谈清

个人感觉疫情对楼市的影响是负面的。一是疫情对经济上的负面影响是显而易见的，就算中长期看经济下行的趋势不明显，但短期内非常多的人钱袋子是瘪了不少，这会导致消费者购买力下降。二是疫情期间错过了房市的一大销售黄金时段，库存的压力、资金的压力明显增加。三是疫情过后人们的买房热情可能会下降，特别是那些炒房的会感觉风险加大，屯房的会降低收益预期，改善性购房的会放缓脚步，这些都有可能导致楼市低迷。不是学经济的，仅凭个人感觉做的判断，不知道有没有道理，关系专家指教。

菩提在身佛在心

大家好，我是勇谈。此次疫情对于楼市的影响应该说是巨大的，毕竟从历史来看每年的春节前后都是房企房产销售的旺季，可是此次疫情无疑使得全国不少房企失去了资金回笼的机会。有不少专家学者提出房企此次要面临史上最严重的“寒冬”，而这次寒冬能否通过政策调整走出？是一个疑问，2020年要维持房地产市场健康、稳定发展仍然是首要目标。借此机会简单谈谈我的观察。

“小旺季”变成“寒冬”房企从未经历过这样的情况，不好受是肯定的

虽然说不少房企为了减弱疫情对于销售的影响，开始试水“线上卖房”。不过不得不说因为本身房产这个商品特殊的属性（必要环节必须有房管部门和银行的参与）线上销售带来的效果绝对不理想，能够收到的定金或预付款能够达到同期的50%已经属于万幸，况且不少中小房企本身并没有线上售房的能力。毕竟线上售房也是需要一笔大量的广告资金、人员资金投入的。几点观察：

第一、疫情对于不少房企来说是“雪上加霜”，2020年房企破产数量或会再创新高。过去的2019年房企破产数量500多家，因为此次疫情的影响这个数字第一季度或许就会达标，毕竟对于不少房企来说资金流问题是不得不面对的第一要务。没有业务，没有销售收入绝大多数房企的资金链很难撑过3个月，毕竟高达80%的资金负债率在这里放着。

第二、断臂求生，打折卖房会成为趋势，要活还是要利润？是放在房企面前的选择。每次市场波动对于融资能力有限的中小房企的影响是最大的，毕竟他们的融资能力是有限的。根据国家统计局的数据显示，房企40%的资金来源于购房者预付款和个人贷款；30%多是来自于银行贷款，如果说停工导致预售证无法办理也就意味着房企的银行贷款资金会被延迟，一旦曝出资金链问题那么房企玩完是早晚的事情。更何况如今的房地产市场本身对于房企就不怎么友好，在买方市场背景下房企的选择真的不多。

此次疫情为我国房企敲响了警钟，高负债、高流转的模式是不是真的还适合？

从2016年开始住建部就提出了引导房地产市场健康、稳定发展，2019年更是提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。但是房企根本性的“高负债、高流转”问题却没有被提及，此次疫情可以说直接撕下了房企的“遮羞布”，究竟是谁在“裸泳”疫情过后自见分晓。不过有一点可以肯定的“2020年想方设法降低资金负债率是房企必须做的首要事情”。

第一、健康的现金流是保证企业稳定、长期、健康发展的前提，任何行业都不应该例外。看过我专栏的朋友应该知道房地产行业因为其历史特殊性，从开始到现在为止就受到了各种政策的倾斜和照顾，无论是融资政策还是贷款政策都是一路绿灯，这样的背景下造成的局面就是“房企债台高筑，一旦银行停止输血，房企就要玩完”。银行也从过去的“奶妈”角色开始转变为“看护人”，甚至有不少学者认为“现在不是房企离不开银行，而是银行离不开房企”。

第二、到处圈地、贷款、囤而不建的情况应该休矣，量力而行是对房企最佳的忠告。接近10万家房企，平均每一个城市151家房企这个数量真的太多了，疫情作为不可抗力因素可以说也是“试金石”。借此机会允许甚至鼓励一些不符合条件的房企退出市场，才是房地产市场能够健康发展的前提。2020年房企应该更加理性，面对市场变化量力而行才有利于房地产市场健康发展。

