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【參考裁判】
１.（2018）最高法民再263號民事判決（二次再審）；
２.（2014）粵高法民一提字第30號民事判決（一次再審）；
３.（2012）深中法房終字第3158號民事判決（二審）；
４.（2012）深南法民三初字第201號民事判決（一審）；
5.（2016)粵03民終3713號民事判決（相關案件二審）。
６.（2017）粵民申7371號民事裁定（相關案件再審裁定）。
【案情簡介】開發商先與物業公司簽訂了小區（前期）物業合同，該物業合同到期後，該物業公司並未與開發商續約，但繼續對小區實施物業管理。之後，小區業委會成立，該物業公司又與業委會簽訂了新的物業合同，並繼續對小區實施物業管理。後開發商起訴物業公司，要求物業公司向開發商歸還未處置即未長期出租的115個車位以及這些車位的停車收益（自開發商與物業公司合同到期終止後起至實際歸還車位止）。
【訴訟過程】本案開發商起訴物業公司後，歷經廣東省三級法院一審、二審、再審後，最高檢察院抗訴，最高法院又再審。該案所有的民事審級程序都已窮盡，一個小官司，從基層法院一直打到最高檢察院和最高法院，可見爭議之大。
【判決結果】
１.一審、二審，都判決駁回開發商歸還車位及其租金收益的請求，同時認定涉案地下車位為小區全體業主共有；
２.省高院、最高院兩次再審，都判決物業公司應向開發商歸還車位及其租金收益，同時認為涉案地下車位不宜認定歸小區全體業主共有。
【判決依據】
１.《物權法》第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
2.《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第13條第2款規定，房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。
３.《人民防空法》第5條第2款：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
【一、二審判決理由】雖然一審定性為物業合同糾紛，二審定性為車位糾紛，但一、二審判決結果相同。主要理由：地下停車場的權益已隨房地產同時轉移，地下停車場應當歸小區業主共有。雖然開發商已將地下停車場部分車位長期出租給部分業主，但並未經過所有權人即小區業主的同意，開發商不能以其未經業主同意出租車位的行為證明其對地下停車場享有所有權。
【兩次再審判決理由】兩次再審都定性為物業合同糾紛，故開發商與物業公司簽訂的物業合同期滿後，物業公司應當歸還開發商車位及其租金收益。開發商在房產初始銷售時，通過與業主另行簽訂車位長期租賃合同對停車場的權益進行了明確約定，故不適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第13條第2款的規定。而且業委會成立後，業委會、物業公司同意開發商將部分車位長租給部分業主，這也表明業委會、物業公司和部分業主對開發商將其擁有的車位出租不持異議。案涉地下停車場沒有計入容積率即並未佔用案涉小區土地的使用權，也沒有證據證明地下停車場開發成本已相應分攤到各個商品房的出售價格之中，因此不宜認定案涉車位已隨房產所有權的轉讓，一併轉移給全體業主共有。此外，開發商作為人防車位的投資者，對人防車位享有收益權。
【最高檢察院抗訴理由】地下停車庫的權益已隨房地產同時轉移給小區業主，即案涉車位應屬於全體業主共有。業委會有權與物業公司簽訂物業合同，物業公司依據其與業委會簽訂的物業合同，有權管理案涉車位收取車位租金。開發商並非爭議車位的所有權人，無權要求物業公司返還案涉車位及收取的車位租金。
【相關案件處理】在上述案件訴訟過程中，小區業委會起訴開發商，請求開發商向業委會交還未處置即未長期出租的115個車位及其租金收益。深圳南山區法院作出（2015）深南法民三初字第237號民事判決、深圳中院於2016年5月29日作出（2016)粵03民終3713號民事判決，認定案涉車位應歸屬全體業主，但因業委會並非涉訴小區地下車庫停車位的所有權人，故判決駁回業委會的訴訟請求。但是，該案經廣東省高院再審後，認為應進一步查明開發商在對外預售房屋時，是否已通過其他形式明確告知購房者案涉車位將另行出售，當事人之間是否就案涉車位權益歸屬另有約定，因此認為深圳中院僅以商品房預售合同中對案涉車位權益未作約定為由，認定案涉車位權益已隨著房產轉讓而同時轉移，屬事實認定不清，廣東高院於2019年11月21日以（2017）粵民申7371號裁定指令深圳中院再審本案。
