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下結論之前，我們先介紹一下投資回報率的概念。

投資回報率是指通過投資而應返回的價值，即從一項投資活動中得到的經濟回報，等於年利潤或年均利潤除以投資總額的百分比。如果170萬商鋪年租金是12萬，不考慮出租的有關稅費的話，投資回報率是7%。

客觀地說，這個7%不算高。舉個例子可參考：財政部公佈的示範項目南京市溧水區產業新城PPP項目，中標方是華夏幸福基業，其中約定“基礎設施建設、公共設施建設項目，甲方應向乙方支付建設費用，建設費用 由建設成本和建設利潤構成，建設利潤按建設項目的總投資額的15%計算”。這個“15%”就是約定的基礎設施、公告設施建設投資的投資回報率。 不過，出租商鋪可比做PPP項目要好，因為基本上沒有收不到錢的風險，如果收不到錢，計劃收益率再高也是數字。

由於投資回報率的概念是從靜態角度考量項目的綜合收益能力，沒有考慮資金時間價值的因素，也沒有考慮房產保值升值的因素，所以，實際上商鋪的投資價值是高於上面分析的。

結合上面分析，我個人還有一個經驗判斷，那就是1020原則：如果房產能夠少於10年收回投資，則極具投資價值；如果房產至少需要20年才能收回投資，則不具有投資的價值。也就是說10年至20年之間，屬於中性狀態，可投可不投，可結合其他因素進行考慮。比如，你想過些年老了也開個店，那當然可以買。

沉默的磚家

咋一看，170萬的商鋪，年租金12萬，算下來回報率到7％了。哇，這不是天上掉餡餅嗎？但是，其實你自己仔細琢磨下就會發現其實問題不簡單，不能被表面的東西遮住了雙眼。下面我給大家分析下，看看到底合適不。

第一：首先買一個170萬的商鋪，全款買下來的很少。更多的還是要貸款，按現在的商業貸款利率來看，假如首付100萬，貸款70萬、貸款10年那麼每年的利息是19000，這麼算下來一年的收益就是10萬出頭的樣子，這麼算下來收益率就是5.8％了，而並不是所說的7％。

第二：我在之前回答過的問題裡面也曾經說過，商鋪和住房是完全不同的兩個概念。一個商鋪的價值要與它所處的地段，商業發展情況來決定的。而住房是滿足人們租住的需求的，就目前我國的情況來看，住房的出租和銷售一般情況下是不會虧本的，畢竟巨大的剛需擺在那裡只要本著房子是住的而不是炒的觀念，住房基本是穩定的。但是，商鋪不一樣，商鋪的性質主要還是偏向投資屬性，所謂收益越高，風險就越大。一個地段的商業如果做起來，別說年租金12萬就算是15萬，20萬的年租金照樣是可以實現的。但是，如果沒有做起來，這個地段的商鋪別說年租金12萬，你是連租都很難租出去，同時你想轉手這個商鋪都是沒人接盤，那就真正的是血本無歸了。

第三：開發商說年租金12萬，難道每年的年租金就都有12萬了嗎？現在，隨著電商的快速發展，實體經濟越來越難做了。現在的商場想做起來比以前難多了，沒有哪個開放商敢保證這個商場一定就能做的起來，既然無法保證那麼開發商所鼓吹的多少年回本根本就是無稽之談，如果你輕易聽信了開發商的話，那到時候開發商拍拍屁股就走了，虧的只是你自己的血汗錢。

最後，商鋪本來就是一個帶著投資屬性的商品，有收益就會有風險。在購買時一定要擦亮自己的眼睛，多考察，多瞭解、不要讓那些所謂的餡餅把自己給砸暈了。

小唐論財經

170萬的商鋪，年租金12萬，可以買嗎？回答這個問題之前，我們來算一筆賬先！

已知條件為：商鋪的總價為170萬元，年租金為12萬元，那麼換算成租金回報率就是7.06%！（條件是把170萬看成是到手價）

那麼對於7.06%年回報率的商鋪可以買嗎？我的答案是可以的！但是同時注意以下幾點要求！

1）你的商鋪是一樓底商嗎？是沿街商鋪嗎？

儘量選擇這樣的商鋪！我自己有兩套商鋪，都是一樓沿街的，目前也都是出租狀態，基本沒有空租期，就是因為位置比較好。而許多二樓，三樓的商鋪至今還有空鋪狀態，甚至斷租狀態。所以選擇商鋪的位置非常重要！

