青岛房产2020
我是尘观，我来聊一聊。
房价走势是受政策、经济等因素影响的，目前老城区建设已经发展成熟，房价已经稳定，房价相对平稳。
崂山、李沧、城阳、黄岛属于新发展区域，房价差异比较大，可以根据您的预算进行灵活选择，都比较有发展潜力，其中黄岛、城阳新建商品房比较多，总价低。崂山区地理位置有优势，衔接市南、市北、李沧，比较受大多数人欢迎，环境多样化，更适宜居住，目前在发展的金家岭金融中心吸引了大批年轻白领，更有发展潜力。
以上是为您做的一些简单分析。
尘观
关于青岛哪个区最有发展前景，哪个区的房子最有升值空间，这类问题我想很多人已经回答得很多了。答案是很明确的：黄岛区大部分、城阳区大部分、以及即墨区、胶州市部分地方。归纳起来就是：市内四区是毒药（老市南德式文艺建筑、崂山前海豪宅除外）、近郊是美酒，远郊暂时观望切勿出手。
对于青岛的投资，我就一句话，西海岸和城阳要尽快上车，青岛的未来能有多大发展，完全看这两个地方的发展前景，甚至可以说，西海岸发展的高度和城阳区发展的厚度，决定了未来青岛能发展成什么样子。
甚至可以说，目前的市内四区，是青岛发展的牺牲品，注定要变成下一个中山路，随着青岛的发展，现在的市南、市北、四方、沧口被一步步凉掉。这根本不是能否问题，看看青岛的大规划就懂了，只是时间问题而已。
所以我的观点很明确，趁着现在还有接盘侠，趁着还能卖出好价钱，赶紧把青岛市内四区尤其是传统老城区的建设于上世纪八九十年代的没物业、没车库、没电梯的老破小房产脱手，换到城阳、西海岸，是未来十几年内实现家庭居住品质、生活档次、甚至提高个人社会地位的决定性步骤。
市内四区要被下一步的发展凉掉，这对抱着"黄岛红岛不是青岛""千难万难不离崂山"的保守思想的青岛老市民来说，这可能是心里很难接受的。甚至很多杠鲸都要开始喷水了：你就是个卖房子的……
是吗？这种思想是不是太激进了？实际上作为一个来回在市区和西海岸通勤的老青岛土著而言，我的忠告是：
抽个周末，逛逛满是老青岛情怀的台东步行街，再逛逛积米崖最近几年开业的几家大商场，你的三观马上就要被刷新。
为什么？答案是很简单明了的：积米崖这个成型才四五年的商圈无论是客流量、店铺数量、还是品牌高度，都不是已显颓势的台东能比的。
更重要的是，两边都逛过以后，会得出一个很明显的结论，那就是，逛台东的人和逛积米崖的人，年龄的构成要明显不一样。积米崖的客流明显非常年轻，80末、90后、甚至00后是主流；而台东正好要反过来，虽然也不缺年轻人，但是人流中中老年人的数量要更多。
尽管很多人拿着青岛市的热力图说青岛的热点地区、人口密度最高的地方还是青岛市内四区说事，但是人口的年龄构成是热力图根本不能说明的。
作为商圈，台东给大家的视觉冲击可能不够典型，如果还去过团岛早市的话，这种视觉上带来的震撼会更明显，放眼望去，全是大爷大妈，老头老太拖着小车在挑挑拣拣，好不容易见到几个年轻面孔，不是游客就是摊主……经过团岛早市附近的一些公交车，譬如说21路、215路、尤其是220路，被戏称为"老年人专用公交"，甚至有人在网上写"220路乘车攻略"的时候这样写道：如果你头发还没白，脸上还没有皱纹的话，那么220路公交车一定要坐到最后一排角落里去，不然车开了没几站就得让座是你必然的归宿……
房龄都在30年以上，电梯、物业、车位都没有，周围只有菜市场这样满足老年人生活的配套设施，时尚一些的品牌店铺、好一点的餐饮设施都难觅一见，走在街头放眼一看到处是老头老太，这就是青岛市内四区，尤其是老西镇、大庙山、老四方长途站、老沧口一带地区的现状。
如此的老龄化意味着什么？很简单：尽管大数据显示青岛依然是一个人口流入的热点城市，但实际上流入青岛市的人口大部分都去了城阳、西海岸、即墨、胶州等地，青岛市内四区的人口，实际上已经出现了流出。这和很多青岛人的感受"我周围的人越来越少"、"街上一到天黑都没什么人"、"我的xxx朋友都离开青岛了"、"偌大一个青岛怎么连个夜生活都没有"的感受是一致的。
