一、主要參考文件一
2019年8月1日，東莞市人民政府辦公室關於印發《東莞市城市更新地價計收和分配方法（修訂）》的通知（東府辦【2019】44號）
（一）片區市場評估價
估價基準日為每年的9月1日
1. 商服用地：首層樓面地價、設定容積率為2.0，建築密度40%
2. 住宅用地：平均樓面地價、設定容積率2.0，建築密度33%
3. 工業用地：地面地價、設定容積率1.5，建築密度40%
（二）改造類型及對應地價計收方式
1. 自行改造
（1）國有劃撥土地使用權人自改（可以協議方式補辦出讓手續）
①工改工（即保留工業用途）/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目且保留工業用途：工業市場評估價×40%；
②工改科教/可分割銷售科研用地：商服市場評估價×容積率修正係數×0.41×容積率-工業市場評估價×60%
③工改科教/不可分割銷售科研用地/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價×60%
④工改居：【工業市場評估價×40%】+【（商服市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價）×工改商服折扣係數×商服用地比例+（住宅市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價）×工改住宅折扣係數×住宅用地比例】；其中容積率為綜合容積率
⑤工改商服：【工業市場評估價×40%】+【（商服市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價）×工改商服折扣係數】
（2）國有出讓土地使用權人自改
①工改工但剩餘使用年限不變：提容免收地價
②工改工/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目且保留工業用途，但重新約定最高使用年限：工業市場價-工業市場價×剩餘使用年期修正係數
③工改科教/可分割銷售科研用地：商服市場評估價×容積率修正係數×0.41×容積率-工業市場評估價×剩餘使用年期修正係數
④工改科教/不可分割銷售科研用地/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價×1.2-工業市場評估價×剩餘使用年期修正係數
⑤工改居：【（商服市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價×剩餘使用年期修正係數）×工改商服折扣係數×商服用地比例+（住宅市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價×剩餘使用年期修正係數）×工改住宅折扣係數×住宅用地比例】；其中容積率為綜合容積率
⑥工改商服：【（商服市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價×剩餘使用年期修正係數）×工改商服折扣係數】
⑦商服改商服，且重新約定最高使用年限和變更容積率的：【商服市場評估價×容積率修正係數×容積率（改造後）】-【商服市場評估價×容積率修正係數×剩餘使用年限修正係數×容積率（改造前）】
⑧商服改居：【（商服市場評估價×容積率修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×住宅用地比例）×容積率（改造後綜合r）】-【商服市場評估價×容積率修正係數×剩餘使用年期修正係數×容積率（改造前）】
⑨居改居，且重新約定最高使用年限和變更容積率的：【（商服市場評估價×容積率修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×住宅用地比例）×容積率（改造後綜合r）】-【（商服市場評估價×容積率修正係數×剩餘使用年期修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×剩餘使用年期修正係數×住宅用地比例）×容積率（改造前綜合r）】；商服用地剩餘使用年期高於法定最高出讓年限的，按40年計，低於法定最高出讓年限的，按實際剩餘使用年期計
⑩居改商服：【商服市場評估價×容積率修正係數×容積率】-【（商服市場評估價×容積率修正係數×剩餘使用年期修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×剩餘使用年期修正係數 ×住宅用地比例）×容積率】
（3）沒有合法用地手續的工業用地使用單位，憑2007.6.30前已與農村集體經濟組織或農戶簽訂的徵地協議申請完善歷史徵收手續後自改
①改工/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目且保留工業用途：工業市場評估價
②改科教/可分割銷售科研用地：商服用途市場評估價×容積率修正係數×0.41×容積率
③改科教/不可分割銷售科研用地/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價×1.2
④改居：【工業市場評估價】+【（商服市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價）×工改商服折扣係數×商服用地比例+（住宅市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價）×工改住宅折扣係數×住宅用地比例】
⑤改商服：工業市場評估價+（商服市場評估價×容積率修正係數×容積率-工業市場評估價）×工改商服折扣係數
（4）使用合法集體建設用地的加工貿易轉型升級企業自行改造的，經土地所有權的集體經濟組織同意，可由企業申請將集體建設用地依法徵收為國有建設用地，在按規定繳納相關稅費、支付集體經濟組織安置補助費和土地補償後，可以協議方式辦理出讓手續，地價計收同（3）
2. 集體經濟組織自改、合作改造
（1）集體經濟組織將集體建設用地轉為國有後自改或與企業合作改造
①改工/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價×20%
②改科教/可分割銷售科研用地：商服市場評估價×容積率修正係數×0.41×容積率×20%
③改科教/不可分割銷售科研用地/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價×1.2×20%
④改商服的，以改造方案首次批覆時間為界限，
在2018.8.15前的：商服市場評估價×容積率修正係數×容積率×20%
在2018.8.15後的：商服市場評估價×容積率修正係數×容積率×30%
