之前唐冶片区被戏为"宇宙中心"，作为济南东部新城区的代表，唐冶片区的房价在2017年济南楼市行情最火热时曾经突破1.7万元，并且由于几块高价地的陆续拍出，很多房地产业内人士甚至预测刚需楼盘将很快在唐冶片区绝迹，唐冶房价将在2019年突破2万元大关。
可惜好景不长，随着济南楼市行情在2019年陷入低迷。很多人不禁要问，唐冶真的凉了吗？"宇宙中心"的名号还能保住吗？唐冶片区在规划上看还是有很多发展优势的，而且还作为国家级的自贸区，发展潜力不容小觑！2020年历城区的政务中心就会由市区迁往唐冶，唐冶片区的学校、商业设施等配套也在逐渐完善;地铁R2线和M3线两条地铁均在唐冶设站;最重要的是唐冶片区和国际金融城、高新区一起，是寸土寸金的自贸区的一部分。
未来前景：
唐冶有几个大型商业配套已经在规划建设中。
一个在唐冶中部，是玖唐府南侧的唐冶中心，规划有公寓、五星级酒店、大型商业等。
一个在唐冶北部，是泰山七号项目中间有一个大型地下商业，具体业态还未知。
还有一个在唐冶南部，是鲁商凤凰广场，目前在售公寓、写字楼等产品，后期还有一个大型商业项目，此前规划的名字叫做银座奥特莱斯。
快捷交通系统
对于居住在二环内的市民来说，唐冶还是一片很遥远的地方。从燕山立交桥到唐冶中路，有15公里左右的行车距离。
（从燕山立交到唐冶中路的距离）
这是一段很远的距离，尤其是经十路正在越来越堵车。所以，唐冶很需要快速交通系统，以方便它与济南老城、济南CBD副中心等区域的联系。
1月19日，济南市城乡交通运输局发布《济南市凤华路(经十路至春江郦城南侧路)道路建设工程施工资格预审公告(代招标公告)》。据悉，招标项目为济南市凤华路(经十路至春江郦城南侧路)道路建设工程施工，招标人为济南市城市道路桥梁管理处，建设资金为政府投资，项目出资比例为100%。
小编了解到，本次招标的凤华路南起经十路，北至春江郦城南侧路，全长约765米，红线宽35米，为城市次干路。建设内容包括：道路、桥梁、雨污水、市政配套管网、交通等土建工程。计划工期为240天(具体以甲方开工令为准)。
未来前景：
济南正在建设R2地铁线，它连接R1、R3线，其东部起点就是唐冶。
（R2地铁沿线楼盘）
另外，济南还规划一条从西客站通向唐冶的地铁，即原来的M3线。这条线路沿着经十路行走，到唐冶中路后向北穿过唐冶，直至胶济铁路以北的郭店片区。
目前，济南R2线正在建设中。从现场看，R2唐冶段已经开始架梁了。
此前有媒体报道，R2线要争取2019年通车。但坦白说，R2部分站点动工比较晚，2020年能投入运营就算是胜利。
M3线还在报批程序中，投用时间不确定。即使今年能获得批复，按照4年左右的建设周期，M3投入运营的预估时间在2024年前后比较合理。
高铁城
位于唐冶片区世纪大道以北，土河以东，大致位置如下图所示。
高铁城住宅建筑面积约19万平米，容积率2.4，成交楼板价5000元/平米，在唐冶几个楼盘当中，地价算比较便宜的。像保利和唐悦色，容积率2.2，虽然略低于高铁城，但楼板价却高达9937元/平米，几乎是高铁城的两倍。山钢锦悦华府，容积率和高铁城一样，楼板价却达到了12084元/平米。对比最明显的，是位于高铁城东侧的龙湖景粼原著，西侧地块的容积率也是2.4，楼板价10511元/平米。
两个商业地块，加起来总建筑面积约25万平米，成交楼板价1012/1500元/平米。
产品信息
高铁城由山东铁投集团和蓝绿双城科技集团共同开发，也是蓝绿双城在济南第一个项目。
住宅地块分案名为柳岸荷风，共规划了16栋楼，除了最北边2栋为24层外，其余14栋全部为17层，共1360户。整个地块分为南北两区，北区10栋楼，南区8栋楼。
（住宅地块南区规划图）
住宅南侧的商业地块，规划了5栋建筑，包含2栋28F/25F的公寓，2栋24F/27F商务办公楼，和1栋5F的商业。
唐冶体育公园北侧的商业地块，也就是高铁广场，规划为3栋全玻璃幕百米写字楼及裙楼商业。
根据当时拿地要求，商业地块要引进济青高铁总部和一家省级企业总部。
