

金融政策是今年最热闹的,尤其是央行,隔十来天就是一个大手笔!我们一起来看下。

1月6日,央行全面降准,释放资金8000亿,充实了商业银行信贷资金实力,有利于保持宽松的信贷政策,传导LPR下行,降低房贷月供,刺激市场交易。

这是疫情全面扩散之前的正常操作,虽然没有直接针对房地产,但以往的经验判断,房地产也能受益。再结合2019年同期类似操作,引导节后楼市“小阳春”,让人同样会联想到今年央行这波操作也意在于此。

2月3日,央行为维护疫情防控期间银行体系流动性合理充裕,开展了1.2万亿的逆回购操作,中标利率下调10BP,期限分别为7天和14天。

2月4日,7天期逆回购3800亿,14天期逆回购1200亿。

2月10日,7天期逆回购7000亿,14天期逆回购2000亿。

2月11日,7天期逆回购1000亿。

2月17日,在14天1万亿逆回购到期日,为对冲逆回购到期等因素带来的影响,维护银行体系流动性合理充裕,央行再度开展1年期中期借贷便利(MLF)2000亿和7天期逆回购1000亿。

选在20日LPR报价前进行MLF和逆回购操作,并“带头”下调10BP,有利于传导LPR下行,进而降低房贷月供,刺激市场交易,缓减交易量下行压力,帮助开发商回笼资金。

可以预见的是,LPR下行将是大概率事件。

另外,从央行频繁“大手笔”操作看,今年信贷政策和银行资金流动性会很充裕,这都有利于在短期内维稳房价。

因此,短期内,在政策和金融双重利好下,房价维稳乐观。尤其是经历去年房价调整后,一二线房价稳中小涨概率很大。而错失春节“返乡置业”的三四线城市,虽有政策利好,但缺乏消费群体,三四线房价稳中小跌的概率很大。

第三、房地产将在中长期内保持分化趋势,房地产大趋势难以阻挡

疫情结束,房地产会在经历短暂恢复调整后,进入到正常的发展轨道。

基于国家城市发展规划、城镇化道路选择、人口结构和趋势三大核心要素,将在中长期内带动和决定未来房地产发展趋势。

01、抛开疫情对成交量的冲击,现在的房地产是什么趋势?

年无疑问,2019年的房地产发展,不论是土地市场,还是房价,都呈现分化趋势,都开始抛弃粗放型发展模式,转向高质量发展模式。

①土地市场分化

中指院数据显示,2019年全国300城土地交易明显分化,一二线供需两旺,房企重新回归布局,市场信心十足,成交面积同比减少10%,成交金额同比上涨10%;三四线供需两弱,市场转冷,资本撤离,市场信心减弱。

②房价趋势分化

2018年,全国城市,不论一二线,还是三四线,房价都在上涨。

2019年,一二线房价进入调整期,整体微跌;三四线延续上涨趋势,但涨幅同比明显收窄。

“春江水暖鸭先知”!

毫无疑问,处在房地产开发一线的房企是最能感知房地产变化趋势的,对市场的把握也是最准确的。

从2019年房企撤离三四线,重回一二线布局可以看出,未来房地产发展将延续分化趋势,将以一二线为核心进行发展。

02、国家的城市发展规划

根据国务院“十三五”期间确立的新型城镇化规划纲要,未来我国城市规划将集中力量发展城市群、都市圈和湾区,通过城市群、都市群的发展带动全国城市发展、经济发展和科技创新。

这些重点发展区域就是“2+17+2”,即2个湾区,17个城市群和2个都市圈。而一二线城市基本都在这些重点发展区域内,并作为里面的核心城市或副中心,未来前景美好。

03、城镇化趋势

2019年,我国城镇化率已达60.6%,突破60%大关!

按照国际标准,我国已成功实现从乡村社会向城市社会的转型,已进入城市社会。结合发达国家的城市发展规律,我国城镇化已走完快速发展时期,步入高质量发展阶段。

目前,发达国家的城镇化率普遍在75%左右,而经济发达的G7国家多数都在80%以上,根据未来的城镇化发展目标,我国将达到75%以上。

按照过去的发展速度(年均增量1.4%),要实现这个发展目标,还需至少10年时间,也就意味着房地产还有较长的发展红利。

借鉴发达国家城镇化规律,在高质量发展阶段,全国整体城市发展会全面放缓,出现分化,通过城市群和都市圈带动的话,进度会快很多。

因此,未来城镇化发展受益的将更多集中在城市群、都市圈和湾区。

04、人口结构与趋势

据社科院的人口研究数据显示,2030年,我国大陆总人口将达到峰值14.44亿,老龄人口持续增加,在2050年达到峰值。

也就意味着,总人口还有10年增量红利,人口稳定期还有30年。

05、部分三四线特色城市仍将获得发展

我国未来的人口趋势是老龄化,这从社科院的研究数据可以得到预判。

2019年,我国人口突破14亿,新增467万。老龄人口(60周岁以上人口)2.5亿,占比18.1%,同比2018年上升0.2%,而劳动人口9亿,占比64%,同比2018年下滑0.3%。