只不过，坐在西镇、四方大院里觉得周围的人越来越少，留下的都是老头老太太，就判断整个青岛都没有前途，实际上没有前途的只不过是自己罢了。去城阳利客来、西海岸积米崖附近逛逛，看看附近的人流和大把年轻的面孔，雨后春笋的新建小区，鳞次栉比新营业的店铺，大家就知道，对于很多自媒体、地产大V反复念叨的"城阳、红岛、西海岸楼市涨透支"、"青岛市区才是未来的主力"的说法，我给出的评价是什么了。
就两个字，胡说，仅此而已。
青岛不是北京、上海、成都、郑州、西安、济南这样的城市，由一个固定的中心一环一环扩展出来，青岛的市中心可以是青岛市管辖范围内的任何地方。譬如说很多人会觉得五四广场是青岛市的市中心，但实际上五四广场建成迄今不过20年，20年以前的五四广场还是一片泥滩地，被传统保守的老市民视为"宁要西部一张床，不要东部一套房"的"郊区"地带。还有最近被炒得很热的市政府北迁计划，虽然被辟谣为假，但明眼人一看便知，如果市政府真的去了红岛，那么市南区就再也衬不上"市中心"的地位。换句话说，青岛市的发展，具有明显的板块化、跳跃式的发展特点。有人说青岛的发展是"风水轮流转"、"板块轮替"，这种说法再形象不过了。
新的板块建成，人口、商圈的涌入，旧的板块会逐渐老化、凉掉，是青岛发展的必然归宿。很多人说什么沧口大滑梯、市北大庙山，怀念当年市场三路的盛况，现在居住在李村、浮山后的80后和进入西海岸、城阳生活的90后们，这种情怀都是没有的，你跟他们讲这些也是没用的。
至于什么地产大V 在文章里信誓旦旦的讲的什么"一定程度下必然出现人口回流"，看看十几年前进入李村、浮山后的80后，现在是把李村商圈抬得火爆了呢，还是如这些大V所言，都回流到老西镇、老市北、老四方、老沧口了呢？
很明显，还是那句话，就市内四区那些无电梯、无物业、无车位的筒子楼，80后、90后是压根看不上的，因此回流是不可能的，这辈子都不可能的。
更要命的是有些人居然这样反驳我：
对于这种言论，我的表情是：
作为青岛人，难道不知道青岛是因何发展起来的吗？稍微想想就知道，港口、工业、旅游。
青岛的港口在哪里？西海岸前湾港、董家口矿石码头，这两处地方承载了青岛绝大多数的吞吐量，应该没有争议吧？港口周边一票堆场、物流中心的存在，应该没有争议吧，原来青岛市区的钢厂、海晶化工、双星，现在都搬到了哪里，也是众所周知的事情吧？
青岛的工业在哪里，即墨有青岛最大的服装工业园、服装批发城、汽车产业园，这个只要还能关心点时政，都应该明白吧？
所以，在很多保守的老市民眼里，很多人买西海岸、城阳只不过是"买不起市内四区""每天从城阳坐374赶到香港路来上班"的下策的时候，青岛市内的通勤现状实际上是这样的：
早上堵车的方向是市区到城阳：
晚上从城阳到市区的方向堵车：
很明显，相比市区，城阳才是青岛主要的就业机会所在地和实业聚集地。至于市区，和我们之前调侃的"养老大院"的定位一样——论实业，市内四区早已经空心大萝卜，甚至无力支撑市民就业，在青岛市区花大价钱买房，反而要跑到房价低廉的城阳就业，这不啻为一种笑话。
西海岸同理。早上过隧道去西海岸上班的通勤车排长队，晚上过隧道回市区的通勤车排长队……
说完就业，再在旅游方面给那些保守的，天天吼着"红岛黄岛不是青岛"的人们一记重锤。
就在2019年初，还有大V对西海岸的情况作出了这样的回答：
话音刚落，今年夏天城市阳台的游客盛况，就是这样的：
甚至这样的：
道理很简单：
青岛最大的沙滩、最好的更衣室，都在西海岸（金沙滩、银沙滩、城市阳台），市区传统海水浴场，如一浴、二浴、六浴，沙滩面积小、设施老旧，道路狭窄、人多拥挤……
而90%的游客，来青岛的目的是度假，洗个海澡 、吃个海鲜，享受沙滩阳光。什么教堂、栈桥、劈柴院、五四广场这样的景点，大部分游客一生去一次足矣，不会去再去第二次，夏天顶着大太阳爬崂山更是不明智的举动。但是相比之下洗海澡、享受沙滩浴场倒是可以年年来享受。这就是为什么2019年夏天很多市民觉得"前海一线的游客少了""路不那么堵了"的真实原因——只要西海岸配套搞好，大部分游客下了火车，直奔东方影都、城市阳台是必然的选择——青岛市区是什么鬼？就凭那些只有西海岸三分之一甚至五分之一大的浴场、老掉牙的更衣室，对游客有吸引力吗？
