來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
縱觀2019年資本市場物業板塊，共有12家物管公司以IPO或者借殼的方式登陸資本市場。這是自2014年彩生活作為第一家物管公司上市以來物管行業上市最活躍的一年。與此同時“大魚吃小魚”的併購事件也異彩紛呈，各大物管參與方都爭取在規模上發力，例如招商物業併購借殼中航善達、龍湖集團擬收購綠城服務10%的股份等。
在第3個十年，物業服務行業由傳統服務向現代服務業轉型升級的步伐正在加快，這個物業新時代的“春天”將迎來哪些故事？為此我們專訪到上海景瑞物業管理有限公司總經理陶敏，以期對景瑞物業以及整個物業管理行業的發展方向有了更為全面的瞭解。
疫情在轉變對物管人的印象
1、疫情對物業管理帶來哪些挑戰？
這次新冠疫情來勢洶洶，很多行業都面臨巨大挑戰，物業作為社區防疫一線的責任擔當，在這次戰“疫”過程中也彰顯了自身的價值。
這次疫情給了物業行業一個向業主、社會展示自己的機會。疫情爆發之後，我們除了按照各級防疫要求嚴防死守，還利用微信群、朋友圈、公眾號、微博、抖音等宣傳渠道大力宣傳疫情防護知識以及物業為了守護業主安全所作出的努力和措施：門崗檢測體溫、出入登記、提供無接觸快遞架、電梯消殺、配置廢棄口罩回收桶、對隔離業主提供送菜上門和代扔垃圾服務等等。
大量宅在家裡的業主從沒有像現在這樣關注自己的社區物業在為自己做什麼保障，很多物業公眾號、抖音號的關注和閱讀在看量都急劇上升。我們應該抓住這個機會，向業主、社會盡可能多的展示自己，獲得他們的認同。
這次疫情給了物業行業一個贏得尊重的機會。物業行業作為民生行業，根在基層，天天與業主接觸，我們需要獲得業主的尊重，才能更好地生存和開展工作。人民日報旗下“人民智播報”刊發《第一道防疫防線，有他們在“逆行”牢守》，被朋友圈刷屏，物業人的逆行堅守感動了業主和社會，物業人的價值在社會層面被認可，贏得了大家的敬意和尊重。
這次疫情給了物業行業一個深度思考的機會。這次疫情，大家都被隔離在家，物資消耗後如何補充是橫亙在每個人面前的難題，而線上購買是最省心省力的做法。這就給了我們物業行業一個深度思考的機會：如何實現線上線下的信息化轉型升級？如何打造“智慧社區”？這不僅是關係到企業長遠發展的重大問題，還關乎到企業抗風險能力以及未雨綢繆的應對能力。
當前疫情雖然嚴重，然沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來，相信我們所有物業人一定能履行好守土有責、守土擔責、守土盡責的擔當，共同打贏這場生命保衛戰！
2、說到物業管理，許多人首先想到的就是維權，尤其是在涉及到住宅管理時。您覺得這種觀念到何時才能出現根本性的轉變？
陶敏:這個問題可以從三個不同的維度來回答。
首先，物業管理的服務水平能夠體現出自己的專業度，並得到普羅大眾的認可；
其次是健全的法制環境。目前，制度的設置上，還存在許多漏洞，如果能彌補這些不足之處，加強法制監管，大眾對物業根深蒂固的觀念也會有所改變。
最後，業主們對物業管理價值的認定，存在一定的偏差。 在大家的印象中，覺得既然自己交了物業管理費，就應該享有物業管理的服務。可是實際上，物業管理管的是公共建築、公共區域、公共秩序和公共環境。
其實業主和物業之間之所以會有矛盾，是因為在一開始的時候，開發商沒有盡到應有的責任。等到問題浮出水面，業主只能尋求物業來維護自己的權利。當物業無法滿足業主的需求時，業主往往會以不繳納物業管理費的方式與物業形成對立的局面，衝突進一步加劇。
想要大眾轉變觀念，需要的是時間。如果物業能夠提高自己的服務水平，法律制度進一步完善，業主也有著很強的法律意識，此類問題也就迎刃而解了。
物管行業的競爭本源
3、2019年物業管理行業的大事件，說明這個市場正在發生怎麼樣的變化？
陶敏:物業行業越來越受到資本的青睞，因為物業的收入下限是固定的，是一種增量的發展方式，這意味著它擁有巨大的發展潛力。
