郑伟悦
如果在高层三令五申“房住不炒”的背景下依然有人可以通过贷款炒房赚钱，那只能说明楼市调控政策存在缺陷，至少在所在城市的调控力度是不足的。但不管所在城市是否存在虚情假意应付调控的现象，炒房这种行为与调控的大方向是相背的，即使在有机会钻空子的城市也已经存在着比以前大得多的风险，除非是有选择的资产配置式的长远持有，在有潜力的城市才有机会用时间换取一定的升值空间，但也这个空间的大小也将大概率地受到限制。
一、房价平稳，以快速赚钱为目的的购房行为大概率会变成亏本买卖。
“炒”字，其中重要特征之一就是持有的时间比较短，这种方式在以往楼市火热的时期是比较普遍的现象，也是房价飞速上行的重要推手之一。但这一出一入需要有价格差才有意义，如果房价在较长的时间中保持大体的平稳，对于炒房客来说是致命的，即使能够以平价出售，但这其中的交易成本和资金成本都是不少的支出，如果像以前那些专业炒作的人使用房贷杠杆一次持有10套或几十套，遇上现在这样的市场环境，资金实力弱的人很容易就会被拖垮。
那么贷款买房的成本有多少？假设一套100万的房产，房贷70万，三年时间出售，我们以最近几年的利率环境为条件，设定5.39%的房贷年利率，再以杠杆炒家们普遍使用的30年期限和等额本息这种方式测算三年的成本，看看需要付出多少，这其中包括房贷利息、首付款三年的利息、每月月供累积的潜在收益和购房手续成本四部分。
测算得到三年房贷利息是11万；30万首付款原来的既得利息，以大行3.85%的定存收益为例，这部分潜在收益是3.5万左右。另外每月的月供是3926元，一年4.7万，三年14万左右，这些钱的明显成本已经体现在房贷利息中，但另一方面由于这14万是自己在这三年中陆续支出的现金，本来是可以为自己带来收益的，现在也被牺牲了，这部分现金是一个由零到整的过程，不是那么容易计算，假设出于安全考虑我们把它看作每月定期买入3926元的货币基金，三年后的收益以1万计是比较保守的了。
而交易成本部分，如果是新房，假设面积是100平米则契税按优惠税率是100万*1.5%，就这部分就是1.5万，如果买的是二手房那要加上中介费就更多了。所以持有的这三年粗略统计成本需要11+3.5+1+1.5万=17万，如果三年时间出售时没有升值，那就亏损17万。如果要平掉这些成本，这三年房产起码要升值17%，平均年升值率是5.6%左右。
所以在“房住不炒”的背景下，如果所在地方的楼市在较长的时间内保持相对的平稳，甚至出现小幅增长，也未必可以赚钱，出于快速赚钱的目的而购房行为就可能要失望了。
二、房地产的流动性受限，炒作的后门被关上。
如果放在以前火热的地产市场中，对比那些动不动短期内就有30%、50%甚至翻倍的升值回报，那每年这些比5%稍多的持有成本就相当微不足道了，但目前的市场环境毕竟已经不同了。现在房地产的流动性受限，炒作的后门在原则上已经被关上。
这里的流动性一方面指人在不同城市之间自由购房的流动资格受到限制。在目前“稳房价”和“房住不炒”的调控基调下，大部分热点城市都会实施限购的措施，即限制非本市工作和生活的人在本市的购房资格，也限制在本地工作和生活的人的购房数量。比如要想在南京的主城区购房，需要提供南京连续三年的社保或纳税证明，对有资格购房的人同时审查已有的房产数量和房贷情况，南京本地户籍限制在2套以内，非南京户籍只能购房一套，尽量引导向自住的需求，那些一买多套的现象被有效堵住。
这种背景下想在南京买个10套20套炒一下的人就别想了，这些调控政策就已经把炒作的大门关上，隔断了人员的随便流入，也隔断了当地零售端想囤房待价而涸的做法。