如果觉得西海岸仅仅是旺季才会这样，那么看看这几天新城吾悦广场开业，附近交通的情况是这样的：
同样是耐克、阿迪等体育用品打折商店，青岛市区的华联商厦、三百惠等等，门可罗雀，而嘉年华排队结账的画风是这样的：
如果在凌致服装、博滔体育这些代理商工作的话，会毫不犹豫的指出，嘉年华这个奥特莱斯商场的销量，接近甚至超过青岛市区所有商场的销量总和。
这时候，青岛哪里更有前景，已经不言自明。
当然，补几刀还是必须的。稍微懂点阴阳风水的，会发现青岛以下三个地区（八大关、麦岛、灵山卫）的风水极其相似。地势上"座山观海、左右护卫、一条大路通两边"，风水上是极好的"阳地"，规划上都是"闹中取静"，附近有巨型商圈，但是本身宁静不受打扰；建设方面同样建设了大量的别墅、洋房，大户型超大户型扎堆，配套都是大型的五星级酒店、公园、风景区……
但是，八大关和麦岛的房价都已经超过了10万每平方，而灵山卫这个已经通了一条地铁已经开修第二条地铁的地方，房价在沿海地域无非是2万左右。
相比推开窗户一堵大山、建筑无非是高层、多层，配套无非是超市、菜市场、健身房，地铁还有3年才能通车、房价却动辄高达三四万的浮山后，哪里涨透支不言自明。
至于很多人愿意balabala说的医疗、教育，我想就是一句话，房子每平米差2万，100平米差200万，150平差300万，在300万面前，任何学区、教育都是苍白的。至于医疗就更扯淡了，全家医疗保险才多少钱，真正大病来临，在医院边上租间房子才多少钱……
所以就一句话，趁着还有人相信那些大V"青岛最保值的区域是市区"的说法还有人信，还能找到接盘侠，市内四区那些没电梯、没物业、没车位的老旧筒子楼，赶紧脱手，越快越好。在未来可以看到的一段时间内，只有年轻人大量进入的西海岸、城阳才是青岛的未来。我多次在其它回复里强调的"灵山卫是青岛的下一个富人区"、"灵山卫房价将来涨不到10-15万别跟我说透支"，这里观点依然不变。
最后应该Remark一下：
至于某些大V 们摆出数据列出事实，说明西海岸、城阳的房价近期跌势比较狠，对于1-2年的时间尺度来看，是没有问题的。毕竟这两个地方房子盖得太多，房子建成的速度超过了人口涌入的速度，房价下跌是必然。
但是问题是：如果放到10年、20年的尺度上来看，根本不是这么回事。譬如说，20年前的1999年，刚刚建设的麦岛地区，房价和现在的四方海云庵差不多，10年前的2009年，西镇的筒子楼价格要比浮山后X小区的价格贵一倍还要多。隧道通车之前，西镇一套房可以换金沙滩片区3-5套等面积房产。
然而，看看现在麦岛的价格是海云庵多少倍，浮山后X小区的价格已经是西镇筒子楼的一倍余，金沙滩的房价与西镇已经接近持平……
这时候就知道那种保守市民的老市区优越感、甚至固执的高喊"红岛黄岛不是青岛""千难万难不离崂山"的说法，有多么愚蠢了。
Magic6981045
整体上：房价走势是受政策、经济等因素影响的，目前老城区建设已经发展成熟，房价已经稳定，房价相对平稳。新区域比较有潜力，现在介绍下青岛最具潜力的6大片区，要置业可以着重考虑的地方。
第一：蓝色硅谷：蓝谷、地铁11号线、温泉镇、大学城、房价洼地、海洋科技研发基地几大价值，岛自2012年起站在创新驱动发展的战略高度，开始发力引进优质高等教育资源。同时配套出台一系列政策，超前布局，精心谋划，努力营造“大学城”的氛围，蓝谷的高校版图逐渐成型，迄今已引驻山大青岛校区、中国海洋大学、北京航空航天大学、天津大学、中央美院、武汉理工大学青岛研究院，等超过22家的高校院所。
第二：红岛：红岛、无房可售、星雨华府、中欧、融创，2017年，青岛市第十二次党代会报告中初次提出的“三湾三城”概念，青岛将打造“中心湾区、西部湾区、东部湾区”，海湾型城市新格局与黄岛的建设由市场带动不同，红岛的建设主要是市级配套，由青岛市政府主导。而红岛高新区处于青岛中心湾区的中心位置以红岛高新区为核心才能最快带动整个区域的最快发展。