疫情后2020年房地产发展趋势仍然是稳定为主，暂时的波动是不可避免的

第一、市场本身就是一个“良币追逐劣币”的过程，不符合市场环境的企业退出影响不了房地产市场稳定的大局。大家近期应该看到了，央行已经开始释放了1.7万亿的货币，根据历史经验来看其中大约50%左右还是要进入房地产市场的，目的也很简单“维持房地产市场基本稳定”。只要央妈不放弃，房地产市场不会起太大波澜。当然这里面的资金大多数也会进入一线相对较好的房企，而本身融资困难的中小房企面临的困难不会得到有效改善。

第二、2020年或是刚需购房者一次绝佳的购房机会，具体还是要看此次疫情对于房地产市场的冲击情况。这里面跟大家分享几个需要注意的标志：首付比例和贷款利率。如果说你所在的城市房产出现了首付比例降低和贷款利率大幅度下调的情况，那么就是鼓励你买房的标志。刚需来说这是一次不错的机会，趁机会上车是勇谈的建议。

综上，介于房地产在国民经济中的重要地位暂时没有大的改变，包括央行在内的金融机构保驾护航还是必然的。不过就算如此，对于一些不符合市场环境的房企退出市场也是趋势。整体判断2020年房地产市场整体稳定的趋势不会改变。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

2020年这场疫情，对各行各业都影响，站在房产领域，浅拙的对后市进行分析。首先对“后市”做个限定，即2020年之内，终究一场灾难的影响都有恢复期，之后人们的观念会如何变化，还看政策与市场变化；其次，本篇幅重点从市场需求角度切入，避开政策的不确定性和开发企业的资金链产生的影响；最后，本篇幅仅代表本号观点，仅供参考。

时机：金三银四是不会有了，金九银十或形成爆发

2020年的“武汉肺炎”，快则4月进入尾声，慢则入夏，期间不论是政策管控企业方的行为还是管控消费者的行为，曾经的金三银四是不会有了。而积压的购买需求，或在金九银十呈现。为什么会有这个爆发式需求呢？

1、城市医疗资源的优越性，促进人口由中小城市向大城市流动。当然原本人口流动的重要因素就有教育、医疗、就业；

2、虽说租售同权，但在这次疫情期间，多个社区、街道办、村委会对于外来人员的区别化对待，促使租客转向业主的心理诉求；

3、不被限购锁定的业主，是否体会了“狡兔三窟”的必要性？这一点笔者深切体会，多一处房产，就多一处安身之地，居家独自隔离也有可去之地。

区域：新区拓荒将萎缩，成熟区域将抢手

在这次的疫情中，每一个人都不曾置身事外，充分感受到了各种在交通上、生活上的问题，新区当中的配套远不及老城区，哪怕是老城区中稍偏一点的位置，缺乏超市、菜市场，在需要出行时，公交、出租车都成了问题。今日笔者同样深有体会，一朋友带妻子要去做产检，社区内车库已封，近处公交已停，同时该片区出租车也少有前往，风中等了两小时，最后联系了笔者，在相对繁华的地方打到出租车帮其解决出行困难；同样的，成熟板块中的超市、菜市场基本供应正常，而偏远一些地方，则相对缺乏。

细节：生活改变需求

在自我隔离的日子里，每天的生活空间就是卧室、厨房、厕所，近段时间，原先很多不做饭的家庭也解锁了“厨艺”这项技能，伴随着“厨艺”的解锁，对于厨房和冰箱的空间需求，就明显了。据2019年市场踩盘，诸多品牌地产商在户型结构设计方面，都在扩大客厅的面积，缩小卧室的面积，同时牺牲厨房的面积，那么在这次疫情的影响之下，上述产品可能会有一个时期遭到嫌弃；同样，不论是厨房或是餐厅，得容得下一部大“冰箱”的空间了。

2020年上半年已经注定了在低谷中平稳，下半年，累积的需求，以及政策方面的变数，都可能会引起房地产市场的供需反弹。2020年之后嘛~尘归尘，土归土，一切回归于“稳”！

西安房产

此次疫情对行业的影响是多方面的。

一、房企售楼部销售活动暂停，2020返乡置业较难开展。1月26日，中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，据不完全统计超过60个城市暂停商品房销售，部分省市要求在售楼盘售楼处、房产中介机构暂停对外营业，前期预热许久的返乡置业被搁置。湖北武汉作为疫情始发地1月23日封城，随后湖北省其他城市相继采取交通管制等措施，新房、二手房销售等活动暂停。