可见,不管是研究数据,还是统计数据,都显示我国社会老龄化趋势在加深。

随着经济发展,人们生活水平持续改善,叠加老龄人口不断增加,未来具备旅居康养条件的三四线城市,将逐步培育出康养产业。而产业依托城市,人跟产业走,那康养城市的人口持续增加就是大概率事件。

康养城市有康养产业支撑,不仅能吸引人流,带来常住人口,还能增加消费,推动经济发展,这就是未来康养旅居三四线城市的经济发展动能,也就是房地产能继续发展的动能。

06、城市群和都市圈中的三四线卫星城市也将保持发展

受益于城市群、都市圈和湾区发展,群内的三四线卫星城市将会分担核心城市外溢的人口、产业和部分城市功能,获得进一步发展就是大概率事件。

07、单体三四线城市大概率会走向衰落

单体三四线城市,缺乏经济特色,缺乏城市群、都市圈外溢的人口、产业和城市功能,叠加人口外流,走向衰落就是大概率事件。

综上分析,疫情只是短期事件,左右不了国家城市发展规划、城镇化规律、人口结构和趋势,也无法带来城市人口增减的明显变化,也就无法从根本上影响房地产未来发展趋势!


房坛法菜


短期不会出现立竿见影式的影响,但长期的影响是“多米诺骨牌”的倒塌。

是因为房地产行业的周期一般都比较长,受到疫情的影响也不会在疫情爆发之初马上就能体现出来,而是在疫情过后方方面面的影响。

主要的影响有:

1、房企在建(备建)项目运作。

(1)运作,短期内的影响,包含建筑方施工操作人员、销售方案场人员,房地产企业相关项目工作人员等,工地停工、售楼处闭门谢客、土地竞拍等相关工作人员居家办公,这些都不能对企业带来实质性的工作效益,在建的项目无法运作;

同时房地产企业“储货”也受到一定的影响(即:土地拍卖拿地的意愿降低、心中有地,手里没钱,疫情周期的不确定性等。)


(2)工期延误,长期工作统筹的影响,疫情爆发后,无法正常施工,项目的进度被延误,长期就是多米诺骨牌效应,A-B-C-D-E-F......,一个项目的延误也是导致一下个项目的延误,备建项目的运作受阻,这是一个问题“积少成多”的过程,只有在长期的、不断的积累中才会真正的爆发出来。

2、房企融资与债务偿还。

房地产行业注重的是现金流,而当前的房企大多数是背着债务在运转,资金链断裂导致的后果不可估量。

(1)融资方面,内地融资受限,海外融资高息,不少房企的资金链均靠融资来获取,无异于“刀口上添血”。

(2)债务偿还方面,房企的债务也决定了生存所将要面临的境况,资金链本身就存在风险,资金回笼又被疫情左右,受疫情的影响只会是“雪上加霜”。

3、市场氛围。

本身当前的房地产市场已经是自政策调控后“冷却”了的市场,积累购房者有限,再受疫情的影响,购房者的购房意愿可能会再次降低,房地产市场中的“市场氛围”也是决定房企生死存亡的关键,若市场氛围持续低迷,开发商面临的问题则是房子建好了、谁来买,房子建不下去只有开发商破产、楼盘烂尾。


针对以上可能的影响,部分地区也出台了相应的“救市”政策:

如:

1、土地市场方面扶植,降低土地出让保证金,分期、延期缴纳等;

2、手续流程方面简化,在办理规划许可证、不动产登记手续等;

3、商品房(销售)预售方面,预售条件放宽;

4、项目工期方面,延顺开发商项目的开工和竣工期限;

5、开发商缴税延长或减免、贷款和资金支持;

6、房企自救方面,拓展线上售楼,同时行业组织也积极在“呼吁救市”,提议放宽限购、限价,降低按揭首付比例等。


天天房知道


新型冠状病毒感染的肺炎,就像一只从天而降的“黑天鹅”,打乱了各方面的安排与部署,不仅餐饮、旅游、零售、影院、交通等行业遭受损失,使得商家的安排都变了样,遭受损失。2020年春节期间的房地产交易,也被全面锁住。

虽然说近两年来房地产市场整体比较低迷,就算去年一度出现了部分城市房价再度上涨现象,但是,并没有能够改变房地产市场低迷的现状。因此,很多人对房地产市场的“春节行情”并不看好。纵然如此,也绝不会出现春节期间开发商集体打烊的现象。至少,在外出人员纷纷回乡的情况下,还是能够带来一些返乡置业的行情的,会比平时的交易量增加。

现实是,今年的春节,开发商只能在新冠疫情这只“黑天鹅”的翅膀下,承受着无交易可谈的煎熬。因为,本就资金链已经很紧,期待着春节期间能够通过促销有所缓解,没想到出现无交易现象,一部分开发企业有可能面临资金链断裂风险。如果没有新增资金的支持,难免会出现少部分企业资金链断裂问题。因为,疫情仍会维持一段时间。即便疫情得到有效控制,广大居民也不会立刻转向购房,而会待疫情完全过后,风险彻底消除了,才会聚集到售楼处。所以,开发商要想等待售房来回笼资金、缓解资金链紧绷矛盾,恐怕等不起、也等不了。