第三：创智新区：创智新区、中海地王、大鳄房企创智新区位于即墨老城区与东部蓝色硅谷与温泉板块之间，东接青龙高速即墨枢纽立交，可快速通达青岛市区。沿鹤山路相邻即墨成熟老城区，北接青威路直达汽车城。截止至目前，创智新区已集结了中海、鲁能、海信、海尔、万科等一众知名房企。此外，新城吾悦广场、中粮大悦城等大型商超也正式签约进驻，未来片区的配套将会更加丰富，居民的生活品质也将进一步提升。
第四：胶州经济开发区，新机场、地铁、青大胶州校区胶州开发区虽然远离胶州主城区，但是这里却是未来升级版的“胶州新城区”。胶东国际机场将于2019年启用。轨道交通方面规划地铁8号线、12号线、14号线和16支线将开进机场。地铁8号支线从河套站分出，经少海新城后向北向西沿扬州路、杭州路至胶州火车站，全长约20公里，线路提供了胶州市新老城区之间的快速联系。胶州开发区已先后吸引了传化智能公路港、有住智能家居、京东物流园、青岛大学等高端优质项目99个,总投资1160亿元，集聚形成汽车整车、高端制造、电力装备、智能家居、互联网+、现代物流6大产业集群，依托西安交大青岛研究院、中机总院青岛分院、清华大学青岛物流研究院、沈航青岛分院等科研院所，构建“四院一基地”创新体系。
第五：辛安片区：未来青岛城市副中心、第二条海底隧道、3条地铁国务院正式批复的《青岛市城市总体规划2011—2020》中，已正式提出青岛“三主五副”的城市规划理念，浮山湾中心区、唐岛湾中心区、红岛湾中心区为三大主城区，而辛安则与李沧、崂山、城阳、青岛湾老城区并称为青岛五大副中心，当其它四大副中心都已完成价值迸发；
第六：两河片区临海、地铁13号线、两河，两河片区虽然占据临海优势，却在西海岸快速发展的过程中稍显滞缓，该片区位于著名的西海岸大项目青岛东方影都以西，虽然靠近大项目，但在房产市场方面，其活跃度并不高。但是在即将开通第四条地铁 西海岸13号线，在这一片区设有“两河站”，随着地铁的通车，两河片区与西海岸东西的交通距离将被拉近，就近可享受东方影都万达茂的配套，堪称完美。此外，该区域远景规划还有地铁6号线，发展潜力十足。
以上六个片区可供买房参考
泽远Style
个人观点，非砖勿扰！
要说发现前景，五年到十年投资看以下片区：
1、红（红岛高新片区）
2、黄（黄岛胶南片区）
3、蓝（即墨硅谷片区）
4、自贸区（部分胶州西及黄岛北）
十年以上投资：
1、平度
2、莱西
3、胶南靠近日照交界处
回答完毕
布衣67471447
一定是李沧区！！！
用户70745199246
本回答纯属个人观点，我个人认为由于青岛外来人口逐渐增多,青岛地皮有限,又因青岛经济,环境的优势,从总的趋势来看,青岛的房价只能升不能降.虽然青岛将要把胶州,即墨,胶南划入市区,但这只能减缓房价的增长速度,而不能抑制房价增长.总体看来,青岛地区平均房价增长率近期内会持续增长.胶州,即墨,胶南均位于青岛市一小时经济圈内,所以在这三个城市中买房是一种很好的投资方式.比较来看,胶州的人均收入及城市覆盖率均列青岛地区第一位,外资企业较多,经济前景最好.又有胶济铁路及多条高速公路贯穿市区,交通四通八达.它南接黄岛,东临城阳,把青岛现有市区很好的连接起来,是环胶州湾经济圈十分重要的一部分.所以,比较起来,还是在胶州买房好一些.在胶州南部新城区及诺贝尔山庄买较好.
故事酒吧
青岛沿海一线最值钱，其他里面也许有个别楼盘牛一些。从北向南即墨、崂山、市南、黄岛、胶南海边房子肯定好一些，但有的朋友认为胶州、城阳更好咱也不抬杠。
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重点小学区房，这是关键！！！
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