HN吕媛
公寓值不值得投资，我们就看几个指标——地段、投资回报率、租客群体、运营团队和周边类同项目。
从你的表述可以看出，你考虑的公寓位于高铁站附近，首付才三成，所以是使用性质的住宅，产权是70年，总价46万，面积46平米，单价为10000元每平米。
第一，地段位于高铁站附近，每年的客流量我们就可以量化了，这个你自己去查该高铁站的客流量。第二，单价有了，你自己调查下周边的商品房卖多少钱和租多少钱，横向对比下。第三，根据总价，你核算下该公寓的投资回报率能不能达到你的期望值。第四，周边存在多少同类公寓项目，将来会形成直接的客户分流。第五，除了高铁带来的客流，还有没有其他的承租群体。第六，该项目公寓的运营方式，是要自己运营还是开发商会请第三方托管运营。
以上是大方向，还有很多细节问题就不赘述了。
居士小野
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。
正常全款一次性购买情况下，租金回报率＝（月租金＊12）／购买房屋总价。
第一，结合你的情况首付16万，分期贷款30万，结合目前购房贷款基准利率上浮情况，贷款年利率约5.66%，粗略估计30万年利息约1.7万，平均每月利息1410元，这还不算每月要归还的本金，结合济南郊区实际公寓及同等面积的商品房租赁价格，每月租金最多不会超过2000元，在这方面算显然不合算，甚至还要赔钱。
第二，暂且算这套公寓位于cbd核心地段，假设每月租金4000元，30万贷款还款期10年，10年累计本息40万，加首付16万，购房总价56万，套取公式，得出回报率8%左右，目前公寓投资的租金回报率在3％－5％之间，回报率相当可以，可以考虑购买。
另外，值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
但是，如果公寓回报率太低，加之公寓存在无法落户，上学及流通升值难，回报周期长等问题，因此，购买公寓需要特别关注地段，区位及周边住宅租金情况，总之，需要慎重决定。
个人观点，不喜勿喷！
夜伴松涛
我的观点是首付16万，买公寓不合适。有以下原因。一是，公寓使用起来水电费，物业管理费都比住宅高，居住体验感不好。从历次国家调控的政策来看，政策对公寓的调控比住宅往往调控的更加严厉。因为对于纯住宅这一块儿，国家还是要考虑民生的，但是公寓的土地性质不是住宅，而是商业用地。因此公寓可能能够受到更加严厉的调控。二是公寓的过户费比住宅高的多。三是公寓的贷款额度不如住宅高，贷款利率也往往比住宅高。住宅是首付三层，而公寓是首付五成。四是住宅土地用地性质非常明确，会写明是住宅用地。住宅用地使用年限是70年，公寓用地性质是商业用地一般都是40年或者是50年。国家对于住宅70年到期以后，现在明确规定是自动延期，但是对公寓的土地到期以后是否自动延期至今没有明确的规定，从而使公寓的价值大打折扣。从以上几个方面来讲，与其16万的首付买公寓不如去买一个小一点的住宅。
江山侃房
投资公寓需要考虑清楚两个问题：
1，是长期持有收租金还是等升值后赚钱，如果是前一种只需要看未来出租收益是否好，您就可以决定，好就投资；如果是后者，那就建议您要谨慎，因为公寓房二次交易税费特别高，靠升值很难挣钱。
2，买公寓房比较适合买了住房后的二次投资。
人们投资商住房经常会发生一种状况，买了商住房，租金收益少且回报周期太长，这个时候想卖又因为税费太高不好出手，这个时候就比较难受了。
买房无小事，希望对您有所帮助！
大杨的地产生活圈
要是我，肯定出手。
首先这房子是在城里，又在地铁旁边 ，交通出行非常方便，周围配套施设施也很完善。
年青人买这房子，上班也方便，也不用到处租房子，省下的房租可以还贷款。有了还房贷的压力就不会乱花钱了，贷款还完了，房子就是你的了。
结婚后把房子租出去，又是一笔收入。这种小房子不用考虑升值不升值，也不用考虑好不好出手，最起码是你的一个落脚的地方，也是你的一件婚前财产。
年龄大点的，也可以选一个有发展前景的地段买套小公寓，将来在附近给孩子买套大点的房子，方便双方互相照顾。
如果用不到，也可以出租，租金收入也能补贴一部分家用。一套小公寓也是一个家庭的固定资产。
郝峰房地产估价师
建议第一套自住的房子买住宅，住宅房可以落户落学区，如果限购可以考虑投资，可以选择公寓项目
君姐说南京楼市
合适。可以投资单间的公寓。比较好出租。
不喜欢吃鱼猫儿
合适啊 不买公寓还能买的到什么
公寓有公寓的好处，预算不够 选公寓是很正常的想法，本来现在成都从长远来看，都能买，多多益善，当然 前提是不能月供给自己压的喘不过气 适当考虑自身情况
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房产孙大圣
可以投资。
为什么不投资呢，首付16万，分期30万。价格不贵。
但你的公寓位置在高铁站，适合出租给各类人，出租率将来可以保障。
只要租金稳定在1500以上，就可以了。
西部小城
这个问题太笼统了，购房要考虑的因素多了，比如自住还是投资，是否有孩子，未来上学问题！如果投资就要重点考虑位置了，周边人群结构情况，决定将来出租或出售能否顺利且增值
