小涛爱吃肉
首先，提出这个问题的人必须先挨80大板，为什么？一看就知道，99.99%提问的人是投资客。因为真正的购房刚需，一般提问的形式是这样的：我想到山东打工/生活，请问青岛、济南和烟台这三个城市，哪个最好？或者问得更细一些：这三个城市，哪个城市工资最高、哪个城市某某行业发展前景最好……之类。
刚需如果买房的话，刚需一般会这么问：想在济南买房，在历下买小一些的呢，还是在长清选大一些的？或者是：青岛西海岸新区和蓝色硅谷选哪个好？上来一把就直接问“在山东买房，选哪个城市”这样的问题，一看就是浓浓的投资客的风格。
既然是题主是投资客，那就必须按照投资客的标准思路来回答这个问题。
在山东选一个城市买房投资，首先排除烟台。毕竟青岛、济南都是副省级城市，一个是省会、一个是计划单列市，而烟台只是普通地级市。另外，烟台看似GDP高，但是仔细捋一下烟台的经济分布，会发现烟台是沾了面积大、人口多的光，县域经济很发达，但是市区的人口、经济都很弱势。因此除非打算投资养老房——其实也没有必要现在投资，等老了再选房不迟——否则不考虑烟台。以下自行忽略烟台，只考虑济南和青岛。
至于济南和青岛的比较，先给大家看一张表，青岛市各区县和济南市各区县的房价对比。
从这个表里可以得出一个很有意思的结论和一个很有意思的推论：
结论：青岛市市南区、崂山区的房价在这个表里显得很突兀，但是整个青岛市的均价和整个济南市（不含莱芜，下同）的均价几乎相同，300元的差距只有纸面上的意义，实际可以忽略不计。
很明显，青岛市的高房价是被前海一线动辄七八万，甚至十几万、几十万的海景房、别墅、度假村抬拉起来的。实际上青岛房子不比济南贵，甚至可以说抠掉这些海景别墅以后，青岛房价比济南还要低。
推论：青岛市“高房价、低工资”不是事实。或者说，是那种坐井观天除了市南、崂山哪里都觉得不是青岛，搬到城阳黄岛就跟要了亲命似的——的观点。我们无视就好。
这里问题出在哪里，四个字，旅游城市。也就是说，青岛是全国为数不多的市区直面大海的城市，很多城市如上海、天津、广州、深圳等等，虽然有港口，但是市区和大海并不沾边或者基本不沾边。放眼全国，城市市区直面海滨，推开窗户就能面朝大海、春暖花开的城市，青岛是为数不多的选择之一，也是这些城市里人口最多的、GDP唯一超过万亿的……
这就决定了一点：毕竟每年夏天都有大批京津游客来青岛度假，号称“北京后花园”，那青岛海滨的海景房、别墅、度假村实际上是面向全国人民甚至全国富人的，它们的稀缺性导致八大关、麦岛一带的这些滨海度假房子得按照北京四合院、上海陆家嘴的价格来对照，而不能用青岛市市民的工资收入来对照。
但是，抛去前海一线的天价房之后，青岛的房价就迅速被降低到和济南相当、甚至比济南更低的水平。这也是正常的。毕竟青岛的经济水平，是撑不起如此高的房价的。像武汉、南京、成都、苏州、杭州这样和青岛级别相同的非旅游度假的新一线城市，尽管均价比青岛要高一些，但是并没有像青岛海滨这样，出现一片动辄十几万的超豪宅区域，也是我文章论点的明证。
然后再看一下青岛和济南的工资收入、人均可支配收入，最重要的是要看一下历年双十一青岛和济南两个城市的剁手金额和人均剁手金额（青岛人均剁手金额几乎是济南的1.5倍，很明显青岛人更有钱），可以很轻松得出一个结论，那就是：
只要买房避开青岛市内三区（市南、市北、崂山），那么，在青岛工作生活，要比在济南工作生活要舒坦得多。青岛房价比济南更低，青岛收入比济南更高。这就是我文章中的结论：投资买房，在青岛和济南之间，优先选青岛。如果青岛，优先选择城阳、红岛一带，济南可以考虑东西两侧发展的“下风向”，譬如奥体中心再向东，或者西面的长清新城。
