房地产行业，土地储备量是房地产企业价值高低和增值的重要影响因素，也是企业未来可持续发展的保障。如今，全国一二线城市新增建设用地逐渐减少，土地资源匮乏，土地利用效率低下，土地供需矛盾逐渐加重。
在此背景下，以广东为代表的省市开始实行城市更新，越来越多的开发企业开始布局城市更新，重心逐渐由增量开发转向存量更新。城市更新在土地资源紧缺的当下，必然是未来房地产开发的主流趋势。
近期，小树哥在和多位业内人士沟通时，发现当下大部分房企都是想要转型进入旧改这个领域。虽说旧改与传统的一二级开发大同小异，但是旧改的流程却是比传统开发复杂繁琐得多。
许多旧改项目由于操盘手掌握不到改造流程其中的关键节点，往往让项目的程序复杂化，时间周期变长，改造成本增加，风险成倍增长。今天，小树哥就把与各位旧改大咖交流的旧改流程关键节点的经验总结分享出来给到各位旧改从业者，以下也属个人观点，希望对大家有所帮助。
一、前期工作
旧改与传统开发最大的区别就是前期工作部分，这也是最关键的部分。而前期工作的好坏，决定了整个项目的成败，更关系到所有涉及项目相关人员（政府、改造权利人、村集体、服务商、投资开发商等等）的切身利益。
标图建库
基础数据调查
项目立项
申报项目预备库
申报年度实施计划
单元规划
权属核查
意愿征询
拆赔方案编制
供地方案编制
改造方案编制
挂牌招商方案编制
前期可行性研究报告编制
土壤调查报告
社会风险性评估方案
经济效益评估方案
......
哪些在前，哪些在后，那些又能同时进行？有些地区政策不同，各地区操作又是不同，很难一招鲜吃遍天。
所以，在进入一个城市的旧改前，小树哥建议可以先了解当地的旧改政策，从村区镇到市省的相关政策统统都不要放过，结合政策整理摸清旧改前期工作的流程走向，再根据各个城市的特点进行项目实践。
二、前期服务商
前期工作那么多，除非是很有实力的房企，否则是很难将所有前期工作都吃下的。当下的旧改，很多开发商看中的是具有控村能力的前期服务商。在通过一些合法或隐晦手段 做前期工作的同时又能掌握村子的前期服务商深受开发商们喜爱。
有的地区会找一个单一的前期服务商统一开展这些前期工作，有些地区由政府按单项工作分别进行招选专项的服务商。那我们又要找哪些服务商做这方面的工作，如何研判一个前期服务商是否可靠能对村子有把控呢？
对于服务商，前期可结交多些本地的房企，通过他们的反馈了解当地的前期服务商的情况。在前期挑选服务商时，可以让服务商带我们进村。这样可以了解对当地村集体对这个服务商的态度，也可以侧面反映出一些服务商对于这个村的工作能力，判断项目进展的快慢。
三、申报审批主体
自然，前期工作多，涉及各种申报审批的政府单位也就多了起来。
难免遇上同一工作事项办事流程重复，不同的工作事项的申报材料重复，申报审批事项未明确规定办理时限。
省自然资源厅
市自然资源局
市政府
市城市更新局
镇街政府各部门
镇街城市更新办
镇街自然资源分局
农业农村局
发改委
生态环境局
财政局
不动产登记中心
综合执法局
国资委
税务局
农资办
村集体
......
怎么样？是不是看到这里头都大了。不过旧改就是这样，与传统开发不同，涉及的范围广，申报审批报建流程复杂且多。
如果开始介入这个地区的项目，一定要做的事就是与当地的各个政府部门打交道，不能只走固定单一路线。因为政府部门很多的工作都是有互相关联，里面的人虽说很多都是不同的职能部门，但是不妨有互相认识的，甚至有可能之前是老同事。可以不定时的向他们提问一些关于其他部门的问题，他们可能会提供给你一些意想不到的答案，甚至还会有惊喜！
而与政府打交道，很多人只知道与办事部门的上级打交道，以为只要搞定上级部门，下级部门自然而然也就能够同意。但是俗话说得好，“阎王易见，小鬼难缠”。忽略了真正审批的部门，老拿领导压人，这样做百害而无一利，相当于给项目埋下了定时炸弹。 所以只要是在政府办事的，一个都不要忽略。
要派去和领导打交道的人一定要是同一个人，不要今天“张三”，明天“李四”，后天“王五”，毕竟这样混不了脸熟，成不了大事。
还有，便是要了解当地的政府换届以及官员的作风。毕竟，旧改项目时间长，当初某位领导答应的事，万一换人了，想要溯源，就有些麻烦了。
四、资金链供应
旧改是属于周期性较为漫长的项目类型，特别是在前期工作阶段。工作开展顺利，3-5年是常有的事。项目受到阻碍，8-10年也不足为奇。台上台下，说得清的，说不清的，在前期工作中，就要开始砸一笔很大的花销，所以特别考验 操盘者资金链的供应以及经济测算能力。
如今，开发贷被银监会限制了起来，而旧改的前融窗口还尚未被限制。旧改贷、私募、信托、基金......各大操盘者八仙过海，各显神通。但是借来的钱永远都是借来的，始终是要归还的。如果前期没有做好测算，掌握不好资金流向，很容易就造成资金链断裂，项目停滞甚至烂尾。所以现在很多地方政府以及银行为了让项目能够拥有足够的资金支撑下去，陆续出台了一些增加旧改门槛的新政策 ， 保证操作的企业有足够的资金支持。
五、税务筹划
前面说了，旧改项目所需的资金非常庞大。为了减轻各大操盘手的资金压力，政府也出台了许多利好政策，税收的减免便是其中之一。
拆迁改造税收能否直接适用于所有的旧改项目，原权属人土地出让金收益分成的税收如何处理，自改项目无偿配建公建配套设施增值税等问题是让许多房企头疼的一大难题。
虽说各地税收各不相同也相对复杂，适用范围也有争议，但是很多税收政策问题的解决并不能只取决于税务部门。所以前期的税务筹划很重要，只要税务筹划做得好，七八亿的项目省下一两亿的税收也不是不可能。一个好的财税公司，绝对能让操盘者在这个项目里省下不小的一笔。
其实城市更新旧改还属于在摸索完善阶段，各种各样的关键问题都还有待解决。当然，一份好的解决方案也是重金难求，毕竟现在专业的团队更是难找。专业的团队需要更多人才的支持，更需要培养。如何提升自身以及团队解决问题的能力，是未来许多城市更新从业者都应该思考的问题
如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!
城市更新全流程线上课程
閱讀更多 地稅說 的文章
