出品：中访网零度调研
研究员：朱婷婷
作为进入资本市场的新兵，跨过千亿这一年，美的置业着实有很多所求与所得。
2月7日，美的集团官方微博公布了美的集团董事长方洪波给全体美的员工的公开信，公开信的标题为《走出风暴的我们，有能力到达更远的前方》。
美的集团复工在即，公开信表示，在过去大半个月的美的驰援抗疫行动中，让美的人最骄傲的，不是向武汉火神山、雷神山医院捐赠了数千台所需家电产品，也不是捐赠了1亿元，而是美的人面对突如其来疫情的快速反应。
2019年，美的置业全年销售目标定为1000亿元，截至2019年12月31日止，实现合同销售金额约1012.3亿元。根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，美的置业位列中国房地产企业销售榜第35名。
2019年，美的置业在土地市场上的动作令人关注。
纵观全年，美的置业除了8月跟12月未在招拍挂市场露面之外，其余每个月至少会拿上1宗地。7月单月则斥资近44亿拿下6宗地，分布于广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市。
据了解，美的置业拿到地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。从买地到资金回流，只需半年就可以周转一次。
高周转战略下，品质难以坚守。2018年以来，美的置业相继被贵州、湖南、河北住建厅点名，建设工程安全质量存隐忧。除此之外，业主维权事件不断。
2018年10月，宁波美的蝴蝶海交房还不到两年，高层外墙大面积脱落，引发业主维权。2019年3月，岳阳美的梧桐庄园交付，因偷工减料、简配明显，遭到业主多次维权。2019年7月，重庆美的金科郡一期洋房15栋与18栋处车库地面整体塌陷。
数据显示，仅2018年，美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起，其中达到刑事立案标准的5起，其他严重违纪案件4起；涉及查处的违纪违法人员共19人，追缴非法所得近500万元。
据悉，2019年全年，美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约1012.3亿元，同比增长约28.1%，相应的已售建筑面积约1002.3万平方米，同比增长约26.8%。
随着美的置业业务不断扩张、拿地力度加大，现金流挑战也随之而来。
财报显示，美的置业经营活动产生的现金流量净额连续多年为负，2016年-2018年所产生的经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元、-166.15亿元，2019年仍未回正，上半年这一数据为-82.66亿元。
截至2019年上半年，美的置业总现金及银行存款为278.26亿元。其中，现金及现金等价物为人民币192.24亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为3.36亿元，受限制现金为82.66亿元。
另一方面，规模扩张会带来负债的不断加重。数据显示，近几年美的置业的流动负债增幅较大，增速也明显。2019年上半年，美的置业负债总额达到1862亿元，其中流动负债1419亿元，占比达到76.2%。
不过，规模增长之下，美的置业将净负债比率控制得较好，在扩张增速不减的情况下，上半年净负债比率为95.6%，较2018年年末下降约2个百分点。此外，短期债务占比也较去年有所调整，偿债能力有所提高。
事实上，美的置业也在针对性地优化债务结构。
2018年，美的置业借款总额为495.09亿元，其中银行及其他借款、公司债券分别为435.76亿元及59.34亿元。
截至2019年6月30日，美的置业将低成本的银行借款及债券融资占比由年初的62%提升至81%，成本较高的信托融资占比由年初的24%降至8%，一年内到期有息负债占比由年初的34%降至21%。
调整之后，截至2019年第三季度，美的置业的借款余额为566.95亿元，较2018年末借款余额452.76亿元增加114.19亿元。其中低息的银行贷款新增最多，占比46%。
具体来看，新增银行贷款137.66亿元；企业债券、公司债券、金融债券等金融工具合计新增37.27亿元，占比12.56%；委托贷款、融资租赁借款、小额贷款新增金额为-24.96亿元，占比-8.41%；其他借款新增金额为-35.78亿元，占比-12.06%。
通过多种融资方式补充资金渴求，增资、发债与配售是美的置业常用的融资手段。2017年负债率较高之时，美的置业使用股东增资方式融资，二股东樾宸投资增资68亿元。其中，注册资本9.12亿元，超出部分约58.88亿元被放进资本公积金。
这一动作，令美的置业负债率骤降至118.9%。2018年业绩会上，首席财务官林戈也表示，如果美的置业需要，股东可以直接进行财务支持。
2019年底，美的置业便向公司控股股东先旧后新进行股份配售，最终获得认购所得款项净额合共约7.56亿港元。
2018年底，美的置业成功登陆香港联交所主板。根据美的置业官网显示：“美的置业”是中国房地产上市企业30强，成立近15年以来，共在全国54个城市开发249个项目，目前集团土地储备高达5200多万平方米。
财报数据显示，2016年至2019年上半年，公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元，同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元，净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年来增速已下滑48%。可以看到，其净利润增速已呈现明显下滑趋势。
閱讀更多 中訪網零度調研 的文章