文章似乎写完了，但是，站在题主投资客角度，青岛还有一个Bug级的存在，那就是西海岸新区。
为什么我说这个地方是Bug级的存在？刚才说了，青岛市的房价，实际上是被前海一线的动辄十几万、几十万一平米的大量海景房、别墅、度假村抬拉起来的。理解到这一点，大家不难抓住这个Bug，那就是：
同样是前海一线，传统青岛市区的海景房价格超高，甚至高不可攀，但是青岛西海岸新区的海景房、别墅、度假村，相比它们的定位，目前的价格低得不正常！
虽然西海岸滨海大道一带，相比市南区缺了那么点历史底蕴，但是同样没有底蕴的麦岛“富人区”，并不能说明任何问题，小珠山南麓的东方影都一带，相比浮山南麓的麦岛同样可以满足“依山观海”的定位，同样能够招徕大批游客，在青岛市市区的海景房已经动辄十几万、几十万的情况下，西海岸新区旅游景点附近的海景房，同样可以满足北京天津高端商务人士休闲度假的需求。也就是说，这里的住房依然是面向全国，未来稀缺性依然是可以预见的。
或者这么说一句，站在星光岛上回头看一下灵山卫沿海遍地别墅的风光，和站在小麦岛公园上面回头看一下海信君汇那动辄十几万的超级豪宅的风光，会发现，二者风景极其相似，但是价格却天差万别。
从图上可以看到，青岛西海岸新区目前平均房价才1.5万左右，抛开王台、铁山、泊里、柳花泊等“扯后腿”的内陆板块，金沙滩、唐岛湾、灵山卫、这些地方也不过是2万+的价格，相比八大关、麦岛，都是座山观海，风水相似；而且定位相同，都是别墅区，度假区，价格却要差很多。
既然题主是投资客，那么我在很多回答里都写得很明白的“西海岸新区的滨海板块要赶紧上车”、“灵山卫一带是青岛跑不了的下一个富人区，这地方将来涨不到10万别说透支”的论调，就不妨再给题主吹点耳边风了。相信也应该能不言自明。
虽然在很多青岛保守人士眼里，“黄岛不是青岛”，但那和20年前“宁要四方一张床，不要麦岛一套房”同理，属于思想还没拧过来的落后观念罢了。未来怎么样，可以走着瞧。
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看到上面有个网友说海边能被淹了，我济南人看到也想笑哈哈，我客观的说几句，跟我是不是济南的没关系，我完全中立的分析下。既然是投资，（单论宜居那总的来说是烟台青岛更好），但不排除不少内陆人在海边生活会不习惯。这三个城市，首先最次选烟台，除非你在青岛买不起，你可以去烟台，都是沿海城市，他们比较相近，能买的起这两个城市肯定首选青岛，发展水平特别是未来的发展潜力上，烟台和济南青岛不在一个层次，工作机会上也是，有些烟台网友看到肯定会不服气，5年前济南不敢这么说，这五年济南的变化不用我多说啥吧，济南的发展大家都看在眼里。我媳妇就烟台的我每年去好几趟，说实话这五年烟台有啥变化和发展？（修了几条地铁？建了几栋新的摩天？建了多少高架桥？引进多少好企业？多了几个新的综合体？5年前啥样基本还啥样，这都是事实吧？）不展开了烟台人自然懂我说的，只是理性讨论。山东的未来肯定最重要的肯定是要看青岛和济南，青岛是沿海城市中心，济南市内陆城市中心，各有使命安排，都会有很好的发展机遇和空间，都可以选择去投资，我个人是在青岛工作，但是最后我房子买在济南CBD里面了，我最开始是考虑在青岛买的，但是青岛的问题是，你可以去投资的，是价格洼地的地区主要在城阳或者黄岛，但是黄岛不方便城阳也是偏，而且他们各自都搞各自的，市里面也没个明确的意思，都等着市政府搬迁，可也没个音讯。