【事實分析】
有證據證實的基本事實：
１．地下車位最初由開發商出資建設；
２．地下車位未作為分攤公用面積銷售給業主；
３. 地下車位未計入容積率；
４.開發商將部分地下車位長期出租給了部分業主。
無法舉證證實的事實：地下停車場的開發成本是否分攤到各個商品房的出售價格之中。
【法律分析】
１.開發商與物業公司的法律關係：
開發商要求物業公司返還小區地下車位及其租金收益，既可以基於車位所有權提出，也可以基於債權即物業合同而提出。開發商認為案涉地下車位屬於其所有並以此提出返還小區地下車位及其租金收益的請求，雙方就是車位糾紛，是個物權法律關係；開發商基於物業合同到期終止而提出返還小區地下車位及其租金收益的請求，雙方就是物業合同糾紛，是個債權法律關係。
從開發商的請求、事實證據、法律依據看，以上開發商提起的訴訟既是一個基於物權關係的車位糾紛，也是一個基於債權關係的合同糾紛。所以，不論是定性為車位糾紛，還是定性為合同糾紛，都不影響開發商提出訴訟請求。
但是，定性為車位糾紛還是合同糾紛，會影響法院的裁判路徑論證：如果定性為車位糾紛，法院必須先對車位所有權進行認定後才能做出判決，如深圳中院判決認定涉案地下車位為小區全體業主共有；如果定性為合同糾紛，法院則可以對車位所有權存而不論，主要基於合同關係做出判決，如最高法院判決雖然認為涉案地下車位不宜認定歸小區全體業主共有，但也沒有認定歸開發商所有。
２.業委會與開發商的法律關係：
【參考裁判】之5、6和【相關案件處理】，都是業委會起訴開發商要求返還車位及租金的判決情況。業委會與開發商之間不存在合同關係，業委會完全是基於小區業主對車位的共有權而提起訴訟，故業委會與開發商之間僅僅是物權法律關係，在業委會與開發商的訴訟案件中，法院無法迴避所有權而作出判決，必須先認定所有權，而後才能作出裁判。
３. 開發商與物業公司之間的判決與業委會與開發商之間的判決的關係
在開發商與物業公司之間的訴訟案件中，廣東高院和最高法院雖然基於合同糾紛進行判決，可以暫時迴避車位所有權歸屬的問題，但是所有權不明確，僅僅基於合同判決，會嚴重影響該判決的穩定性和權威性。
在後續業委會與開發商的訴訟（見【參考裁判】之5、6和【相關案件處理】）中，如果車位所有權判歸全體業主共有，最高法院僅僅基於物業合同作出的物業公司向開發商返還車位及租金的判決就應當撤銷，因為業委會基於所有權的請求權優於開發商基於債權的請求權，車位及租金應當優先向小區業主返還，即便最高法院的判決不被撤銷，按照最高法院判決，物業公司基於合同關係先向開發商返還車位及租金，開發商基於所有權關係再向業委會返還車位及租金，業委會再基於合同關係把車位交給物業公司管理，這個過程只是多了幾個環節而已，司法判決繞了一大圈，車位最終還是交由物業公司管理，這不可笑嗎？
因此，如果要使廣東高院和最高法院關於開發商與物業公司的再審判決保持穩定性和權威性，在業委會與開發商的車位糾紛訴訟中，法院就必須判決認定車位所有權歸屬開發商而非業主共有。
所有權是債權之本、之源，在開發商與物業公司的訴訟中，深圳南山區法院和深圳中院的判決還是有擔當的，兩級法院的判決在論證認定所有權後做出，避免了後續種種訴累。但是，省高院和最高法院的判決對所有權存而不論便下判，並且認為不宜認定車位為小區業主共有，這給後續業委會與開發商的訴訟案件處理造成了嚴重不利於業主的影響。
４.省高院、最高院在開發商與物業公司訴訟中作出的再審判決，嚴重影響南山區院、深圳中院在業委會與開發商訴訟中的判決：
在開發商與物業公司的訴訟案件中，廣東高院作出（2014）粵高法民一提字第30號判決，撤銷深圳南山區法院和深圳中院判決，對車位所有權存而不論，基於物業合同判令物業公司向開發返還車位及租金。