而流动性的另一方面是资金的管控。对于供应端，由于房企杠杆高企，为了化解风险限制房企继续加杠杆，有关部门对违规流入房地产行业的资金进行清理，同时对于企业新进融资也提出了更严格的要求，所以房企对销售端回笼资金的速度依赖也比以前更大，捂盘惜售、哄抬房价等不良现象得到改善，炒客也就失去了重要的助推力量。而且即使对于炒客来说，二套以上的首付成数和利率都大大增加，所以杠杆的作用也大大被削弱，持有成本进一步上行，在这样的环境中，风险无疑更加大了。
能否寄希望于调控政策短期内退出并出台刺激措施呢？这种可能比较小，高层已经明确表示楼市调控将会实施长效机制，也不会再进行房地产的短期刺激，所以短期退出的机率是比较小的，那如果这样的情况持续，炒起来风险就很难控制了。
三、以资产配置为目的，在有潜力的城市有机会以时间换空间。
而在另一方面，由于房地产的长远走势离不开经济、土地和人口的影响，在这几个因素表现出色的大城市、中心城市， 房价还是会比较容易得到支撑，只是基于上面的分析，即使有上行的基础，在原则上也会受限于政策的引导，而不会再像以前那样像脱了缰了野马一样任其驰骋，影响行业的健康稳健发展及扩大其对人民消费、生活的影响，比较大的概率会与经济增长表现出相对协调的步伐。
对于有资产配置需求的人来说，在目前能选择的投资项目中，安全和容易参与的选择并不多，以往来说，房产是其中之一。而在目前楼市发展趋势中，需要对房产所在的城市有更多的关注，以避免长远发展中由于当地未来产业衰竭和人口流出的影响下出现亏损的结果。即使每年在这些城市中可以小幅上涨5%左右，也大致的可以实现保值的诉求，以作为配置的一个选择途径。
四、结语。
综上所述，在目前“房住不炒”的背景下，房价大幅升值的可能已经减少，即使在相对宽松的城市，也难保后续没有加强相关调控措施的可能，想通过房子快速赚钱所面临的风险是很大的，同时从调控政策的风向来说，短期退出的概率很小，这种背景下那些以资产配置为目的、想通过长期持有以用时间换升值空间的人，在城市的选择上选择那些经济和人口潜力比较好的城市，对于适应目前这种市场环境是有帮助的。
CA红叶
目前贷款炒房，尤其是投资非自主的，基本上已经快变成一种亏本的买卖。
不知道你前段时间有没有看到一个报告，就是说深圳的房价大概涨了5%，在2019年北京的涨了3%，上海的涨了零点一几。
其实你可以算一下，如果按照这种上涨的利率来算，你如果是贷款买房，那你有没有在赚钱？
很显然，一般贷款利率大概都在5%左右，那么意味着你贷款买房，在深圳是不赚钱的，在上北京是亏2%，在上海是亏4%左右。
最近好像深圳的房价又涨了，但是你有没有看到现在有个政策，就是不允许二手房涨幅超过5%，那你算一下，如果在二手房涨幅不超过5%的话，意味着它的涨幅跟你的利率其实是相似的，就说你买了房子之后，如果你在一年内交易的话，其实你是不赚钱的，而两年内在交易，你根本不知道政策到底是什么。
基于这种情况，你还敢投资贷款买房吗？
复利轨迹
大家好，我是勇谈。投资房产其实从2018年下半年开始我就提醒过大家，要慎入！如今2019年即将过去，随着不少城市对于房产调控的“变相放松”，使得一些朋友感觉房地产似乎要回暖。不过数据显示了，哪怕地方再怎么进行微调，只要在“房住不炒”这个背景下，想要依靠房产来谋取暴利已经不可能。借此机会简单谈谈我的观察。
全国70座大中城市新房同比上涨8%左右，二手房同比4%左右，这就是现状
根据国家统计局刚发布的11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%；而且这样的数据已经持续了至少半年的时间。也就是说对于多数城市来说房产本身房价上涨带来的收益其实还不如一般的银行投资理财来得划算，毕竟如今的房产首付动辄几十万上百万，在房租收益无法满足房贷的背景下，投资房产无疑是一本赔钱买卖。几点观察：