崂山市南建的是好，我很喜欢崂山，但均价3万多4万多这还怎么投资，还有多少上涨空间？然后再看济南，济南和青岛的策略就不一样，集中全市资源打造东部新城区，打造济南CBD，现在济南东部的建设水平已经非常高大上了，万象城开业地铁通车东站运行，未来CBD明显会成为济南的新经济核心，周围的房价不敢说涨多少，但地理位置确实太好了，2轮地铁4条地铁经过，4、5个大综合体在附近，各种高大上办公楼，铂尔曼利思卡尔顿这种酒店在里面，这片区域以后会成为山东省新的明星地区。最关键的是，很多城市都会吹，做规划，济南这个是实实在在的在建设，看看新闻看看视频就清楚了，所以我最后选择了回济南买，不是青岛不如济南，我很喜欢青岛，只是对于我买房子的想法和投资打算来说，我最后选择了济南CBD片区。这是我个人的理解和一些分析，希望对你有帮助。
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朋友想在山东买房，又不知选择青岛、济南、烟台。做为烟台人，我谈点个人观点:一、论发展前途，属山东前三。
二、论气侯环境，青岛、烟台冬暖夏凉，济南不行(冬冷夏热)。
三、论房价，青岛最高，济南次之，烟台较便宜。
四、人文景观，生活条件。青岛和烟台都属沿海城市，海鲜品种繁多，味美价廉。特别是烟台苹果、大樱桃、莱阳梨、葡萄等都很出名。因此，我觉得烟台是首选。
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青岛更具发展前景。
济南虽为省会，但房价高低历来跟省会与否无关，只注重地理位置和经济。
这里借用其他区域来做个对比。
成都、武汉、长沙这些城市哪个实力不比济南强，但为什么房价低于济南？因为其实力强在自身，而区域实力较弱，且位于中西部地区。
但为什么长三角、珠三角一些非主流城市房价高？因为区域经济强、自身经济强、区位优势好。
说直观点，高房价城市都是“抱团式”发展，也就是现在所说的城市群模式。而且目前三个高房价区域都是位于东部沿海区域。比如京津廊、沪杭宁、广深莞，皆是如此。
所以济南相比青岛，既没有经济优势，也没有区位优势，房价潜力值自然低于青岛。
有人说济南是交通枢纽，青岛是交通末端，怎么说济南区位优势不如青岛？这样的问题就是老眼光看发展了。济南是枢纽，但却是陆路枢纽，而青岛是航空和海上枢纽，未来是航天时代，是海洋经济时代。青岛的航班起落架次比全省15个城市加起来还多，济南的陆路枢纽有这么大优势吗？何况青岛还拥有亚洲最大邮轮母港和世界第六大港口。
青岛所处的胶东地区，自古以来就是山东最富庶的区域，青烟威一体化进度更是比济南都市圈领先至少十年。这是前边提到的抱团式发展。
根据规律来看，只有多个经济强市存在的都市圈，才有可能出现一两个高房价城市。
居住属性。
济南是副省级省会，基础配套设施有优势；青岛是副省级计划单列市，硬件条件也是高标准打造。目前唯一不及济南的就是医疗，但目前的医疗体系建设速度之快是很多人此前没想到的。
青岛在过去十年社科院评选的宜居城市排名当中，9次跻身前十，2次问鼎冠军。这是济南望尘莫及的优势。
青岛是著名旅居城市，很多外地企业家和明星在此置业，每天外地的大巴成群结队来青岛海边拍婚纱照，这充分说明青岛的环境优势非常明显。
以今年为例，青岛主城区前海沿线的夏季最高温是32度，并且只出现过两次。整个7月份三伏天当中均温只有29度。而著名四大火炉之一的济南，三伏天均温是33度。有人说青岛也很热，这里插一句，青岛热的地方只在李沧区以北的地方，海边即使夏天最常见的高温也就30度。