二、土拍遭延期，房企拿地谨慎。在土拍方面，原定于2月5日出让的武昌滨江两宗地因疫情原因延期出让。据行业内数据表叔，全国主要地级市2020年1月土地整体供应913宗，同比去年下跌25.95%；供应规划建筑面积为8230.8万㎡，同比去年下跌25.77%；其中住宅类供应567宗，同比下跌32.42%。不同于往年开年的拿地潮，受疫情影响，开发商面临现金流、资金周转等问题，今年拿地热或集中在下半年。

三、楼市小阳春遇寒，购房需求存在，购房计划延缓。受疫情影响，在过年期间和年初有购房需求的人相应的延缓了购房计划；受疫情地域性的影响少部分人的购房选择有了变化，更侧重偏向医疗救助条件等城市服务较好区域。虽然部分人群的购房计划有延迟，但购房需求还在，具体楼市恢复和疫情大环境相关，随着疫情被控制且好转，不少房企寄希望一季度末或二季度初翻盘。

疫情后2020房地产发展趋势预测如下：

一．房住不炒基大原则不变，适度投资房产是可以的，但对投资人的专业性要求较高，不仅要分析大环境，还要考量各个城市间的差异，目前绝大部分购房需求还是基于自住。

二．房企以价换量或提前到来。据克尔瑞监测春节后房地产销售数据基本接近零，在疫情期间或成一时常态，开发商逐渐走向线上，但成交量屈指可数，企业的现金流成为开发商较为头疼的问题，不少开发商重新调整年度计划，包括拿地速度延缓，寻找融资渠道，以价换量加快去库存等。

三．政策层面更为友好。目前在湖北出台了一系列利企业和买房人的策略。比如：工业用水价格、用天然气价格均下调10%；在原有贷款利率水平上降低10%以上；加大财税和稳岗支持，可延期缓缴税款和社保等，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，合理延后住房按揭贷款、信用卡等个人信贷还款期限等。随着疫情逐渐控制，恢复生产后，预计或有更为宽松利好的政策。

四、 楼市短期下行后回暖是趋势。以武汉为例，作为湖北省省会城市，2019年无论是城市建设、人才落户、企业引进等的成绩是有目共睹，本次疫情对武汉影响较大，长期来看对城市管理、城市人公共卫生意识等层面有教育，找到问题解决问题，长远看武汉发展潜力势头好。楼市的回暖，各行业的有序开展，城市逐渐运作都需要时间恢复。

大武汉购房指南

接下来我认为会面临的情况

第一：这次疫情会加剧中小房企的经营困难。只有出项，没有进项，这是对房企现金流的更严重考验。

第二：楼市小阳春消失，整体房价有轻微下行压力.

当然我们希望疫情尽快过去，还的看疫情发展情况周期长短！

短期房价会降价促销以价换量，刚需客户可以抓住机会！

长远看疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面，甚至，也许很多人都深有体会：从来没有如此长时间在家居住过，很多人对于现居房子的户型、面积、房屋质量、物业等产品细节方面的需求也有了新的认识，可能会产生新的购房需求。总体上，房地产刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在，一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。

梦想家dxy

地产重启。分为三个阶段

近期：疫情管制中。房管局要求售楼部关门，同时地产来访的主要渠道分销公司因为交通管制停摆，地产公司开始大量使用专业网站搭建的网上售楼部，但是成交很少。降价滞销出现

中期：疫情过后。刚需客户集中购买，会有一波来访成交反弹，但是时间会很短。因为实体行业因为疫情影响，投资客和改善客户会大幅下降，地产公司持续销售会收到影响。部分公司资金链紧张会带头降价，导致竞品项目降价，地产价格会出现疲软，投资客基本消亡。疫情影响实体经济后部分经济实力较差的业主会出现断供（特别是首付分期客户，事业或者破产的同时需要一边还首付尾款，一边还银行贷款，只能断供）部分地产公司资金压力进一步增加

远期：缺少了投资客和改善客户，加之此次疫情对中国经济起到一定的反思和调整作用，房住不炒进一步得到执行。部分实力较差的地产公司收到了断供、降价、滞销的影响出现破产。对地产公司贷款较多的银行首当其冲面临风险，银行会进一步降低对地产公司带贷款的限制，地产公司日子会更加难过。过程会出现延期交房（回款难、贷款难、业主断供、疫情和扬尘管控停工等多方面影响），届时刚需购买会更加倾向于国企和央企地产公司的项目，小型民营地产公司开始退出历史舞台。地方政府开始集中接手整理烂尾项目。

