立春已过，但地产行业的冬天并没有结束。

前几天我们聊过疫情对地产行业和房企的影响，其实对于不少小型中介机构，恐怕影响更大。

近日，为严控疫情，全国多地小区陆续实施封闭管理。

而上海卫健委也表示：

疫情防控期间不参与聚焦，小区实施封闭式管理很有必要。

目前，各城市大都将节后正式复工时间定于2月10日，即便中介机构开始正常营业，像广州这种存量房为主的市场，小区又封闭管理，对于“靠天吃饭”的中介行业来说，真是有苦难言。

01 全国二手房存量剧增

新房受疫情影响，可以搞搞线上看房，弄弄花式促销，二手房多是个人行为，一头是买家，一头是卖家，两边的变量因素更大。

从卖家角度来看，由于现在很多行业无法开工，交通出行受阻，手里靠杠杆持有多套房产的炒房客，资金链必然紧张；而个体商户中，餐饮、娱乐和服务业当下收入剧减，直接影响到房贷，在这种情况下，卖房回笼资金也是无奈之举。

可以预计，疫情之后，挂牌量会大幅增多。

从购房者角度来看，疫情暂时压抑了购房需求，之后会得以释放。但购房款是笔大额支出，疫情对行业的波及，最终会落到个人头上。

城市复苏后，各地经济恢复需要时间，很多企业面对的是经济的不确定性，这使得购房者对于未来的房贷顾虑增多。

从大众心理层面，此次事件过后，无论是身处哪个城市或哪个行业，大家会重新审视生活，现金流的重要性不言而喻，生活品质更为重要，那么大额现金支出来购房，势必要更加慎重。

因此，二手房市场消化速度会很慢。

02 刚需入场正当时

数据显示，2020年1月重点城市二手房市场成交量大幅减少，环比下降38%，同比下降27.3%。值得注意的是，今年春节假期期间的成交量较去年春节假期(2019年2月4日-2月10日)下降61%。

2019年全国二手房市场，多数城市都处于一个相对低迷的状态。一部分原因是楼市调控和信贷政策影响，另外一部分原因即不断飙升的二手房存量导致。

现在二手房市场话语权重归买家手中，经此一疫，那些急于置换和变现的卖家，对价格的让步空间也变大。

此外，年末价格回暖的情况有所减弱，新增需求与供给均大幅回落，房源成交周期进一步拉长。

数据显示，1月重点18城中有15城房源成交周期出现延长，较上月增加1城。18城房源成交周期均大于100天，其中成交周期最长为天津市165天，成交周期最短的西安市也达到118天。

二手房交易周期本身就比新房要长，特别是年前换房的人，受疫情影响，网签和过户时间都会延迟，这在一定程度上也会增大议价空间。

如果说2019年只是拥挤下车，那2020年的二手房市场就会变成踩踏下车，这对刚需来说，是入场的好时机。

03 高品质改善房源受关注

房价底部坚实的城市肯定相对好一些，房价虚高的城市在这一轮风暴之后，肯定会有所调整，二手房市场的房源也会经历一轮洗牌。

这次疫情，宅在家的时间变长，很多人更加体会到房子居住功能的重要性。

相比之前只有晚上和周末在家，现在你可以全天侯感受屋内的采光。

当你需要在家整日办公时，空间格局的分布会给你带来不同的体验。

以后，户型好的房子，受关注度更高，价格也更坚挺。

此次疫情中，离普通人防疫最近的物业管理再次被聚焦。

买新房时大家关注的可能是地段和配套这些因素；而二手房房源是实体存在，中介带看，第一直观感受就是小区的情况，所以，二手房买卖，小区物业因素比购买新房更为重要。

户型和物业俱佳的房源，将更受置换需求的购房者青睐。

另外，以03年的经验来看，说不定有一些人，在这一次疫情当中，对所住的小区出现了心理阴影，愿意降价卖掉手上的房子，如果碰上这样的机会，手头资金有限的购房者值得把握。

最后，想和大家聊聊购房心态的转变。

大家可能会思考一个问题，倾六个钱包之力和未来几十年的大额现金流购买的一套房子，当遇到突发事件时，家庭抗风险能力还剩下多少？

借用董卿的一句话：

枪响之后，没有赢家。

疫情之下，谁又敢说自己是幸运的。能真正提高生活品质的，就是多挣钱提高家庭收入，未来，在生活的不确定性面前，自己的底气也更足。

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