第一、从2016年下半年开始提出“房住不炒”后，就意味着房价很难有过去那么大的波动。看过我文章的朋友应该知道，过去那么多年我国房价之所以有那么大的波动其实很大一部分原因就是因为各路资本裹挟的结果，包括上市公司、银行、民间借贷资金等大举进入楼市的结果就是房价大涨。而随着对于融资端的调控开始，包括上市公司、一般性企业、银行、信托资金等过去房地产企业主要资金来源被严格管控的情况下，房企资金链紧张的问题会愈发突出。只要融资端的调控不放松，相信房价就很难有大的波动，甚至不少房企会采取“降价换量”的方式。
第二、新房价格稳定是大概率，但是二手房市场就未必了，毕竟二手房对于地方财政来说作用没有那么大。文章开头的数据我们可以发现所有城市有一个惊人的相似点“新房上涨幅度要远远高于二手房”，为何会如此？除去各种成本因素外，其实只有新房价格上涨地方财政才能维持稳定。可以毫不客气的讲“保住了新房价格，其实就是保住了地方财政”，但是二手房就未必了。作为已经出售的房产，至于后期房价走势如何，地方不会过多干预。这也是为何有些城市新房价格上涨，然而二手房价格横盘或微跌地方不出手，一旦新房价格横盘或微跌地方就出手干预的原因。这样的情况下，对于一般的购房投资者来说，未来以二手房身份出售房屋肯定有“接盘侠”的嫌疑。
无需求不购房，投资房产多数情况下是要成为赔本买卖
第一、对于多数城市来说过去那么多年核心区域的房产基本已经销售殆尽，房价也已经到了天花板。目前来看哪怕是北上广深这样的一线城市未来核心区域的房价也很难有大的起伏，动辄十几万、几十万一平米的房产基本已经到了顶。而远城区的房产，理论上来看未来确实有升值空间，但是因为本身优质资源的稀缺性决定了，未来升值空间极其有限。毕竟房价实质上还是各种资源的集中体现，而我国说句实话至今没有一座城市的优质资源是过剩的，尤其是对于教育、医疗等这些需要时间沉淀的资源。
第二、投资房产者多数都会涉及到用杠杆资金，面对如今的房贷利率压力，房贷或会成为压垮投资者的最后一棵稻草。最近经常看到2015年左右利用杠杆资金购房的朋友，在正常还房贷小一年后出现了断供的情况，而且这样的事情多发生在东北这些过去几年炒房投资风比较旺盛的区域。为何会出现这么多的断供？其实还是因为当初购房的时候收入证明等资料不真实导致的，自己本身不具备持续稳定的收入，一旦出现收入断档就开始断供，其中不乏当初利用杠杆资金贷款购房的朋友。
综上，今年的历次高层会议上都透露出了一点“削弱房地产的金融属性”，一旦房产的金融属性被削弱后，也就是说房价很难出现呈现每年10%以上是上涨。换句话说，按照目前的房价上涨水平，仅仅5%左右的年收益率真的不如一些银行理财来得划算。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
我认为，贷款炒房即2－3年内低买高卖的时代已经过去。但投资，长期持有国家重点城市房产并不是个亏本生意。
为什么这么说呢，具体情况我们具体分析:
房产长期看人口，中期看土地，短期金融。全程看政策!2019年12月，中央经济工作会议为2020年楼市的定调来看
1延续住房不炒。并强调稳!这就意味着，多年前楼市大涨的行情已过去。
2强调因城施策，一城一策。 未来中国的房市会分化。
一线城市，强二线城市，国家重点城市。由于人口大都过了千万正迈向两千万。作为人口净流入的城市，刚需的支撑，二手市场有人接盘。国家前十名的重点城市发展都还不错。三四五线十八线城市，由于大量的
人口流出，又没有好的产业做支撑。未来房价不但会跌，还会有更多的收缩城市，如黑龙江的鹤岗等。3超级城市群的发展。未来一定是超级城市群的格局。京津翼城市群、长三角城市群、长江中下游城市群、珠三角城市群。
综上所述，由于政策住房不炒，很多城市目前都属于横盘期。展望城市未来发展，这些国家前十位的重点城市，重点地段结合数据、地缘、国家政策、社会统揽全局的战略视角来看，5－10年一定会涨，需要购买后长期持有!
