“战疫”下北京的楼市危与机

2月11日，北京鼠年首场土地市场拍卖会举行，三宗不限价住宅地块最终成交总价合计为80.05亿元。土地市场第一拍可以说是开门红。

只是与以往大为不同的是，前一天，北京市规划和自然资源委员会发布《防控措施通知》，要求此次土地拍卖每家企业只有两名代表可以进入拍卖厅，所有人员全程佩戴口罩，且无视频转播。

疫情还未过去，楼市被迫踩了“急刹车”。虽然北京土地市场开场积极，但也难掩疫情下楼市的冷清。2020年，新春伊始，突如其来的疫情自湖北武汉始，席卷全国。疫情之下，国内各行各业都受到影响，作为劳动密集型、资金密集型的房地产行业必然也会受到巨大冲击，整个房地产行业休眠，企业销售全线暂停。

1月30日，为全面做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，北京房地产业协会发布倡议，号召北京各售楼处在正月十五前暂停一切销售活动，后续开业安排视疫情控制情况再行确定。

北京楼市被迫打响“战疫”，生存成为房企的第一要务。疫情“黑天鹅”的到来，势必会使行业格局发生变化，而这或许被部分房企视为弯道超车的机会。只是机遇与挑战并存，若想在变化万千的市场中屹立不倒并不容易。

现状：疫情来袭北京楼市惨淡

因疫情的急速蔓延，北京楼市休眠，企业销售停摆。2020年以来北京新房销售明显回落，项目惨淡经营；在此背景下，许多房企开始通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”，确保置业者足不出户即可看房选房，只是作为体验式的购房行为，效果犹未可知。

01新增房源“零供应” 春节后成交跌幅达97%

2020年1月，受肺炎疫情和春节返乡潮影响，北京新房市场销售明显回落。据克而瑞数据统计，1月北京商品住宅（普通住宅+别墅）共成交33.92万平方米，环比下滑32.2%，同比下滑37.3%；成交套数2900套，环比下滑19.9%，同比下滑31%；总成交额175.26亿元，环比下滑34.5%，同比下降38%。

1月北京新房市场普通住宅市场小幅下滑、别墅市场巨幅滑坡。普宅成交2727套，环比下跌14.7%，同比下跌30.2%；别墅市场成交173套，环比暴跌

而疫情期间，北京楼市几乎停摆，交易停滞。因疫情的急速蔓延，北京多处售楼处被迫关闭，项目现场销售活动暂停，疫情爆发期（以1月23日武汉封城为分界点）新房供应面积相比前一周大幅下降75%。受疫情形式逐步严峻影响，春节后一周，新增房源更是遭遇“零供应”。

春节期间新房成交情况同样非常不理想。北京新房春节后一周（1.31-2.6）仅成交1677平方米，遭遇“跳水式”下跌，跌幅达97%。

二手房市场表现同样不容乐观，二手住宅交易市场呈现走弱态势。春节后一周（1.31-2.6）成交面积仅有20815平方米，与2019年春节后一周相比，下跌83%，惨淡程度可想而知。市场观望情绪浓厚，购房需求被抑制，市场短时间内表现比较低迷。而卖方则有可能因为个人经济问题急需套现而抛售，出现调价。因此，短期内房价下跌或将出现。

从市场整体表现看，今年春节“返乡置业”热潮不再，楼市小阳春化为泡影。可以预见，短期内房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关，楼市能否走出休眠期还是未知数。

不过，北京楼市基本面仍有支撑，随着各类政策的调整，刚需购房成交或将进一步回升。2020年整体楼市成交大概率会呈现出“先抑后扬”态势。

表：2020年春节期间北京楼市供应成交面积情况

02 房企线上售房效果有限

随着疫情不断扩大，新年后多家房地产企业响应号召，选择关闭售楼处。被截断“收入源头”的房企纷纷将目光投到线上。

许多房企开始通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”，确保置业者足不出户即可看房选房。据不完全统计，目前已经有包括恒大、中海、碧桂园、融创等房企开通了线上卖房小程序，转战线上开拓市场。

但“线上买房”只是留下线索、咨询，购房人很难仅靠线上直播所见就下决心买房，项目周边真实建设情况、交通、配套等都是购房人实地考察的重点。可以说，没有线下的场景体验，购房人基本不会下单，线上销售恐怕只是心理安慰罢了。