这也意味着,疫情已经对开发企业形成了极大的挑战,楼市在上半年全面启动的概率不会太大。疫情会得到全面控制,楼市则需要等待疫情带来的心理影响逐步消除以后。那么,能够给开发商带来希望的,可能只有两个方面:一是下半年,一是选择降价。

下半年楼市会慢慢启动、慢慢复苏,是肯定的,也是必然的,更是必须的。否则,开发商真的会出现资金链断裂问题。毕竟,几个月的无交易,或交易寥寥,对主要依赖资金堆积起来的开发商来说,是一件相当不容易的事。不仅开发商,为开发商垫支建造房屋的施工队,也会因此而受到影响。在这样的情况下,无论是开发商自身还是管理层,都需要认真思考这个问题,需要想办法解决。调控并不是将市场调死,而是把房价稳定下来,让市场能够更加健康的发展。所以,下半年可能是房地产市场的一个小小的转折点,也是一个新的利益博弈机会。

那么,对有的开发商来说,是没有条件等到下半年售房回笼资金的,可能会通过提前降价来回笼资金。如果降价的幅度较大,预计部分居民会选择出手。那么,市场的启动就会提前。

如此一来,疫情过后的房地产市场,很有可能是一次房价全面下降的过程。

从管理层角度看,也会通过调控政策,适时对市场进行调整,对市场的变化进行管控。基本的思路就是,“房住不炒”的定位不会变,因城施策、分类调控的要求也不会变,落实政府的责任同样不会变。可能变化的就是不会在房价已经下跌的情况下,继续收紧调控政策,不会眼睁睁地看着开发商资金链断裂,会对出现风险的开发企业给予少量资金支持。也就是说,上半年可能会对少数开发商补充有限的流动性,以缓解这些企业的资金链断裂风险。前提是,企业必须铆足了劲,用尽自己的所能之后,且必须加快资金回笼。否则,就算能够补充一些流动性,也很难维持长久。


我叫大佬王


长期来看,疫情对房地产并无影响,但是短期影响很大,一些没有实力的开发商可能抗不过短期影响。

本人是在江西的地级城市售楼部做置业顾问,售楼部1月24日(除夕)下午开始放假以来到今天还没有开放,对于4线城市的地产而言,正月是销售旺季,有一些优质地段的优质楼盘还会出现抢房现象,这时也是开发商回笼资金的最好时机,由于疫情的原因,开发商的资金得不到回笼,就会出现一些抗风险不强的开发商资金链断裂,但这种状况不会大面积出现,因为政府也会出台一些扶持政策(例如:2月3日央行释放1.2万亿资金),毕竟政府也不愿意看到有开发商倒闭。






地产阿标


第一点,“说说众业皆停,地产独行兴”。受疫情影响,各实体行业受到冲击,餐饮、旅游此类受冲击最大。依靠网络平台发展行业并未受到多大影响,像网络培训教育之类,较之以前还有火热趋势。最近新闻,恒大出了新的销售模式,也有新的销售政策。这新闻一出,人们都在讨论。但出了政策,不代表“地产独行兴”。地产行业只是在自救。

第二点说说,疫情不会在根本上影响地产业。房地产开发交易是经济行为。因为有需求,有市场,行业才会存在。就如这次受到冲击的餐饮业来说,疫情过后,餐饮业就没了?不太现实吧。

所以说,疫情只是一时,总有会被控制的一条。一时产生的影响,不足以影响大局。


工程人在线


买那么多房子干嘛?就为了拉动房地产吗?越来越不值钱的房地产最后加上税你更恶心


宜and禾


短期有所影响,期接疫情过后后会是小阳春,房地产行业作为我国经济支柱性产业之一,在经济社会发展起着十分重要的作用。房地产业会拉动建材,建造设备,机械化及冶金,化工,金融,社会各界人员就业等等的大小细分领域的各行各业。如果地产行业遭遇问题!相关行业也受到不同程度冲一出。不但影响经济发展,也会造成大量人员失业。造成社会不稳它。所以疫情短期影响是不会改高房地产业的长期发展趋势的。房地产是通过微调政策,从而经济平稳运行的。


健说房产


这次疫情对房地产影响挺大的,现在各城市相继出台救市政策,并非说独兴地产,而是地产在各地方经济比重略大,需要政策扶持,实现房地产经济软着陆。

房地产是一个地方经济的重要组成部分,同时房地产业的特性是对现金流的高流通率。如果房地产出现问题,其他各行各业都会受到很大影响。

这次疫情过后,各行业也会有各种扶持政策相继出台。经济是一个大盘,不是说单看一个行业就可以做好的,只有各行业协同发展,我们的生活才能越来越好。



A信卓地产左江


全国国有企业早已开工,开工率90%以上,无非那些门店,饭铺,三五成群的私企地方政府为了人民的生命安全,不让开工,并非不能开业,怎么能说皆业停工呢?太夸张了吧?


中国人123qaz


不要被开发商先涨价再打折忽悠,老百姓掌握不了自己的命运,但是一定要掌握住自己的血汗钱,房价不腰斩坚决不出手


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