⑤改居的，以改造方案首次批覆時間為界限，
在2018.8.15前的：（商服市場評估價×容積率修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×住宅用地比例）×容積率×20%
在2018.8.15後的：（商服市場評估價×容積率修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×住宅用地比例）×容積率×30%
3. 其他
（1）“三地”為國有建設用地且經批准以協議方式出讓的：
①改工/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價
②改科教/可分割銷售科研用地：商服市場評估價×容積率修正係數×0.41×容積率
③改科教/可分割銷售科研用地/建設產業轉型升級基地或科技企業孵化器項目：工業市場評估價×1.2
④改商服：商服市場評估價×容積率修正係數×容積率
⑤改居：（商服市場評估價×容積率修正係數×商服用地比例+住宅市場評估價×容積率修正係數×住宅用地比例）×容積率
（2）改社會停車場用地、充電站用地：商服市場評估價×20%
（3）改幼兒園、中小學、醫院等：市場評估價，其中幼兒園按科教用地評估價
4. 單一主體掛牌招商改造和改造後用途為新型產業用地的更新單元地價計收按照另行制定的操作規範執行
（三）地價分配
1. 政府主導改造
①政府主導的“工改工”：地價-（軌道交通建設發展專項資金+農業土地開發資金+國有土地收益基金）（三金）=撥付給鎮人民政府（街道辦）
②政府主導的“工改居”、“工改商”：
2018.9.20前的：地價-（軌道交通建設發展專項資金+農業土地開發資金+國有土地收益基金）（三金）=撥付給鎮人民政府（街道辦）
2018.9.20後的：地價-（軌道交通建設發展專項資金+國有土地收益基金）（兩金）=市統籌收入（不在分成給鎮、街道辦）
2. 通過徵收農村集體建設用地後進行經營性開發的，其土地出讓純收益可按不高於60%，專項用於支持原農村集體經濟組織的發展
3. 集體經濟組織自行收回集體建設用地使用權、完成地上建築物即附著物拆遷補償並申請轉為國有建設用地後，交由政府收儲後出讓的，政府可以按照出讓價款一定比例計算收儲補償費用。“基礎補償（按公告的收儲補償標準計算《東莞市土地儲備管理實施辦法》（東府【2015】90號））+增值共享（按土地出讓純收益不高於60%的比例計算）”
2. 原土地使用權人自行改造
國有劃撥土地使用權人自行改造、沒有合法用地手續的單位自行改造補繳的地價款-三金後，欠發達地區按市鎮集體=244分成，其他地區按334分成
3.集體經濟組織自行改造、合作改造
工業、科教用地計收的地價款-三金後，撥付給集體經濟組織
住宅、商服用地計收的地價款-三金後：現狀為舊村莊（撥付給集體經濟組織）、現狀為舊廠房（改造方案首次批覆時間在2018.9.20前的，撥付給鎮街；在2018.9.20之後的，市鎮按1.5：8.5分配；集體經濟組織與企業合作改造的，用地位於欠發達鎮的，市鎮按3：7，其餘按4：6）；舊廠房的核定標準按《關於“三舊”改造土地出讓金分成問題的通知》（東府辦函【2015】203號）執行。
4.其他
（1）“三地”：地價扣除國有土地收益基金後撥付給鎮；
（2）土地使用權人自改、集體經濟組織梓勳改造、與合作企業改造，改造為單獨佔地的公共設施用地（含“三地”）：地價撥付給鎮街；
5. 附則
（1）欠發達鎮：望牛墩、洪梅、中堂、道滘、企石、石排、東坑、謝崗
（2）軌道交通建設發展專項資金：城際軌道交通站點周邊800m和城市軌道交通站點周邊500m半徑範圍內，按地價款的20%徵收，其他範圍的按10%；
國有土地收益基金：按招拍掛和協議出讓國有土地使用權所取得的地價款×1%徵收；
農業土地開發資金按15元/平方米；
農田水利建設資金、教育資金、住房保障資金由市鎮按規定計提；
土地出讓純收益：土地出讓收入扣除稅費及既定的改造成本或補償價格後剩餘的部分，稅費包括按規定計提的農業土地開發資金、農田水利建設資金、教育資金和住房保障資金、市土地統籌收入及土地收儲、出讓過程中發生的稅費。改造成本或補償價格參考《東莞市“三舊”改造實施細則（試行）》（東府【2009】144號）附件4《東莞市國有企業廠房搬遷和舊村改造土地出讓純收益返還流程》核定。
二、主要參考文件二
2019年5月7日，東莞市人民政府辦公室關於印發《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規範（試行）》的通知（東府辦【2019】29 號）
1. 集體經濟組織的補償應以物業補償為主，物業補償佔比≥60%；
2. 政府（集體）綜合收益=實物性收益+地價款
（1）實物性收益：單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設施用地、成交方建設並無償移交政府的公共設施、成交方承擔的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地、用房；拆遷補償方案明確的集體經濟組織的物業補償
（2）地價款：政府的土地出讓收益、拆遷補償方案明確的集體經濟組織的貨幣補償。
3. “工改商”、“工改居”的，除政府無償取得的公共設施用地外，政府收益佔政府（集體）綜合收益起始價的比例不得低於40%。
4. 地價款起始價計算
（1）不涉及公有資產（政府、國有企業、鎮屬企業資產）的：
地價款起始價=（新規劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業補償成本-配建並無償移交公共設施成本）×起始價係數
（2）涉及公有資產（政府、國有企業、鎮屬企業資產）的：
地價款起始價=公有資產市場評估價+（新規劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業補償成本-配建並無償移交公共設施成本）×起始價係數
其中，宅基地及地上房屋權益人的拆遷補償評估成本根據拆遷補償方案確定；物業補償成本=（單位樓面地價+單位建築面積建安成本）×建築面積
（3）起始價係數
①舊村改造、“工改工（M1\\M2\\W）”的起始價係數不低於40%
②工改居、工改商的起始價係數不低於70%
③工改M0的起始價係數不低於50%
其中，“工改工”的地價款起始價=max（上述方式計算的結果，新規劃條件下出讓地塊的市場評估價×20%）
起始地價=（新規劃下出讓地塊市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業補償成本-配建並無償移交共管設施成本）*起始價係數
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