北上廣深等一線城市的高房價令人生畏的背景下，催生出我國龐大的租房市場。在房屋租賃關係中，出租人與承租人往往會因為某些原因產生爭議，進而一方要求不再履行房屋租賃合同，雙方最終發展到對薄公庭的地步。本文旨在分析房屋租賃關係中的幾種常見爭議，為廣大讀者理清思路，更準確地選擇自己的維權路線。
未辦理租賃登記備案
《上海市房屋租賃條例》中規定關於房屋租賃合同備案登記的具體操作流程，但未規定房屋租賃合同必須經登記備案才能生效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條第一款更是直接規定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。由此可見，一般情況下登記備案與否並不影響房屋租賃合同的效力，未經登記備案的房屋租賃合同有效，但是不得對抗第三人。
那麼，如果出租人或租賃人希望將房屋租賃合同交到主管部門備案登記，而又怕對方不配合應該怎麼辦呢？只要在房屋租賃合同中將登記備案列為合同生效條件，未辦理登記備案之前合同雙方不履行合同。即便登記本案前履行合同，希望登記備案的一方也要定期催促對方辦理登記備案，並留下書面證據。
未經竣工驗收或者消防驗收
以此項事由主張合同無效或解除合同多半是承租方，承租方既想提前終止租賃關係又不想承擔違約責任，往往會利用房屋的瑕疵做文章。那麼，這一事由是否能夠讓雙方提前終止租賃關係呢？關鍵在於房屋未經竣工驗收或者消防驗收是否影響到了使用房屋，是否導致房屋租賃合同的合同目的無法實現。
如果，上述事由未影響承租方使用房屋，則租賃關係仍應維持下去。因為，我國《建築法》和《消防法》中關於未經竣工驗收和消防驗收的房屋不得交付使用的規定屬於管理型強制規定，並不能適用《合同法》第五十二條第五款之規定宣告合同無效。
反之，如果上述事由確實影響了承租人使用房屋，導致合同目的無法實現的，則承租人可以根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條，向法院申請解除房屋租賃合同。若出租人確認過錯的，可以要求出租人承擔賠償責任。值得注意的是，此處影響使用房屋的情形不宜擴大解釋。即便遭到行政處罰，也要視行政處罰的嚴厲程度來判斷是否導致合同目的無法實現，一些較輕微的行政處罰往往會被認定為不足以阻卻實現合同目的，租賃關係不得解除。
群租問題
《上海市居住房屋租賃管理辦法》第九條：出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建後出租，不得按照床位出租。原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。
該辦法第十條：出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低於5平方米。前款所稱居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。
那麼，如果出租人發現承租人私自做起了群租的勾當，能否立即要求法院就此確認租賃關係提前終止呢？如果房屋租賃合同中並未將群租問題列為合同約定解除事由，法院無法僅憑《上海市居住房屋租賃管理辦法》的相關規定就裁判解除租賃關係。
理由在於，該辦法屬於地方政府規章，不屬於法律、行政法規的範疇，無法適用《合同法》第五十二條第五款。出租人能夠做的，只有向房屋所在地的房管部門投訴承租人擅自群租的情況，由房管部門出面進行行政處罰。經房管部門處罰或經出租人要求整改未果的，再以承租人未按照租賃合同約定的用途使用租賃房屋（雙方約定過用途）、構成根本違約為由，主張解除雙方之間的租賃合同。
綜上，制訂一份完備的房屋租賃合同對出租人和承租人都是保障。以群租問題為例，如果出租人在制訂合同時，將群租列入合同解除的事由中，不僅能夠大幅縮短清退承租人的週期，甚至還能讓承租人支付違約金。一個好的法律顧問，往往可以改變很多事情的結局。
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