有趣的是，济南夏天这么热，理论来说应该冬天比青岛暖和。事实却恰恰相反，济南冬天的均温低于青岛，青岛的冬天只要不刮风，一件厚秋衣加一件普通外套出门一丁点都不冷。而在济南无论有没有风，基本都得穿羽绒服。
此外，绿化面积、空气质量、景点数量等等，青岛都更具优势。所以经济、环境、区位都更具优势的情况下，哪一个楼市前景更好也就不言而喻。
城市发展报告
先说结论：一济南、二青岛。
济南：山东省会；目前强省会的大形式下，济南的潜力有目共睹；除了省会的发展潜力外，济南最让人感到舒服的是作为老大哥的海纳百川的胸怀，济南目前大力发展的东部新城区，80%居民都不是济南人，在这里能感受到年轻人的蓬勃向上。而且济南人见面互相称呼：“老师”，让人心里暖洋洋的。
青岛：山东省最发达的城市，沿海城市，环境宜居，经济省内最发达。但是青岛比济南差了两点，一是省会加成大家都知道就不用说了，二是青岛的老居民有一小部分，比较排外和自大，对于外地人过去定居，看见这些居民说实话挺影响心情.（实话实话，不是黑哈）
为什么排除烟台呢，因为和上面这俩不是一个档次的，无论是从现状还是发展潜力上来看。
笑一笑666
买房是一个人生活中的大事情，山东虽然GDP号称全国第三，可是你到鲁西南北农村去看看，真不是很富裕，山东就是人多。济南是山东省会城市，根据近水楼台先得月的原则，当地政府会把一些投资优先放在济南。
如果你是一个年轻人，建议还是在济南买房子，济南毕竟是山东政治经济文化医疗中心，是山东的心脏，重要性不言而喻。现在看济南的西面房价是最低的了，西客站附近房价在1.5万左右，东部地区房价炒作的太厉害，没有低于2万的房子。
青岛是新兴城市，因为地理位置的原因近几年发展的较快，这几年房价也不低了。
如果你是老年人，去烟台买房养老还是不错的，相对于上述两个城市物价低，生活节奏慢，气候宜人，是养老的好去处。
总之，当今中国的房价没有低的了，只要是人口集中的城市房价会只涨不降，衣食住行是每个人都需要的基本要素。随着货币投放的越来越多，货币贬值的速度会越来越大，如果是为了自住，还是早买为好。
ZWC3910
如果你是为了度假，选择烟台吧！
烟台夏天还是很凉快的，吹海风，吃海鲜，沙滩🏖也很美，生活成本也不高。
最主要的！！！烟台是渤海湾了！你买的房子不会潮湿！不会被海风侵蚀！青岛是黄海，海边的房子很潮湿！！！
居住：济南就算了，乱糟糟的，夏天又热。青岛房价贵，生活成本也不低，夏天旅游的人太多，沙滩人挤人的。
烟台不一样，有蓬莱阁，有养马岛，有长岛有金沙滩，海鲜便宜的很，烟台的苹果，大樱桃，莱阳的梨，龙口的粉丝，还能吃到码头直接渔民卖的海鲜～想怎么吃就怎么吃，吃的不想吃了也花不了多少钱！
小老虎的妈1996
想在山东买房，也就是说是投资不是居住，那建议买青岛和济南。
青岛作为老牌工业城市，都说是工资低房价高消费高，有句话怎么说的，你住在底层，看到的全是眼前遍地的垃圾，你住在高层看到的远处全是美丽的风景。身边有一两套房的算是普通人家，少的三四套，多的几十套。即墨市是个商业氛围很浓的县级市，当然现在也成即墨区了，也是全国百强区江北第一区。这里适合年轻人创业，外贸服装和童装及视频平台卖货成就了很多90年代前后的年轻人，年收入过百甚至上千的不在少数。
别说青岛排外，去过这么多城市，也就感觉广州和深圳不排外，北京上海南京，呵呵。青岛怎么走都方便，城阳两个高铁站，国际机场相对来说走哪都方面，吃的也不全是以海鲜和面食为主，那些网传坑游客的商家，不是我们当地人开的，而且，除了38元一只的海捕大虾，其他的纯属网黑，你七八百吃个三四斤的龙虾就是我们宰客？你花二三百吃条海鱼就是我们宰客？最次的鲈鱼一斤都58或68一件，更不用说其他的什么野生黄花和舌头鱼什么的了。