中国地产结构从此重启

不是坏事，这一调整如果顺利度过因地产次贷危机引发的经济危机将不会存在，国家每个阶段的发展一定会有优胜劣汰，相信中国的科技信息等行业将会进步一歩发展壮大，走在世界的前列。

郑州张震

无疑疫情多房地产行业的影响是巨大的，但不是毁灭性的。

从各大品牌房企的储备粮及储备地来说，硬抗两三个月不成问题，而对于中小房企日子就不太好过了，债务违约，无法开工，停止销售等情况必然会影响本就紧张的资金链，很可能会造成一波倒闭，并购潮，势必造成阶段性，局部地区的房地产行业整合。但从整体上看疫情结束后，对楼市不会有太大影响。

2020年房地产发展趋势很可能会是稳中向上，甚至在疫情结束后的短期内，利用因城施策的方式整体向上，为什么会这样呢？

疫情对经济的损失有多大，财政补贴了多少，地方债还要不要发行，承担大量就业人口的中小企业如何生存等等这些都是疫情过后需要面对的现实问题，俗话说大河没水小河断流，整体缺钱的情况下就要想办法创收，不然经济还怎么搞，城镇化还怎么发展，地产也许不是最好的方法，但确实最快速最有效的办法。

属狗的水瓶座

去年12月底以来，新型冠状病毒的出现，无疑对社会造成了巨大的影响，而对于广大市民而言，也非常关心今后房价的走势，毕竟在疫情之下，全国经济难免会受到一定的冲击，那么疫情对楼市有影响吗？2020年房子会大降价吗？下文就来带大家了解一下。

疫情对楼市的影响

春节前后，一般都是楼市成交量较大的时期，而数据显示，受疫情影响，上个月下旬以来，大部分开发商的成交量成交量下跌了95%。但短期来看，疫情对房地产的开发、销售、物业等领域，均都会受到影响。那么从长远来看疫情对楼市有影响吗？回顾2003年的非典疫情，从当时的数据来看，非典并没有造成房价的严重下跌，甚至还出现了一定程度的上涨，房屋销售价格上涨5.0%，房屋销售面积增长29%。所以有专家表示，这次疫情对于中国房价影响不会太大。

只为那做人的标准

我以自己的观点来看，楼市肯定要一段恢复期，因为这次疫情对整个经济发展都有一定的影响，更主要的是人们也认识到了：其实生命是很脆弱的，在大自然面前人类还是相当渺小的。把有限的生命用来还房贷，还不如善待一下自己，不去背负那个房贷的大山，过得更快乐一些。

平凡的过去也美好

先说一下我对整体的预测：

疫情之中，成交量会跌入谷底，新房小幅下挫，二手房可能出现捡漏机会。楼市的小阳春必然延后，返乡置业潮遭受重创，自住买房人更加谨慎，投资投机客大概率重现江湖。

疫情之后，武汉很可能房价经济双受挫，也很可能会出台房价经济双利好政策，全国的房地产政策不会继续严格，但重大利好出现的概率不足三成。全年房价有波动，但依然会“稳”字当头。

但显然，这个预测是建立在疫情短期内结束+调控得当的前提下，

只是，要是不呢？

这里需要强调一下：

疫情对房价绝对是利空，绝对会影响房地产市场。

无论成交量还是成交均价都会影响。毕竟房产是不动产，需要到现场看房决策。疫情在短期内必然影响看房人数，进而影响成交量、影响房企的营收。

如果疫情很快过去，在结束后成交一定有短期回补，但如果持续时间久，居民资产受损严重，就会把房产的购置时间后移甚至直接取消，这会切实地影响全年的成交量。

你可能会诧异，为什么羊迪一直在强调成交量，却不强调房价？

因为开发商相比于房价，更关注的是成交量，只有成交量上去了，开发商才能转起来，才能活下去。更何况，房价才不是开发商说得算的。

所以房价会怎么样？

如果疫情比较严重，虽然国家一定会努力去稳定它，但开发商的还贷压力蛮大，成交量下降对开发商的影响是灾难级别，所以即便是少赚，也会为了回款而给出一定优惠。当然，因为开发商会惧怕2019年的集体性退房事件，不到万不得已，开发商依然不会降价。