03 市场低迷 购房或迎窗口期

疫情对楼市造成冲击，短期内楼市关注度下降，成交下跌，但对购房者来说或许是买房的窗口期。

从房企方面看，疫情不仅直接导致销售停滞，还影响了土拓以及推迟项目动工及卖房的时间，短期内供应不足，成交也会跟不上。加上今年是房企还债高峰期，资金压力非常大。如果销售回款跟不上，部分房企可能会选择性降价促销，以缓解资金压力并调整存货结构。当前，很多房企推出了“线上售房”，开始了先行网上优惠活动，房企让利利好已现苗头。疫情过后，为了更好地推广销售，预计会有更多房企和楼盘推出促销活动。

二手房亦是如此。如果疫情持续时间过长，全国经济停滞，家庭收入减少，会影响购房积蓄以及对未来收入预期信心不足，从而延迟购房需求，短期内供需会失衡，而拉长成交周期；卖方则有可能因为个人经济问题急需套现而抛售，出现调价。因此，短期内可能出现房价下跌。

从政策环境来看，会相对宽松。对购房者来说出现的房贷利率下调等政策，会减轻购房负担。

因此，对有购房需求的人而言，今年上半年是个好时机。疫情之下，开发商现金流吃紧，相信会给出比较大的折扣，而且可房源选择更多。二手房市场偏向买方市场，价格谈判空间很大。在保证资金充足和安全的情况下，可以按需入市。

04 物业被看重 “守门员”角色更加明显

这次疫情中，一直存在感不强的物业走到了一线，站在了疫情防控的基础环节。众多社区开始实行封闭管理，外卖、快递、中介等外来拒绝入内，进出人口测量体温，外来人口仔细盘查，尤其是疫区归来人员必须登记上报，时刻监控身体状况，防止二次传播等等。让人们认识到，一个良好的物业，在疫情爆发时起着重要作用。

保利物业、金茂物业、金科物业等14家物业公司涵盖了进出人员体温监测；融创、招商蛇口等物业公司还为业主提供外卖上门、买菜送上门等便捷服务。中海物业在客服中心配置感应喷雾消毒设施人流大的公共区域设置感应喷雾消毒，设施每天对项目进行消杀消毒，针对有疫情的地区消杀消毒频次：1次/2小时。

截至目前，北京众多社区实行了封闭管理，物业扮演“守门员”的角色也更加明显。相信在疫情结束后，物业行业整体会有更为良性的发展。

挑战：房企现金流吃紧 拿地更加谨慎

疫情影响下，房地产行业首当其冲的就是现金流问题。房企销售回款大幅缩减，销售周期延长，现金流压力剧增。对于“高周转”的房企，开发投资节奏会被迫放缓。尤其对于北京土地市场来说，房企在承受巨大资金压力下，会更加谨慎拿地。而由于资金问题所导致的兼并收购潮或将来袭，大吃小的现象会进一步加剧。

01 现金流吃紧 房企开发投资节奏被迫放缓

恰逢销售淡季，叠加疫情影响，房企销售回款受到严重影响。据克而瑞统计数据显示：截至1月末，北京TOP30房企单月销售额为147.28亿元，TOP30房企整体业绩规模较去年同期降低34.3%。对比克而瑞2019年北京年度销售额榜单TOP30房企来看，超过六成房企同比出现下滑，其中泰禾、金融街、九龙仓等房企的同比跌幅超过90%。1月销售规模主要依靠上半月的业绩带动，下旬以来因疫情形势严峻，多处售楼处关闭，新房销售基本停滞，市场短期走势整体表现低迷。

由此可见，因为疫情而带来销售停滞，未来一段时间内对房企影响最大的是现金流问题。对于房企来讲，无疑要打响一场保卫现金流之战。疫情带来的施工延迟、销售放缓、回款受阻，直接挑战房企的现金流。融资回血、降负债、促回款，将成为未来部分房企未来的主要工作。

而未来行业的规模有可能到达顶点，更有可能形成

资金面趋紧或许导致兼并收购潮来袭，一些中小企业发展前景不容乐观。有实力的头部房企还会继续并购，大吃小的现象会加剧。龙头房企在品牌效应和规模优势等方面的优势将会进一步凸显。