青岛交通确实不错，高铁，机场随便走，说走就走的旅行也走了好几次，机票还都不贵。你要在烟台，不一定有合适的航班。这个济南占优，高速网和机场动车感觉只比青岛好。不好的地方就是长途自驾游费劲，你要出个省，至少得跑三四个小时才能出去。
青岛房价确实不低，在楼市低迷的情况下，好的楼盘开业那也是一房难求，而且还是全款，买房建议买优质房，商业中心旁边或者是前有区域内最好小学后有区域内最好中学的那种小区，房市低迷也保值，房市大火增值幅度也大。这个青岛济南都行，感觉济南要比青岛好。
起个破名想半宿
看到上面有个网友说海边能被淹了，我济南人看到也想笑哈哈，我客观的说几句，跟我是不是济南的没关系，我完全中立的分析下。既然是投资，（单论宜居那总的来说是烟台青岛更好），但不排除不少内陆人在海边生活会不习惯。这三个城市，首先最次选烟台，除非你在青岛买不起，你可以去烟台，都是沿海城市，他们比较相近，能买的起这两个城市肯定首选青岛，发展水平特别是未来的发展潜力上，烟台和济南青岛不在一个层次，工作机会上也是，有些烟台网友看到肯定会不服气，5年前济南不敢这么说，这五年济南的变化不用我多说啥吧，济南的发展大家都看在眼里。我媳妇就烟台的我每年去好几趟，说实话这五年烟台有啥变化和发展？（修了几条地铁？建了几栋新的摩天？建了多少高架桥？引进多少好企业？多了几个新的综合体？5年前啥样基本基本还啥样，这都是事实吧？）不展开了烟台人自然懂我说的，只是理性讨论。山东的未来肯定最重要的肯定是要看青岛和济南，青岛是沿海城市中心，济南市内陆城市中心，各有使命安排，都会有很好的发展机遇和空间，都可以选择去投资，我个人是在青岛工作，但是最后我房子买在济南CBD里面了，我最开始是考虑在青岛买的，但是青岛的问题是，你可以去投资的，是价格洼地的地区主要在城阳或者黄岛，但是黄岛不方便城阳也是偏，而且他们各自都搞各自的，市里面也没个明确的意思，都等着市政府搬迁，可也没个音讯。崂山市南建的是好，我很喜欢崂山，但均价3万多4万多这还怎么投资，还有多少上涨空间？然后再看济南，济南和青岛的策略就不一样，集中全市资源打造东部新城区，打造济南CBD，现在济南东部的建设水平已经非常高大上了，万象城开业地铁通车东站运行，未来CBD明显会成为济南的新经济核心，周围的房价不敢说涨多少，但地理位置确实太好了，2轮地铁4条地铁经过，4、5个大综合体在附近，各种高大上办公楼，铂尔曼利思卡尔顿这种酒店在里面，这片区域以后会成为山东省新的明星地区。最关键的是，很多城市都会吹，做规划，济南这个是实实在在的在建设，看看新闻看看视频就清楚了，所以我最后选择了回济南买，不是青岛不如济南，我很喜欢青岛，只是对于我买房子的想法和投资打算来说，我最后选择了济南CBD片区。这是我个人的理解和一些分析，希望对你有帮助。
南城以北恋佳人
买房子不能只看经济地位啊，这有点片面了，既然是投资性购房，首先要看的是发展后劲和升值潜力。
其实目前经济增速最快的是日照，重新规划的日照正在腾飞，根据目前的发现趋势，日照市北开发区,山海天旅游度假区房价正在高速增长，靠近大海的独特资源，环境又好，未来潜力巨大。
再拿经济和房价的对比来看，目前房价整体偏低的是潍坊（临朐除外），作为排名第四的经济人口大市，房价竟然比不上西部落后地区，随着大开发商的介入，货币化拆迁补贴全面铺开，未来应该还有很大增长空间。