任娟谈经济
我觉得能炒房有三个核心因素：
1、房子是否具有增值空间
目前一线城市已经开始出现明显的松动，二手房价格2018年北京、上海出现下跌，新房今年深圳、上海、北京小幅上涨，广州出现下跌。二三四线城市商品房下跌的压力将越来越大。到人口净流入的城市投资房产，已经成为开发商的共识。人口净流入取决于国家产业政策、地方户籍政策等影响，如果一个城市的人口老龄化越来越严重，这样的城市一定要注意规避。炒房找不到接盘的。如果是年前劳动力涌入的城市，至少将来脱手有保障一点。
2、房租是否具有提价空间
虽然炒房客主要是博取低买高卖的价差，以及借助于杠杆放大价差收益；并不以房租收入作为主要来源，但是炒房总有一个周期，如果能够产生一些现金流，总聊胜于无吧。房租能否提价，取决于当地的生活水平、教育水平、就业水平。房子所处的区域是否存在短缺，比如CBD周围的房子，知名大中小学旁边的房子，需求会旺盛一些，提价空间稍微大一些。
3、买入的价格是否足够低
现在都说房价拐点已经出现，也许未来5年都无法回本，但这是以当前的平均房价来衡量的。有些开发商抛货的决心和力度其实是超过市场预期的。这就带来一个博弈的机会。西安为例，南三环附近的房子，2018年借着小高层大户型等高端项目，把短期均价拉高到2万以上，其中不乏一些2017年初开盘5字头的楼盘，也跟风炒作到1万2以上。而2019年12月开盘的，价格普遍是9字头，给人一种房价暴涨暴跌的错觉。这个时候，需要失地考察，真存在捡漏的机会。
上面说了这么多，在大政策勉强，也只能是把握火中取栗的机会。
上层不支持炒房，响应号召，房住不炒才是正道。
丁臻宇
题主问的这个问题，其实很大，回答起来并不是那么容易。其实可以从以下几个方面进行考察：
一、城市规划是否有可扩展性，能否触及投资房产的所在地
二、投资房产区域的人口流入预估
三、开发商品牌聚集能力
四、项目规模，建设周期
五、投资房价有无上升空间
六、户型产品、楼层、项目配套完善度
七、未来3-5年购房人群的需求评价
八、期望的收益率
九、投资房产止损点位
十、政策的不可预见性
以这十点作为一个投资要素进行综合考核，如果所有要素都处于正向发展，那OK，目前炒房应该是一个赚钱的买卖，但是这也不一定，因素变化太快，想做对的选择不太容易。
关注我，有问必答！
易有银
至少对于2018年之后的买房者来説，贷款炒房肯定是一个亏本买卖。一方面，因为国内房价连续上涨，房价已远远脱离当地居民的收入。而且国内经济下行压力大，房价继续大涨的空间有限。另一方面，中央政府的主基调是“房住不炒”，希望房地产去投机化，逐步回归居住属性。如果还是与这样的大趋势所背离，那岂有不亏本的道理？
可能有人会説，即使是最新的70城房价数据来看，也有近一半的城市二手房价是上涨的，你怎么能説，贷款炒房一定是亏本的买卖呢？对此，我们要从以下几个方面分析：
首先，现在很多地方房价即使上涨，但房价涨幅也是微涨。就算拿今年有不错表现的深圳，房价涨幅也只有5%左右。而如果仅是以这样的涨幅，炒房者是无法赢利的。此外，还有一些城市二手房价是下跌的，从今年情况来看，北京、青岛、郑州的房价都出现了不同程度的下跌。这意味着，2018年至2019年期间贷款炒房的人，基本都处于亏本状态。
再者，贷款炒房者最喜欢看到房价的大涨，而微涨或者下跌都是一件很痛苦的事情。因为贷款炒房者是有利息成本支出的。现在一般二套房及以上的贷款利率至少要在6%以上。而多数城市房价今年的涨幅都没有超过5%，还有的城市二手房价是下跌的。从短期来，房价不涨，炒房者还能应付，如果长期房价不涨或下跌，贷款炒房者将承受巨大的压力。