2）12萬的年租金和7%的租金回報率是已經租出去的狀態，還是開放商或者房東承諾你的？

記住，如果是開放商承諾你的，不要相信！但是如果是已經出租的狀態，你也得四處打聽，看看周圍的情況，只有周圍大部分都是如此，那麼這樣的商鋪才是OK的！

3）可以做重餐飲嗎？

要知道目前電商衝擊實體非常厲害，能夠站得住腳的只有重餐飲和消費體驗類的實體，所以說能夠買入重餐飲的鋪子，會對你以後的升值率，出租率，租金回報率的增長有著巨大的作用。

4）是一手鋪子還是二手鋪子，是包租的形式嗎？

如果是一手鋪子的話最好，但是如果是2手鋪子，你就得加上一個高昂的收費費！因為商鋪的買賣手續費非常規，特別是二手，可能要加一個30%-60%的增值稅，所以一定要算到手價格的租金回報率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，別碰，因為貓膩太多！

總結

170萬的商鋪，年租金12萬，可以買嗎？如果你能夠解決以上幾個問題，那麼我覺得是沒有問題的！商鋪的投資就看兩大點，第一就是租金回報率，第二就是地段。

租金回報率必須在7%左右甚至以上！為什麼這樣說？因為目前市面上低風險的理財收益都可以達到6%，如果商鋪最近連這個都跑不贏，其實沒有太大的投資必要，況且風險還大，麻煩事還多。

而地段往往代表著人流，儘量買一二線城市的商鋪，少碰三四五線的！

琅琊榜首張大仙

買商鋪之前，必須計算收益，170萬的商鋪，每年12萬的租金，相當於13.5年收回成本，相當於7%的回報率，這可是相當的高了，立馬入手，但是前提是要保障，一不是產權商鋪，不是開發商承諾的，二是必須要擁有實體商鋪，在這個前提下，趕緊就立馬入手，這是一筆非常棒的生意，為什麼呢？

第一個建議，必須要使用槓桿，也就是說170萬的商鋪麼使用85萬的槓桿，為什麼這樣呢，這個道理非常簡單，假如你用170萬全款，那麼，你要收回170萬，可能需要13.5年，才能全部收回，如果你用了槓桿，你只用85萬，就把170萬的東西拿下。

假如85萬貸款，十年按揭，每月還款9000塊錢，一年還款108000塊，以租養貸，每年還能剩下12000塊錢，十年後還完，相當於你用85萬，實際投資額是85萬，十年後是價值170萬，相當於100%收益，換作20年後，就是300%的收益，多划算呀？

假如你有170萬，完全可以買兩套，十年後就值340萬，100%的回報率的事，這麼好的好事，為什麼不趕緊點買呢？

第二個建議，關於購買商鋪，還是要量入為出，因為買商鋪的當中，還有很多特殊的情況，比如說暫時兩年租不出去，周邊商圈不夠繁華，後期或者有一些市政變動，這些都要提前瞭解，果斷下手，

好了，就說這麼多吧，關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

在評估一個商鋪是否值得入手前必須考慮兩方面的因素：第一是租金收入，第二是增值收入，我們逐個分析討論下。

租金收入

170萬的商鋪，年租金收入12萬，租金收益率達到了驚人的7.06%，這可是相當高的收益率了，要知道一線城市普遍的商鋪租金收益率也不過是4%左右！

而這12萬元的租金收入可是穩定的現金流，如果有貸款可以用於支付商鋪貸款，如果沒有貸款還可以拿去投資理財，獲得複利的增長。所以從租金收益率方面來說，是相當划算的。

商鋪的增值收入

如果一個商鋪買來之後會不斷地貶值，那麼這樣的商鋪是不值得投資的，比如，租金收益率每年7.06%，而商鋪每年貶值5%，導致每年淨收益率只有2.06%，那是非常不划算的。

樓主想要購買的商鋪租金收益率能達到7%，我猜測這個商鋪的地段應該是非常不錯的，畢竟租金收益率能一定程度上反映這個店面的價值，而優質地段的商鋪價格還有可能隨著城市化的深入發展繼續增值，而商鋪價格的提升也會一定程度上推動商鋪租金的上漲。因此，決定商鋪值不值得投資最重要的還是看這個商鋪所處的地段，是否具備人流多、消費需求旺盛等屬性，只有優質地段的商鋪或者未來可能成為優質地段的商鋪才值得投資。