之後，在業委會起訴開發商的訴訟案件中，業委會請求法院認定車位所有權，對此，南山區院、深圳中院先後作出（2015）深南法民三初字第237號、（2016)粵03民終3713號判決，雖然兩個判決都認定車位屬於小區業主共有，但還是以車位及租金非業委會所有為由駁回了業委會的訴訟請求。這兩個判決既然已認定車位屬於業主共有，於法於理業委會都有權代表業主起訴，法院判決駁回業委會請求，實在令人匪夷所思，難道讓小區所有業主都作為共同原告去起訴開發商嗎？法律設定業委會不就是方便代表業主維權嗎？深圳兩級法院作出這樣的判決，是否受到廣東高院（2014）粵高法民一提字第30號再審判決的影響，不得而知。即便如此，廣東高院之後又作出（2017）粵民申7371號民事裁定，以事實不清為由撤銷了深圳中院（2016)粵03民終3713號判決，並指令深圳中院再審業委會與開發商的車位糾紛案件。
深圳中院後續將會按照廣東高院的指令，對業委會與開發商的車位糾紛案件進行再審。深圳中院再審此案時，將不得不考慮省高院、最高院在開發商與物業公司訴訟中作出的再審判決及省高院在業委會與開發商訴訟中作出的再審裁定，這些省高院和最高院的裁判，都不利於深圳中院判決認定車位為小區業主共有。特別是在最高法院判決明確認為涉案地下車位不宜認定歸小區全體業主共有的前提下，深圳中院將作出怎樣的再審判決，我們拭目以待。
【《民法典（徵求意見稿）》】（詳見本號《小區地下車位產權之爭的探析》）
本案之所以在司法處理上如此複雜，源於地下車位在立法上的不明確。《民法典（徵求意見稿）》依然沿用《物權法》第七十四條內容，所謂“約定歸屬”，而沒有從法律規定上對此問題清晰予以界定。這是造成地下車位糾紛案件如此複雜、難處理的根本原因所在。
立法和政策層面，對地下無產權車位等地下建築不應再持迴避態度。對這一積敝已久的問題，並非沒有解決辦法，有兩種路徑可供選擇：
一是在立法層面將地下車位作為主物進行規定。那麼在政策層面，從政府規劃容積率之初，就把地下車位建築面積算入容積率，從而使地下車位通過分攤地價的方式分攤相應的土地使用權，這樣一來，地下車位將與房屋一樣，形成獨立的產權，辦理產權登記自然順理成章。這種方法雖然解決了產權登記和產權糾紛問題，但卻會嚴重加重業主負擔。在汽車普及、車多位少的現實條件下，地下車位的地價、建築成本自然最終應當轉移到購買業主身上，開發商會利用其掌握緊缺車位的優勢，過於放大利潤，從而加重業主負擔。因此，這種方法必須輔以合理的定價機制，防止車位定價過高。對於這種有獨立產權的地下車位，還必須制定買賣限制性規定，防止小區業主以外的主體購買小區車位或個別業主購買多個車位等情況。
二是在立法層面將地下車位作為從物進行規定。那麼在政策層面，政府規劃容積率之初，雖然不把地下車位納入容積率，但是從立法上明確地下車位屬於小區業主共有，開發商把政府規劃強制要求配建的地下車位成本算入房價之中，並在土地出讓、規劃公示、房屋出售時公開地下車位的情況，這樣既解決了開發商建築成本問題，也能明晰產權，使地下車位作為從物依附於房屋所有權。對於這種業主共有車位，車位所有權隨著房屋所有權的轉移而轉移，車位所有權不會流轉到小區業主之外，故只需在小區業主之間建立車位的公平分配使用機制即可，無需制定對外買賣限制性規定。
總之，關於地下車位所有權，立法上的完善必須與政策上的完善同步進行、協調推進。另外，對於人防車位也可以參照以上方法確定權屬，前提是隻要從法律上保證能夠國防優先使用即可，國防上的使用權並不會與人防車位的所有權發生矛盾和衝突，但可能會與基於所有權的使用權發生矛盾和衝突，法律上只要確保此時國防使用權優先即可。
相比較而言，在立法和政策層面，將地下車位作為從物共有產權完善更有利於大多數業主。一是可以避免重複繳納土地使用費用及相關稅費用。二是可以避免產生一地二權的矛盾。三是無需制定限制性買賣的規定。四是可以避免哄抬地下車位價格，地下車位建造成本進入房價後，雖然理論上開發商可以通過抬高房價的方式變相抬高車位價格，進而造成房價過高，但是因為車位屬於全體業主共同所有，其抬高作用極其有限，就像目前開發商建造地上共有車位對抬高房價的作用極其有限一樣。五是 更有利車位的公平合理使用。在小區車位日益緊張的趨勢下，對於全體業主共有的地下車位，只要建立公平合理的車位使用收益機制，任何人都不能憑藉資金優勢佔用多個車位，無需車位者亦可從他人對車位使用中受益，有利於實現物盡其用、人人受益。
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