再次，房价的回报率过低，像上海市中心一套三室一厅的房源，现在一年租金只要10万元，而房子的价格却达到了700-800万，这意味着购房者要70-80年才能收回投资，这么低的回报率还不如把钱存银行。所以，即使从投资的角度来看，贷款投资房产也是亏本的买卖。
最后，要看未来房价是否还有上涨空间。现在很多炒房者，都希望地方政府放松对房地产调控的管制，比如取消限购、实行人才引进、加快危房改造等来促进房价上涨，但事实上，各地政府主要还是鼓励刚需购房，并没有放松对炒房需求的调控。再加上国内经济不景气、开发商要去商品房库存，居民房产的空置率又居高不下，所以未来房价已经没有上涨空间。贷款炒房肯定是亏本的买卖。
如果在前些年，贷款炒房肯定是稳赚不赔的事情。但是，从2018年到现在买房的人，很多是出现较大亏损的。这是因为，目前房价稳定在那边，未来会呈现稳中有降，逐步回归居住属性的趋势。而这对于炒房者来説是被套牢了。鉴于未来房价已经没有多大上涨空间，而出租房产也没有较好的回报率，要説近两年炒房的人充当了接盘侠的角色也并不为过。
不执著财经
首先说明，我认为这不见得。
现在的大趋势是调控，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是炒房跟房产投资是两回事。
从大趋势来说，国内房产已经过了最辉煌的疯涨时期，未来也基本不太可能出现过去那些年疯涨的态势，所以如果希望通过房地产获取超高的回报率，那肯定是不现实的。
但是投资房地产是不是会亏本呢？当然不是。
房地产投资的目的跟投资黄金、股票等是一样的，都是为了保值增值。就算是国家调控，也无法改变房地产本身的价值属性。举个例子，如果整个市场的物价都上涨了10%，国家能够强制说房产不能涨吗？显然不行，这是违背价值规律。所以，国家用的词语叫“调控”，而不是“打压”。调控的目的，是为了让房价的发展回到正常轨道上来。而物价上涨，在现在的经济体制下，是必然的。
所以，长期来看，房地产的价值变化虽然不会猛涨，但是我认为会略高于物价涨幅，达到保值和轻微增值的作用是没问题的。
但是贷款投资房地产是不是会亏本呢？我得说任何投资都是有风险的。但是如果投资房地产亏本，是不是贷款可能不是最主要的因素。
长期来看，房子可以出租，租金年回报率大约2%（各个城市有比较大的区别），以后还会有上涨的机会。房子本身的增值正常情况下会略高于物价涨幅，也就是应该会在3%以上。房贷的贷款利率一般不会超过6%，如果是公积金贷款还会更低。所以，按照这样保守的计算，贷款投资房地产亏损的几率很低。
但是这里要强调一下，我说的是投资房地产，不是炒房。区别在哪里，投资不是短期，而炒房可能在于短期（两三年甚至更短）炒高房价再转手套现获利。所以，我上面说的都是针对中长期的房产价值趋势，而不是短期的炒房。如果是短期炒房，现阶段的风险将大大提高。
老萌有个存钱罐
儒学财经
我的观点很明确，不一定绝对是亏本买卖，但想象七八年前那样肆意炒房赚暴利的时代已经明确地结束了。
中央明确地提出了“房住不炒"的要求，希望房价稳定下来，既不是暴涨，也不是暴跌，进一步明确了房产的居住属性，限制投资性房产，更是通过税收杠杆、行政手段、市场手段等多种形式，确保房价稳定。
想在一个稳定的市场通过贷款炒作，获取可观收益，几乎是不可能实现。一是与中央房住不炒的要求，不一致;二是贷款的利率应该比银行的常规贷款利率要高，贷款期限短，炒房成本昂贵;三是房价没有暴涨的预期，且有的城市房价己开始下行。四是市民买涨不买跌的心理，更是导致观望心理，影响房价。五是房产税即将出台，导致投资房产成本上升。
五大因素摆在这里，你还是别打贷款炒房赚大钱的主意吧。