從樓主提供的信息來看，如果是我的話，我會果斷地進行購買這個商鋪，因為即使該商鋪不增值，每年拿個7.06%的穩定租金收益就已經相當不錯了。

低風險贏天下

現在去買商鋪的就是絕對沒有頭腦，理由如三

一.現在實體生意可以說相當難做，你想租個好價錢很難！

二.170萬就是你貸款買最少也得60萬本金，再貸款110萬，利息十年期估計到時候得還到130萬，加上自己的60萬，如果給理財機構估計十年最少也可以賺到70萬！也就是說你十年投資170萬實際你是花了200萬的！而你12萬租金要賺到200萬的18年，18年後你這店面還有值錢不值錢真不好說啦！投資回收成本絕對太低太低了！等於你投資60萬過18年才賺到170萬(可能那時候你店面就只值17萬都可能)

清風v一夢

商鋪的投資價值，一般考慮兩部分收益，租金收入+ 商鋪增值。

如果只看租金收入，從現金回報的角度，一般是20-25年收回本金，算是比較合理的價格。至於增值部分，就要看商鋪未來的售價。

從這個角度，年租金12月，20年240萬算起來還是挺划算的。

但是，既然有折價，就說明市場對未來不看好，所以，關鍵是要評價者12萬的年租金，未來是否可持續。簡單說就是今年能租12萬，那明天是可以租15萬還是說會租不出去。

所以，在做出判斷前，有必要對商鋪做更多的瞭解，重點看地段吧，以及未來的城市規劃。核心商業區，或是成熟的居住區，可能機會更好一些。

最近已經很少去逛街了，但偶爾出去，能感覺到實體商鋪的逍遙，前陣子去上海，逛了下青浦的奧特萊斯，就覺得還是蠻冷情的，是不是週末還會好點，人最多的是有餐飲的那一層，實體店鋪在看衣服的真是寥寥無幾。

所以，商鋪的投資價值是真需要打個大大的問號。

康愉子

120萬購買商鋪，年租金12萬，可以買嗎？回答是：基本可以！但是需要具體分析一些客觀情況最好！本回答有一些關於商業步行街的專業解析，以供參考！分析如下：

第一、先通過投資回報率來分析一下。

此商鋪總價120萬，年租金12萬元左右，那麼，此商鋪的年投資回報率為：120000/1700000=7%，屬於成長期的商鋪正常投資回報率範圍。則投資回報週期大約為：1700000/120000=14年，與回報率相互輝映，屬於正常範圍。當然，這是在此商鋪的潛力未經放大化的階段。

第二、從這個商鋪的長遠規劃來說，合理的投資回報週期才是王道！

1、目前的商鋪成兩極化發展。

目前，確實存在商鋪空鋪率高的問題。因為商鋪的性質不同，以及所處的位置和定位不同，那麼，商鋪的價格與出租率就不一樣。比如，以定位來說，一個三四線城市，頂多只能容載一個大型的家居城。而又有一個同規模的出現，暫且不論經營的好壞，市場的盤子是固定的吧！所以此處的商鋪空置率就會大。那麼，與住宅類底商的出租率一平均，不就虛大了商鋪的空置率嗎？

其次，有些定位好的商業綜合體商鋪出租率還是比較高的。這裡的商業綜合體與其規模和實力無多大關係，即使目前最好的商業綜合體，其商業街照舊大片空置率，開業即使在紅火也很少有堅持2年以上的。

所以，投資商鋪，一是看位置，二要看定位！

2、投資商鋪不要只看眼前的利益，更需要可持續的經營。

還是如上的例子，一個商業街可能當時開業的時候異常紅火，但是為啥半年不到，就冷清的員工比顧客都多啦？

這就是與起初的租金問題有關了。或許有人會說，房租高，當然房主定的租金就要高啦！看到了吧，這就是癥結所在！

商業街商鋪的經營必須是把眼光放長遠一些的，還沒形成穩定的商圈，還沒成為網紅打卡地，就要租戶承擔了賠錢賺吆喝的後果。那麼最終的結果就是歇業、棄租。商鋪又要重新招商，重新定位，一切又回到了原點。

所以，商鋪的租金一定不要固定不變，可以採取累進制、聯營制、混合合作方式等。

租金可以採取369制，什麼意思？就是第一年只收3個月租金，第二年只收6個月租金，第三年收9個月租金。相信3年的培養期，應該形成一個穩定的商圈啦！如果3年還是不行，抓緊轉讓吧，不是存在將帥無能，就是碰上了豬隊友。

總之，170萬的商鋪，年租金達12萬，投資回報率大約7個點，是一箇中上的成長期的商鋪，潛力還有，運營和理念是至關重要的！

釐生商業策略

170萬元的商鋪顯然不可能是在四大一線城市，正常情況下應該是地處二三線城市。一直以來我對於商鋪的投資是持反對態度的，因為除了極其核心地段的商鋪，大部分商鋪的投資最終都是以虧損而告終，商鋪的增值率遠遠比不上住宅。

