庚子新年，舉國還未來得及同慶，就飛來了“冠毒”這隻黑天鵝。自此，早就已經塵埃落定的房地產市場，更加沒有懸念了——徹底涼透了。說實話，此時此刻相信再沒有人會抱有“房價還會繼續大漲”的念想了，更沒有哪位專家敢在此刻臉不紅心不跳地說“疫情對樓市沒有影響”。
事實勝於任何雄辯。據貝殼研究院數據顯示，自1月下旬房企成交量較以往春節期間下降95%，杭州、南京、青島、天津等10個關鍵城市新房交易量“零封”；瑞信最新報告稱，房地產市場1月出現大幅放緩，在300城市中銷售面積、銷售金額分別下跌45%、21%。毫無疑問，開發商、炒房投資客此刻如坐針氈。這還只是1月份的數據，2月份的情況必然會更加糟糕。樓市出現這種情況，可以說是史無前例的。
非但如此，此刻更多的無房者內心更希望受“冠毒”影響，房價能夠直線下跌。和被利益燻心的專家以及有房者忙著呼籲國家“救市”不同，他們更樂見樓市一蹶不振，盼著開發商都倒閉破產，好撿現成的，低價上車。我們不批判誰對誰錯，但由此的確可以看出，天下苦高房價久矣。房地產狂飆飛速發展的這些年，真正的剛需購房者並未享受到樓市發展帶來的福祉。
在中國，房子一直是人們茶餘飯後永恆的談論話題。即便是在“冠毒”疫情正全力以赴對抗階段，關於“2020年要不要買房”的討論之聲依然沒有停歇。隔離在家的人雖然不能親自到市場上走動，但是依靠網絡還是能“一網打盡房事”。地產大佬潘石屹曾經一針見血指出，中國人對房子的產權有近乎宗教般的狂熱。
這點其實也可以理解，一方面國人信得過的投資渠道太少，另一方面很多人也確實有需求，疫情更是讓很多人徹底認清了“租房”和“買房”的本質不同，有需求的人關心樓市無可厚非。但是與以往不同，今年我們聽到的更多的聲音是，樓市“打折潮”何時降臨？房價到底會跌多少？剛需買房時機何時出現？
房價會跌多少，誰也說不準。君不見各大城市已經開始“呼救”了。房價上漲時，看不見蹤影的各個“房協”們這時候都跳出來稱“扛不住”了，呼籲上面體恤他們的難處，各種姿勢求憐憫。截止到今天已經有無錫、西安、天津、重慶、上海等地對樓市調控政策進行了紓困。個人認為，疫情雖然短期對樓市有巨大對沖，但是期盼房價整體有大幅度調整不太現實，穩樓市依然是經濟發展的重中之重。
黨媒經濟日報也說得很明確：“當前，房地產風險是中國經濟的重要風險源，而近兩年的房地產調控剛剛取得初步的效果。”言外之意，樓市調控不會大變，當前房地產調控剛剛取得成效，“房住不炒”的定位不可能放鬆。
但正如上面所說，開發商們“扛不住”了卻是事實，尤其是激進型房企，毫不誇張地說，此刻正行走在生死存亡之際。原社科院研究員、經濟學家易憲容直言，2020年對於很多開發商來說是“終極考驗”；財經作家吳曉波也發短評稱，房地產的“終極考驗”已經逼近。也有房產專家撰文稱，不出意外的話，一個月後房企“打折潮”即將降臨。
為什麼是一個月後？因為官方給出的全國各地“正式復工”時間是3月中旬左右，距此剛好一個月。彼時，雖然疫情影響不可能完全消退，但是返工人群基本都已到位，據鐵道部數據顯示，這部分人群規模在3億左右，其對樓市帶來的拉動作用不可忽視，尤其是購房需求壓制了那麼久，老謀深算的開發商自然不會錯過對這部分群體的精準“搶收”營銷。
開發商為什麼非“打折”不可？原因有三個：
第一，償債資金壓力大，回款迫在眉睫。克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年增長43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。這僅僅是95年房企的債務數據，要知道全國現有至少2萬家房企；
第二，近倆月，受疫情影響，全國多個城市針對房地產市場下發了“暫停經營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續營業。開發商的售樓處基本處於暫停開放，二手房中介門店也閉店謝客，各大城市市場成交量幾近為零。對於我們而言這僅僅只是一組數據，但是對於開發商們來說，這不僅是錯失的良機，更是壓力的驟增。復工一旦許可，高槓杆、高週轉的房企自然要第一時間搶回失去的“訂單”，唯有“打折促銷”最有效；
第三，開發商的庫存壓力很大，有數據顯示開發商賣不出去的房子已經“積壓”了13個月之久。手上的貨值換不來真金白銀，真的只有死路一條。盛松成在《盛松成等：應對疫情衝擊，對房地產市場的十點建議》裡說得很明確：2019年銷售回款(包括個人按揭貸款和定金及預收款)已經成為房地產企業最為重要的資金來源，佔比達到了49.62%。如果一季度銷售額下降50%，就將損失14398.14億元。這可能導致房企資金鍊出現斷裂，引發破產危機。這並非危言聳聽，僅2月份前10天，全國就有20家房企相繼破產。
以上是我作為一個地產業媒體人士對整個行業的分析和預判，那麼地產業內人士對此有何看法呢？在對幾個行業頭部開發商高管進行諮詢採訪之後，我可以明確地告訴大家，以上判斷基本靠譜。因為連地產商大佬都直言不諱，3月份大概率會迎來房企的“打折降價促銷”賣房潮，這一點和經濟學家易憲容的觀點完全不謀而合。
某位不願透露姓名的地產商大佬向我直言，現在地產公司受疫情的影響比媒體報道的更加嚴重，尤其是本來就受去年三四季度金融政策收緊融不到資的中小開發商來說，此次疫情對他們堪稱“致命一擊”。很多地產商年前都制定好了傳統小陽春2、3、4月份的銷售計劃和營銷方案，但都被“冠毒”打亂了，這3個月於這些地產商而言是最後的一搏。這下好了，現在2月份已經過半，但是很多地產公司幾乎是顆粒無收，更意外的是，很多規模房企也早早開啟了“搶收”模式，在接下來的3、4月份，如果他們抓不住機會，真的只能被淘汰出局了。
一個月後，房企“打折潮”既然已經蓋棺定論，那麼作為剛需，毫無疑問迎來了最佳購房窗口期——買賣雙方的位置互換，購房者佔據上風，不管是開發商的置業顧問還是二手房中介，都必須更加珍惜購房客戶才行。開發商和賣房業主也該認清現實，想要成交就必須給出合理的優惠折扣才行。否則只有被搶客源一個結果。
開發商二手房業主“打折”賣房剛需議價空間大、有便宜佔是其一，除此之外利好購房者的還有房貸利率下調，機構數據顯示，2020年1月全國首套房貸款平均利率為5.51％，二套房貸款平均利率為5.82％，環比均有所下降，且未來兩個月下降的趨勢依然存在。這意味著每月的還款數額又降低了不少。
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