据了解，目前高铁城住宅产品全部为精装，户型跨度比较大，有93-103㎡的三室两厅一卫、128-132㎡的三室两厅两卫、146-154㎡的四室两厅两卫、以及177-179㎡的四室两厅三卫。其中以146及以上的大四室为主，占比在43%以上。
销售信息
高铁城已于今年8月初首开，目前在售的是北区的1#、2#、4#、11#、12#、13#、14#楼，均价在1.45万左右。
1#、11#楼为24F高层，两梯四户，东西户131平米，中间户103平米，公摊约24%。
4#楼为17F高层，1单元全部为147平米；2单元每层的1号和4号为119平米，公摊2号和3号为93平米。公摊在15.6%-16.4%。
2#、12#、13#、14#楼为17F高层，两梯两户，全部为177-179平米的大四室，公摊都在20%左右。
项目点评
1、高铁城目前已经封顶，在做外立面施工，下图是11月13日拍摄。施工进度还是比较快的。据了解，一期明年就能交房。
2、项目西侧是沿河的景观带，也已经接近完工阶段。从这里往西看就是奥特莱斯，西侧视野较好，无遮挡。
3、项目主要以17层住宅为主，项目均好性强，而非区域内的高低配。高低配把整个社区资源倾向于叠墅洋房上去了，对高层住宅不公平。这一点值得肯定。
4、虽然西侧沿河公园景观带已经完工，但是东侧以及周边多数地块还是在施工阶段，这对项目周边环境是一个不利因素，需要三到五年，周边环境才能有所改观。这也是新区楼盘普遍遇到的问题。下图为7月4日拍摄，从中可以窥见一斑。
5、项目北侧有小学的规划。据了解，这个小学将签约历城二中，也是距离历城二中最近的学校，将作为历城二中教职工子弟学校，计划是2022年9月份开学。初中的选择是隔壁龙湖配建的初中，也可以选择去附近历城二中签约的初中。学区问题，具体还是以官方发布消息为准。
6、对于生活配套来说，相对缺乏，这也是唐冶北半部分的敏感点，生活配套需要假以时日。
7、前面说过，这个项目楼板价几乎是近年来最低的，有拿地成本低的优势，国企开发，蓝绿双城的第一个项目，多少还是有所期待的。
远洋天著春秋
项目介绍前，大家先看看它的售楼处。
售楼处风格融合新中式、现代元素、色彩搭配让人感觉赏心悦目，穿过富有新中式的意境的大门，穿过曲径通幽廊道，步入大厅层高、配色、沙盘图。仅从售楼处来说，氛围营造得较为高端。
天著春秋项目由浪潮拿地，远洋操盘，容积率1.5，项目主要有11层小高、合院、叠拼组团构成。济南远洋·天著春秋是济南历城的新楼盘, 开发商济南全达投资开发有限公司, 远洋·天著春秋花园洋房产权为70年,叠拼产权为70年,合院产权为70年, 开盘时间待定, 价格待定。该楼盘位于围子山路与世纪大道交汇处北800米, 小区规划占地面积69000 ㎡, 建筑面积150000 ㎡, 容积率1.50, 绿化率30%。
该楼盘位于围子山路与世纪大道交汇处北800米, 附近有公交：308路;321路;k162路;k903路、517路;k163路;k188路、, 交通十分便利。相对于周边2017年成交的高价地，土地成本极低。
项目外立面并非售楼处沙盘所展现的金色，而是以灰色、米白色为主色调，更接近于售楼处正门配色。
小区拥有北侧和西侧两个主入口，人车分流，小区最高处与外侧道路存在20多米高度差，梯次分布，叠拼位于最内侧，最高位置。
在售楼栋为10号楼、11号楼。
正在销售的11层小高，精装水平不错，配有智能化家电，考虑到周边配套、较低容积率，环境等因素，均价16000-17000元/平方米还是比较有竞争力的，我们看下小高户型。
118三室两厅两卫：
133四室两厅两卫：
143四室两厅两卫：
整体户型相对方正，均为三面宽或者四面宽户型，其中四室户型配有双阳台（交付时半封闭，价格为单价一半）。目前高层是销售价格1.4-1.5万左右，性价比也是不错的！
如果考虑居住舒适性的改善客户， 143三室户型，比较推荐，整体方正，南北通透，四室朝阳，双阳台设计可以享受到更为宽广视野、采光，空间浪费较少。 项目紧邻的山体公园目前还未建设完毕。另外，远洋在济南的第一个项目口碑目前也还需要时间去检验。总体而言远洋项目依山而建，位置比较稀缺，在改善性产品中，与周边竞品而言性价比凸显，比较适合改善型中产选择。喜欢靠山、多面宽改善朋友可以去本项目逛逛。
