本文接前面两篇文章，第一篇文章分析了绿地控股的一些正在变好的财务指标迹象和他自身的优势，第二篇文章分析了绿地多元化的情况，重点需要关注绿地能源的盈亏情况，其他板块基本不会亏损。本文主要是谈谈对绿地控股的估值，不管多么好的公司都要买在合适的价格，否则可能以高于内在价值的价格买入，很容易亏损。
巴菲特老先生说：价格是你付出的，价值是你得到的。我们希望在我们做投资的时候利用市场先生的暴躁情绪，让我们付出更少的价格，获得更多的价值。
地产企业不像茅台和洋河那样，有很好的稳定的经营活动净现金流，可以采用自由现金流量折现法估值。很多地产公司在扩张期或者低价低谷期进行大量的土地储备，导致经营活动净现金流为负数，进行逆周期扩张，当然也不排除有些地产公司经常非理性的高价地王拿地。
同时有部分项目是通过并购获得的，这部分属于投资活动支付的现金，跟一般意义上的投资活动属于公司的资本支出不一样，获得并购的项目也属于公司经营活动支出。
综上采用现金流量折现法估值，不太适合目前的地产公司。
估值就体现了投资中的艺术部分，我们无法知道某个公司精确价值是多少。对于估值，巴菲特的描述是：“宁要模糊的正确，不要精确的错误”，很多时候教科书上的案例能够做到很精确的估值，但是我们无法准确的估算未来几年公司的现金流，某个数据的变动就会导致计算的来的企业价值发生很大的变动。这就是常常所说的"garbage in，garbage out"，错误的输入，导致错误的结果。
好在我们投资也不需要企业精确的价值，只需要知道一个大概的估值区间，就是巴菲特说得模糊的正确，我们只要知道，我们只需要知道买入的价格大幅低于内在价值就行了。
下面我们来看看绿地控股的估值。
1.金融和地产以外的其他板块估值
下面我们就来初略匡算绿地的市场价值。前文提到过考虑到公司部分新业务处于拓展阶段，还有部分业务可能会出现亏损，就把大基建板块、酒店、能源、贸易和汽车等净利润合计归零，未来一两年这些板块放在一起大概率利润会大于零，但是估值就是要做保守的估计而且这样做也相对简单一点，这些板块估值也作为零处理。
2.金融板块
下面来看看金融板块的近几年的的净利润和净资产：
上篇文章将绿地金融与几家大型券商对比过，公司净资产收益率比中信、广发和国泰君安等券商优秀，如果按照券商20倍左右市盈率估算，绿地金融估值三到四百亿。绿地金融很多资产都是按照公允价值计量，此处就按照净资产保守估计，将绿地金融估值175亿。
3.地产板块
地产板块估值相对比较容易，地产行业采取预售制度，销售后一般两年内结算收入。2017年的销售可能在未来两三年结算，未来一两年的地产板块收入基本能根据前两年的销售来推算。
具体估算如下（数据来源于年报和克尔瑞销售排行榜，单位：亿元）：
根据2017年2920亿元的权益销售额，地产板块收入2500-2900亿元，保守按照2500亿元计算，利润率按照7%估算（难以精确计算出地产公司净利润率，简单按照归属母公司净利润/地产板块收入），个人觉得地产项目7%左右的净利润率也属于大型房企中比较低的，保守估计2019年和2020年归属母公司股东净利润176亿元和211亿元。
综上，如果对地产板块估值7倍左右市盈率19年1200亿左右，金融板块175亿元，绿地控股估值至少目前以八百多亿市值买入，安全边际较大。
再次说明，估值是一个模糊的艺术，不需要太纠结，我们需要大概估算一下公司的价值来确定我们买入的价格是否具有足够的安全边际，而不是找到精确的估值数据。
以上观点，仅作者个人看法。由于本人持有绿地控股，上述看法可能充满作者个人的偏见和乐观。提到的任何股票都有暴跌的风险，请独立思考，独立判断，为自己的投资负责。
阅读是缘，关注是爱，欢迎关注。文章19年9月18日于本人公众号“毅之学习”发布，欢迎关注本人公众号。
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