1、长期回报率上看，房子超过地产股一倍左右，算上杠杆就更高了，大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多（不考虑租金收益）。选择最优异的地产股票投资难度很大。
2、房子和地产股的投资逻辑，既有很多的不同，也有相通的地方，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。
房产和地产股的差异
首先，房产和地产股这两种资产的价格规律和回报率差异很大，甚至是截然不同的。股票的波动比房价大很多倍。房价波动率很小，基本是上涨的，虽然涨速有时快，有时慢，但是很少下跌，即便下跌，幅度也不大，最多也就10%，基本上是平稳上涨的态势。
股票的波动非常大，大起大落很常见。比如说，2007年10月到2008年10月，上证指数跌了70%，万得的房地产股票指数跌了75%，但是房价并没有明显下跌，只是停止上涨而已，有些城市跌了一点点，但是很快就开始上涨了。换句话说，此时买股票的人跌惨了，但是买房子的人完全没事。究其原因，股票是有庄家的游戏，房产几乎纯靠政策和市场驱动。
今年9月份的时候，有幸参加了一次壳买卖的学习，完全颠覆三观，有些股票的价格是可以人为操纵控制的，通过复杂的利益交换就可以，普通人想通过买股票赚大钱，概率很低。股票可不可以赚钱，这是毋庸置疑的，但最好还是交给专业的人去做。买房就来的简单，而且难度系数较低，赢的概率还高。
数据来源：wind数据库。70城房价指数来自国家统计局
图1中的三条线，一条是房产价格指数，另一条是地产股的价格指数，第三条是上海综合指数，虽然都是波动上涨的，但是有三点重要的不同。
第一，股票的波动，比房价大很多倍。房价波动很小，基本上是平稳上涨的。
第二，房价的上涨和房产股票的上涨，在时间上是完全不同步的。比如说2015年夏天以来，房价涨的很厉害，房地产股并没有涨，反而跌了不少。
第三，总体上看，房价的涨幅是超过股票的。房价每年的涨速，平均在13%左右，差不多是房产股涨速的两倍。
房产和地产股的相似性
大城市好地段的房产和大地产公司的股票，长期回报率差不多。比如说万科，1991年上市的老股票，截止2018年已经28年了，累计上涨232倍，年化收益率21.5%，是这些年来A股市场化涨幅最大的股票。在不考虑杠杆的情况下，买万科股票的长期回报，和买一线城市核心区的房子差不多。在众多股票中选中万科，是需要非常高的眼光和智力，股票投资像管理一样，是反人性的，何时买进，卖出，还是长期持有很难判断。
注释：市值为2018年最后交易日
房子是城市的股票，管理层是地方政府，投入的是地方财政，产出是基础设施。房子作为股票，对应的分红是基础设施带来的各种便利，直接的衡量就是房租，房价。
地产股是开发商的股票，管理层是企业的领导人，投入的是土地、建材、人力等等，产出是房子。
房子是城市的股票，地产股是开发商的股票，产品都是房子，现金流都是租金，价值载体都是基础设施。相对与地产商，我更相信政府。
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