出品：中访网零度调研
研究员：朱婷婷
2019年刚刚过去。这一年，对大部分的房企而言异常艰难，经历了小阳春迎来信托政策继续收紧，土地市场先冷又温，金九银十没有如约而至，年前的销售目标未完成等。
2020年春节本是房企销售的淡季，但突如其来的“新冠”疫情无疑增添更多变数。截至2月4日，全国新冠确诊已突破2万人，死亡人数超过400人。在此情境之下，国民经济在部分领域已陷入某种程度的停摆，房地产是其中的典型行业。
早在1月26日，中房协会就倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，以抑制疫情扩散。截至目前，已有包括湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少60余个省市下发通知，要求暂停售楼处销售活动。
项目停工、售楼处关停的同时，房企也在纷纷推迟春节假期。如恒大已经宣布将春节假期延长至2月16日，大多数房企复工也推到2月9日之后。
2020年2月10日，中梁控股宣布发行2.5亿美元于2021年到期的8.75%优先票据，所得款项净额将用作一般营运资金，但表示可能会因应市况调整重新分配用途。公告发布后，中梁控股今早高开，到5.87港元（涨1.91%）后回调。
这已经是中梁控股上市七个月以来的第二次融资，自去年7月上市以来就未停止过融资步伐。
中梁控股于2019年7月登陆港交所，是行业TOP20最后一家登陆资本市场的房企。上市之前，中梁控股仅用3年的时间就完成百亿级到千亿级的跨越，年复合增长率高达131%。
上市后，中梁继续维系“快”的特质。2019年中梁实现合约销售金额1525亿元，超额17%完成当年年度目标1300亿元，也是为数不多提前1月完成目标的房企。
随着基数的扩大，中梁难以复制之前动辄翻倍的增速，但其逾50%的年增长率在业内亦是相当突出。特别是在行业整体下行的2019年，该年全国商品房销售额增长仅6.5%，较2018年回落5.7个百分点。
昔日的黑马却在2020年年初栽了跟头——销售额呈现断崖式下滑。其实，这只是今春房地产行业的一个缩影。历经2019年密集的调控，众多房企寄希望搭一波“返乡置业”潮，但期盼已久的小阳春迟迟未至。
孙子曰：凡治众如治寡，分数是也。
在普遍进行员工项目跟投的房产开发企业身上，在以阿米巴生态自诩的中梁控股的身上，主线是什么？
费用包干、风险共担、成就共享。
既然就像湘军攻城一样，攻下一个城池，就能大块吃肉，大口喝酒，大秤分金银，那就“只要没干死、就往死里干”。
所有的环节都要追求效率：拿地、施工、销售。尤其是在在红利完全消失的前夜，在政策变化的分水岭，更要跑得快，刀尖上舔血。
把斗志完全激发出来的同时，有些现象的出现就不是随机的，而是一定的。
以中梁控股为例，2016-2018年中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块。在“456”的高周转要求下，施工和销售没有最快只有更快。
费用包干，省下来都是自己的；成就共享，干的越多越快，自己也挣的越多、越快。
地拿的多，大家都能分钱，规模能够做大；
房子建的快，才能发预售许可证，快速销售；
房子卖得快，员工跟投才能变现，销售规模也上去了。
在这样的经营逻辑下，就会出现伪造进度骗取预售许可证的事情；
就会出现违反建设施工规律的事,安全事故或者质量问题;
就会出现全员强制销售的事情;
就会出现“女儿的闺蜜是局长千金”、“春风十里醉,不如树下学生妹”这样的楼盘广告。
物质激励从来只能同甘而不能共苦。当初的扩张依赖的是物质激励，当这一激励手段被动弱化的时候，这条路就走不通了。
当初的泡沫鼓的有多高，今天的破裂就有多幻灭。当初扩张的有多猛，今天的调整就有多厉害。
值得一提的是，2019年前11个月中梁销售额即达1305亿元，意味着超前一个月完成目标，这一速度在房企中更是寥寥。
2019年上半年中梁营业收入同比增长111.2％至205.57亿元，归母净利润同比增长88.4％至12.32亿元。
杠杆对企业本是一把双刃剑，不用杠杆或错失加速发展的时机，杠杆过高容易背负沉重的还款压力。就中梁而言，粗略地看，过往三年期资产负债率都在96％以上，并且降幅并不明显。而同期百强房企均值资产负债率均低于80％，以此比较，中梁控股资产负债率在行业内偏高。
若将负债中未来可以转化为企业收入的预收账款剔除，中梁的有效负债率在2018年下降到40％以下，这却大大低于行业百强49.3％的均值。2019年中期报则显示，中梁在当年6月资产负债率降至43.5％，较年初下降15个百分点。而净负债率的急剧下降源于项目加速销售导致的现金大幅增加，也使得企业的现金流由负回正。
除了现有开发项目的开发成本、营运成本和销售开支之外，中梁控股的拿地步伐从未停止。根据中指研究院的数据，中梁控股集团2019年的拿地金额为472亿元，低于2018年的524亿元。同样根据中指研究院的数据，中梁控股集团2019年上半年的拿地金额为202亿元，换言之下半年的拿地金额或高于上半年。
此外，中梁控股在中期业绩中向2019年11月5日在册的股东宣派中期股息每股0.153港元，财华社查询该公司截至11月末的已发行股份数与上个月末一样，为35.82亿股，这意味着该公司还需要支出大约5.48亿港元的股息开支。
所以从整体来看，现金流出的压力不小。
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