02 资金压力下房企拿地更加审慎

在销售回款大幅下降，现金流巨大压力大下，房企会更加谨慎拿地。尤其是在北京土地市场上，动辄十几亿、几十亿的土地成交额会让更多房企有感吃力。另外由于停工影响，假期延长、土拍被迫延后，房企建设进度被拖慢，短期之内成交量或将继续下行。预期短期内房企投资仍将保持审慎。

而由于土疫情促使市场变化，房企高杠杆的土储驱动模式或将被颠覆。在调控的大基调下，再加上金融去杠杆，过量土储已经不是弯道超车的优势所在。开篇提及的北京鼠年首次拍地，虽然其中通州马驹桥地块房企举牌40轮，溢价率达23%。但参与土拍的房企多数都是资金雄厚的硬核房企。受疫情影响，部分规模化、高杠杆、快周转、负债高的房企对目前阶段的土拓将会更加谨慎。

机遇：政策有所放松中长期大势未变

疫情对经济的影响是结构性的，但更多还是一次性的冲击。比照03年的”非典“，相信政府后续会出台一系列稳定经济、房地产行业的政策。而从市场层面看，疫情没有改变供求关系，需求释放只是被延后，但并没有被消除掉。北京房地产市场或将随着疫情的缓解在二季度逐步恢复，长期来看，房地产市场仍将保持平稳健康发展。

01 政策或将放松 楼市依旧以“稳”为主

随着疫情对实体经济的影响，房地产政策的相对放宽已成为大概率事件。2月初，北京首套房贷平均利率5.35%，环比下调1个基点。而未来货币信贷可能还会进一步地放宽。

或是降准、降息，或是社保变相放开，一城一策的因城施政手段会因整体经济状况而进行调节。不过，地产调控政策整体会略显宽松，但北京楼市不可能出现大规模反弹，只是根据自身情况守底线的前提下放松，类似于限价和融资放开等放开可能性很小。

另外，为缓解疫情带来的经济影响，高端市场及限购条件可能放开。北京去年已经有了试点，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的做法更符合市场规律。在不影响保障性住房的同时，又能满足的改善性需求，使调控更为合理。

02 购房需求

2019年北京新房市场表现较好，主要原因在于供应。2019年北京推出了部分价格较低地段较好的限竞房，经过2017、2018两年的低谷，市场需求出现反弹。总体来看，北京还处于恢复阶段。购房需求仍在。例如1月5号开盘的中海云锦项目，销售情况较好。因此北京房地产市场的购房需求可能延后，但是没有消失。

03 疫情对房地产短期冲击明显中长期大势未变

短期来看，北京楼市受疫情影响明显，成交明显回落，交易停摆，一季度甚至上半年的行业销售将不可避免地受到目前疫情的较大影响。但一旦疫情平稳下来，政府恢复经济的各项举措开始实施，市场还是会快速复苏。市面上所积累的需求集中释放之后，市场成交量迅速回稳仍是大概率事件，从房地产行业的中长期发展来看，疫情作为突发性事件，无法对市场产生根本性影响，中长期大势未变。

总结：苦修内功 以不变应万变

突如其来的“急刹车”，让习惯了“高周转”的房企被迫停了下来。市场需求是否变化，投资性需求会不会降低，这些问题目前都无法回答。但疫情所导致的消费观的改变已成必然，而生存环境和游戏规则的变化，也必将驱使房企不断进化。

房企现金流方面，保卫现金流是今年诸多房企的主旋律。疫情造成的销售停摆，影响最大的正是现金流，负债率高、短期内偿债压力较大的公司，需防范现金流风险，采取去库存、降低融资成本等多种措施加快回款续命。

投资周期方面，会相对滞后。受现金流影响，今年房企总销售额年度可能回调，加上金融机构去杠杆，预估拿地热情会有所下降。房企为跑赢高息会谨慎拿地，而高土储的公司今年要加快盘活土储周转，降低土储存量。

产品与运营方面，面对疫情改变的市场，如何对客户判断、洞察需求、调整目标这些绝对是个技术活。“非典”过后，促使通风好的板楼畅销，建立了板楼和塔楼的价值区隔；而此次疫情过后，房子的动区能否满足家庭社交空间，或许成为产品发展的又一方向。

总之，房企一味追求规模时代的已经过去，在本就调控的环境下，疫情又给楼市“雪上加霜”。房企若能利用休眠期，了解客户需求，提升产品力、深耕产业链；或是重塑团队，使其整体在学习中提高，或许是最佳选择。毕竟你改变不了环境，改变的只能是你自己。

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