济南龙湖·九里晴川
项目签约省级重点名校——山东省实验小学。该校始建于1903年，2017年11月被评为“第一届全国文明校园”。此外，项目还配建品牌幼儿园，同时距离山东名校历城二中、稼轩中学仅1.5公里。咫尺名校，让梦想触手可及。
菁英圈层教育 鉴未来
“注重写实而不流于俗，品味高雅而不流于空，以类聚而不流于乌合，是以为圈层”。济南龙湖·九里晴川作为高端圈层生活的标配，不仅能够为主人带来足够的“面子”和生活的舒适，更形成了主城墅区所独有的圈层附加值。
全系配套 拥享主城墅境人生
高新商圈、CBD商圈、汉峪商圈、奥莱等一步高端尊享生活，从容执掌。机场、高铁、高速、高架、地铁等大交通，轻松驰骋全国省市。主城叠院和墅区新品，满足全家人理想生活和下一代教育的全部标准。繁华向东，启幕品质生活。龙湖九里晴川，就在R2地铁站旁。我们在地图上测了一下，它距离彭家庄站800米左右。
这个距离，既能避免地铁线路带来的噪音污染，又能享受R2地铁的便利，是比较合适的地铁房。
除了地铁站，龙湖九里晴川的其他配套也不错。
龙湖九里晴川的具体位置，在龙凤山路以东、飞跃大道延长线以南。
（唐冶片区已建和在建项目）
该项目东侧，就是占地800亩的体育主题公园公园。目前，这个公园已经建成，公园内郁郁葱葱，还有儿童游乐场、小型足球场等，已经是周边居民休闲的好去处。
学校配套方面，龙湖九里晴川地块内有一个龙湖配建的高品质幼儿园。未来，业主的孩子在自己住的小区内就能上幼儿园。
另外，项目东侧一路之隔就是山东省实验小学。
生活配套方面，唐冶片区及周边的商业配套很强大，并且正在迅速成长。
其中，唐冶片区内的首创奥特莱斯已经投用；九里晴川南侧1公里左右，唐冶中心正在建设，包括五星级酒店、大型商业等；九里晴川东南侧也有一个商业地块，规划布局鲁能旗下的商业综合体产品。
（龙湖九里晴川附近的配套）
九里晴川18层的墅区产品 得房率与高层差别巨大
聊完周边的配套，再来看看龙湖九里晴川的产品。
很多小伙伴都知道，龙湖九里晴川是一个低密度的社区，社区内大部分产品为叠墅产品，还有一些17-29层的产品。
（龙湖九里晴川鸟瞰图）
这些17-29层的产品，由于处在别墅社区，整体密度很低，视野开阔，采光效果也很好。
而且，作为一个别墅社区，龙湖九里晴川很注重景观设计，社区内环境很清静。
（龙湖九里晴川效果图）
同时，九里晴川的得房率也比较高。以其即将加推的4号楼为例，它是18层产品，公摊率只有18.9%，得房率达到81.1%。
在公摊率动辄达到25%左右的市场中，这样的公摊率优势很大。
以127平方米的户型为例，18.9%的公摊率，意味着买房人得到的使用面积为103平方米；而如果公摊率是25%的大高层，买房人得到的使用面积仅仅为95平平方米，两者相差了8平方米，这是一个书房的空间了。
在具体的户型方面，即将加推的是127平方米的三室产品，户型南北通透，三室朝南，卧室拥有270°视角的飘窗，拥有良好的采光和观景效果。
（九里晴川127㎡户型）
性价比竞争力很强
R2地铁站旁、公园商业等配套俱全、18层产品、别墅社区，龙湖打造……这样的社区，售价1.3万元至1.5万元/平方米！
（龙湖九里晴川效果图）
这样的产品和价格，在周边很有竞争力。本项目价格1.3万左右起性价比十足！
打开济南的楼市地图，唐冶、新东站、雪山等东部片区刚需族买房的主要区域。这其中，唐冶片区虽然距离稍远，但因为它的配套更成熟，环境更好，是房价相对较高的区域。
目前，唐冶片区有八九个楼盘在售，其中大部分楼盘的售价在1.5万元/平方米左右。
而龙湖九里晴川坐拥R2线地铁站、体育主题公园、配套幼儿园、附近小学等各类配套，再加上龙湖的园林、墅区品质、18.9%的公摊、良好的户型等，整体而言其产品性价比很高。
济南唐冶“宇宙中心”，如果您还有其他想要了解的楼盘，请留言，我们一起讨论!
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