同時，在現有的市場環境下，物業管理行業的競爭也必然加劇。許多企業唯恐被時代所拋棄，紛紛圈地找項目、談合作，以搶佔市場先機，這也使整個行業呈現出欣欣向榮的局面。
但市場的競爭歸根結底是人才的競爭，許多企業都非常重視對人才的挖掘。公司在走上快速擴張之路以後，有了足夠多的人才，必然會促進公司內部組織架構的調整，對管理系統進行智能化升級。科技賦能使企業能夠提供更多優質的管理，拓展更為廣泛的業務版圖。
物業管理作為一種現代服務業，所涉及的範圍之廣，令人感到震驚。無論是住宅、學校，還是醫院，甚至是不食人間煙火的寺廟，都能看到物業管理的身影。涵蓋範圍廣，就需要有相應的高質量服務與之相匹配。因而，專業化、精細化的運營勢在必行。
目前，智慧物業是一個很火的概念。之所以會如此，是因為它是傳統的物業管理升級的方向，給這個行業提供了足夠大的想象空間。
4、智慧物業有多大的應用場景？
陶敏:智慧物業涵蓋的面很廣，單是內部管理系統就包括OA系統、NC系統、財務管理系統，所有的項目數據也需要藉助高科技的力量來實現集約化的管理。有了這一整套系統，就能減小管理的難度。比如小區內的停車位的收入，在短時間內就能獲取到數據，這也減少了人力成本的投入。
另外，智慧物業也可以為客戶提供更為精準的服務，比如小孩兒的託管、年輕人的旅遊需求等服務，一些專屬的服務不斷地被實現。智慧物業的發展在未來必然會對整個行業產生顛覆性的影響。
隨著科技的發展，機器人將會逐漸地取代人工，但是這還需要一個過程。在住宅方面，高端服務還是由人工來完成的，畢竟機器人無法理解人性，不能提供提供貼心、周到的服務。
景瑞物業的發展期待
5、“強者恆強”在物業行業也愈發明顯，對於中小規模的物業企業該如何選擇合適的發展路徑？
陶敏：物業管理行業的集中度是在不斷地加強的，但這個市場將會更加細化。
比如有專門管理學校或者是醫院的，甚至是管理物流倉儲的。在這種情況下，中小企業的生存現狀雖然不容樂觀，但只要能通過提供更好的服務來贏得口碑，走垂直化的道路，也是有很大的發展空間的。因為中國現在處於消費升級的階段，老百姓希望自己所獲取的服務性價比高，而且能體現出品牌性。
中國物業管理行業協會為了讓這個行業能夠實現更健康的發展，制定了許多行業標準。這些標準對頭部企業和中小企業，都能起到很好的規範作用。
6、對於未來的市場發展，景瑞物業有哪些期待？
陶敏： 2019年，對於景瑞物業來說，是一個特殊的年份，我們將之定義為新發展的一年。因為在這一年中，景瑞物業注入了新鮮血液，獲取了許多優質的新項目，企業發展速度也很快。
為了完成我們的目標，景瑞物業會一如既往地堅持著定製化的運作模式。針對不同的客戶群和不同的項目，提供一些定製服務，保證服務質量。
景瑞物業立足於城市化的發展，致力於成為一個綜合服務提供商。 在辦公公寓、酒店式公寓、學校、醫院等方面，提供一些輔助性的服務。企業規模越大，議價能力也越強，這樣才有利於企業的長遠發展。我們希望項目中的住宅和非住宅的比例相差不那麼懸殊，控制在一個合理的比例範圍內，但仍舊會以住宅為主。
當然，景瑞物業也會做一些突破性的嘗試。物業管理的優勢在於通過平臺化的運作，能夠有效地整合資源。比如社區中有許多小孩，就可以在暑期的時候，把他們組織起來去做不同類型的夏令營。此外，景瑞物業深耕行業二十多年，沉澱出許多比較有特色的服務，這些服務也是需要我們傳承下去的東西。
據數據統計，估算 2030 年物業行業管理面積達 297 億平，收入規模將超過 2 萬億。但行業基本面邏輯較為確定“短期看地產關聯公司銷售面積，長期看品牌價值”。
短期內，行業仍然以跑馬圈地、提高市佔率為主，龍頭企業可能伴隨著向低能級或區域性物業滲透，或者依託母公司資源向非住宅等領域滲透。長期來看，在規模效應的紅利消失之後，具有良好品牌價值的企業有望脫穎而出，保持較好市場化拓展能力和盈利能力。
當然在規模之外，誰能以服務優勢贏得市場信任，誰將掌握未來10年的主動權。
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