二線城市的商鋪情況表現？

如下圖所示我們可以看到最近幾年來，我國二線城市商鋪不論是空置率還是租金都一直處於一個下降的趨勢，互聯網衝擊是一方面的原因，各地紛紛上馬的各種城市綜合體相互競爭也極其慘烈，所以投資商鋪的前景並不算明朗，即使是當地的主流的綜合體內，現在也開始出現供過於求的情況了，所以投資商鋪有風險。

170萬的商鋪，年租金12萬。

一套170萬元的商鋪，一年的租金可以達到12萬元，大概需要170/12=14.2年才可以收回本金，時間較長，風險的把控難度較高。不過170萬元，每年可以收回12萬的租金，相當於年化利率為：12/170=7%左右，這個利率就當前市場上而言還是一個比較高的收益水平，即使是銀行的五年期存款當前的利率也普遍不會超過5.5%，所以這個收益率很有競爭優勢。

考慮到這個收益率，如果資金足夠的話，可以適當嘗試投資，但是必須要考慮兩個問題：（1）當地最近幾年商鋪的租金走勢圖，是持續下降還是持續上升，對於持續下降的，那麼就要慎重，入手之後要在出手可能會存在一定的困難。

（2）當地商鋪最近幾年的成交量以及成交價格，投資商鋪主要是為了賺錢，如果說你商鋪地理位置極其優越，單純只是想要收租金的，那麼這個問題不要考慮，但是假設商鋪位置並沒有特殊的地方，你就要考慮以後出手的難易程度。

總結

假如170萬元真真實實一年有12萬的租金是可以考慮，你可以自己調查一下該商鋪周邊的整個房租市場看看，理論上來說，一家170萬的商鋪，如果年租金可以穩穩12萬元，是沒有人會願意出手的。故而我想這個所謂的租金大概率時開發商承諾的租金吧，如果是這種，那麼就堅決不要買了，現實中為了賣房，開發商什麼都敢說，說到沒做到的比比皆是，以後有的扯。

鯉行者

座標廣西南寧，由於這幾年的城市建設快速發展，現在市面上新推出的商鋪非常多，從正常的商鋪投資角度去分析，年回報率有5%的商鋪就值得隨時入手。

對於你說的這個商鋪，總價170萬，年租金能達到12萬，那麼回報率達到7%以上，單就回報率這一點來說，市面上非常稀缺，這樣的商鋪是多少人夢寐以求的，可謂是中頭彩買到就是賺到，肯定是可以投資的，怕是半夜排隊都搶不到。

商鋪做為資產保值增值的一種投資，其風險係數是要比投資房子高的。商鋪通常分為幾個類型，分別是街區鋪、商業街鋪、商業廣場鋪、社區底商鋪、專業市場鋪，不同類型的商鋪投資回報和風險係數是有很大變化的。商鋪的投資回報很大程度上取決於地段位置和人流量，同時還要考慮片區的發展前景及商鋪的經營業態和運營管理模式

樓主說的這個總價170萬的商鋪年租金12萬，從投資回報率這點去分析是完全可以投資的。具體能不能投資，前景如何建議再通過以下幾點去綜合分析:

1. 商鋪的地段位置，周邊交通情況，學校、醫院、大型商場等生活配套是否全面及規模大小，片區居住人群密度，未來發展潛力是否能達到預期。

2. 商鋪是在新城區還是老城區，是新鋪還是老城區二手舊鋪。如果是新鋪開始就能收這麼高的租金，那後期是非常值得期待的。如果是老城區二手舊鋪，特別是社區底商鋪，能有這麼高的回報率，就能說明周邊商業基本上都已經發展到頂峰，未來租金上漲的空間已經不大，但也還是一個不錯的投資。

3. 商鋪的類型及管理模式，比如說是新城區的社區底商鋪，開始就能有這麼高回報率，那未來升值潛力無限。在這裡要特別指出如果是反租模式的統一運營管理新商城內鋪，那你需要特別小心。商城內鋪除了位置以外最依賴嗯就是運營管理團隊，好的運營管理團隊操盤能把商城做旺。差的運營管理團隊由於經驗不夠，很多時候一開始向你承諾這麼高的回報率只是為了給你下套，遇到這情況需要慎重考慮。

時間關係我就說這麼多吧，我覺得要是按我說的這些去分析，至少一般的業務員懵不了你，的希望對您有幫助。

關鍵字: 回報率 投資 房產