内容来自：@一房一万
我一直觉得房地产相比其他商品领域，在营销推广上的创新速度非常慢。当然这并不怪地产人，而是过去二十年的地产行业确实既不需要，也不能。
不需要：
过去二十年的地产行业，房价涨幅就是最好的广告；
不能：
一个超级大的非标标的，想要完成销售闭环，几乎绕不开一对一的线下重度沟通
所以就算全世界最聪明的大脑都在地产行业，大概率也不会发生太多营销创新。
但随着“房住不炒”破坏了买房致富的财富神话，而疫情这个超级“黑天鹅”的影响又越拖越久，房地产终于也开始被逼出了创新。
目前看上去步子跨得最大的，应该就是
直播卖房与无理由退房
但我觉得这两个针对当下特殊状况而发出的动作，却对现阶段的销售都不会有实际帮助，影响反而可能要等到真正的“复工日”后才能慢慢展现出来。
直播
以薇娅、李佳琪为代表的电商直播在2019年创造了一个又一个超出想象力的销售奇迹，在所有人心里都埋下了一颗种子。
因此在意识到无法按照原计划开放售楼处之后，开发商们不约而同能够立刻想到的就一定有线上卖房。
大量项目在差不多的时间点都开通了房天下的线上售楼处和直播，一时好不热闹。
但电商直播之所以效果如此爆炸，我认为有几个比较关键的因素：
1、平台流量大
无论是淘宝、快手、抖音，都拥有着天量日活作为最基础的客户筛选池；
2、消费者信任主播
真正能带货的主播，都已经通过长期运营、互动和消费者形成了信任基础。有些真实带货能力不错的腰部主播，你可能看完他一场直播，只会记得“老铁们请相信我为你们挑选的产品”……
3、优惠力度大
这是临门一脚，让觉得可以试一试的消费者最后决定刷卡。很多头部主播甚至能够保证一段时期内的全网最低价。那么如果我真的要买，当然会在直播里买。
而对于当下的房产直播来说，这些全都做不到：
1、平台流量不足
无论是房天下还是开发商自己新建的直播平台，流量与主流电商直播平台有着量级上的差别；
2、消费者对主播无信任基础
几乎是案场销售，对于绝大多数购房者来说信任基础无从谈起；
3、优惠吸引力弱
开发商对于价格的自由度本就非常有限，而房产作为超级大标的非标准化产品，要打消线上交易的不信任感，更需要足够大力度优惠。
直播卖房现在很大程度上只是迫不得已的应急手段，很难让人相信能够对于当下销售产生实际作用，特别是在上海这样房价水平的城市。
无理由退房
以销售能力著称的融创中国在2月9日-10日先后公开表示：
对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策，即2月10日至3月31日认购融创三大区域指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京、济南、太原等60个城市。
绿地湖南、新力、花样年、雅居乐、实地等开发商也相继推出了各自的版本。
实际上，无理由退房并不是第一次出现，每当销售遇阻总会有开发商祭出这一政策。最早甚至可以追溯到1995年潘石屹的SOHO现代城，而最知名的应该是2015年的恒大。
但无理由退房一直以来都是一个伪命题。无论是退款的流程、周期、相关联费用，都令无理由退房困难重重。
实际上，我理解的无理由退房≈在楼市冷淡期，开发商给购房者打的一针安慰剂。
这次也不例外，特别是在直播卖房这个购房者们充满问号的新鲜事物出现的时刻。一定程度上消减了不信任感，令观望的潜在购房者开始考虑线上买房的可能性。毕竟就算我买了，也可以赌30天后疫情影响弱化，说不定就能去现场看了，也还来得及后悔。
信心确实比金子还珍贵。
但问题是，我是有多么刚性的需求，或者开发商给了我多么强有力的理由，我要冒着30天后还要解决退房麻烦的可能，现在去下单？
既这些动作都是为了应对当下线下销售受阻而生，却又无法产生线上销售，那么真的都是完全多余的吗？
当然也不是。
因为目前为了避免线下人流聚集，开发商能做的事情确实非常少。而无论是直播，还是无理由退房的动作，至少都有机会令购房者记住你，他日疫情过去，就可能第一时间想起你来。
也就是说，如今各家开发商的直播、是否推出无理由退房，亦或是其它接下来可能会做的动作，谁做的更好，谁做的更有效，很可能要等到真正的“复工日”到来，差异才会真正逐渐展现出来。
比如说，如果在一系列的直播中，把项目的各个大大小小卖点拆细了都讲清楚，并结合一些低价的抵价优惠券做好留存，就有可能实现在大家“重回起跑线”后，销售进度的加速，先人一步。
又或者多推出一些类似于无理由退房等非常强力且抓眼球的政策，不管购房者交没交定金，在削弱了一定程度的不信任感后，也能实现一些营销蓄客，未来都有转化的机会。特别是当别人没做的时候，这就是一个优势。
毕竟被疫情打断的楼市，积压了一批待上市楼盘，未来发令枪响时，跑道上的竞争者一定不会少。
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