言而总之，房价不变是「美好预期」，但有明显的「下行压力」。

这时，再参考武汉“封城”操作后，“抄河南作业”的区域不少，这对疫情防控的确起到了积极作用，但封路、封村也导致了陆运停止、人口滞留，从而让不少农民、企业主「难上加难」。

吴王好剑客，百姓多创瘢；楚王好细腰，宫中多饿死。

对于仍属于发展中国家的中国，在执行端，我们常常要么是做得不够，要么是做得太过。

因地制宜、因城施策的灵活调控，维护经济与房价的平稳运行，坚持“房住不炒”是我们一以贯之的处事原则。

但如果真的把这些当作是未来会必然发生的事情，就太理想化、书生气，而不知道中国的实际国情了。

回看一下非典期间全国商品住宅房价收入比走势情况：

2003年，全国房价收入比降到历史低位的6.6，但在18号文件明确房地产的重要地位之后，紧接着的2004年、2005年便迎来了报复性、爆发性的上涨。

2003年之前，全国房价年均涨幅在5.5%，商品住宅房价收入比常年维持在6%以下，但2003年8月，在疫情完全过去的同时，为了刺激经济而出台的“8号文件”，一举提升了房地产的地位，也让房价在随后进入了上涨的快车道，10%的上涨幅度变成了“正常上涨”。

到了现在，即便我们的居民收入翻了几番，但商品住宅房价收入比依然在增长，至2019年为8.8。

这个例子告诉我们，疫情后的经济刺激政策曾经「过度」，再参考2008年全球金融危机后，同样「过度」的“4万亿经济刺激计划”，如果这一次的疫情对经济产生了国家认为的「严重影响」，接下来的经济刺激政策，也可能「过度」。

再回顾一下SARS的具体时间：

2002年12月发现，2003年3月扩散、4月爆发、6月减少、8月结束。

而这一次的武汉新型肺炎，是2019年12月发现，1月爆发，病毒的传播性更强，隐匿性更高，但好在我们的反应更快，防护也更坚决，所以作为普通民众的我们，应当有疫情比SARS更快结束的信心。

在这样的「预设」之下，最优的策略是在疫情结束之后，于整个房地产市场被摧残得萧条之际，逆势入场。

但以上是静态的眼光，是过去的思路。<strong>

那么现在究竟有多高、多大？

中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2019）》。报告指出2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，同比增长18.2％。住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1％，同比上升2.8个百分点。

2018年末，从贷款类型看，住户部门贷款中的消费贷款和经营贷款余额占比分别为78.9％和21.1％，同比增速分别为19.9％和12.3％。从贷款期限看，住户部门贷款中的短期贷款和中长期贷款余额占比分别为29％和71％。

让我们一起回顾一下疫情之前的各种政策：

傻子都能看得出来，这些政策是为了抑制房地产的。

所以，即便疫情结束之后会全国性地下发“利好大礼包”，也一定会努力避开房地产。

但再怎么努力避开，在双黄连都能一夜脱销的中国，只要市场中有钱，就一定会再回到房地产中去。

除非我们直接改变了A股的“割韭菜”逻辑，或者把房产税大杀器立即推了出来，但这些都是在短期内不可能的。

所以，接下来的“利好”刺激，大概率是避开房地产，导向于同为第二产业的制造业，以及第三产业的，但转一大圈后，还是会提振房价。

只不过这个时间不会像2003年一样迅速，可能是一年以上，且房价的增长也是间接的、温和的。

而房产本身的调控，大概率是在“抢人大战”的外衣和“经济刺激”的帽子之下，对购买首套、二套房的年轻人、对高学历、高技术的定向人才，有绿色通道，对全国人民的购房成本（房贷、税费）有减少，而房价还是会努力去维持平稳。

分城市来看：

北上这种已经不再依赖房地产的城市，房价依然不会有多少起色，还真的依然没有什么上涨预期。

但二三四五线城市？

有，真的有。

只要在“抢人大战”中抢得来人口，10%的房价涨幅也只是“洒洒水”。

但如果没能抢到人口？「收缩型城市」，了解一下。

在这个寒冷的冬季，准备好子弹去面对疾风，怀揣着希望去迎接春天，之后让资产在盛夏绽放、并在秋天一举收获，然后广积粮、高筑墙，闷声发大财地防备下一个“黑天鹅”与“经济寒冬”。

完美。

關鍵字: 房产 个人感觉 楼市