风险提示：疫情扩散超预期，政策刺激超预期
正文
往年，随着春节假期结束，外来务工人员返岗，各地的建筑工地都进入忙碌的开复工模式。一场始料未及的“新冠肺炎”疫情打断了原有的节奏，将给房地产投资带来多大的影响？
影响一：地产销售“叫停”。1月26日，为了最大程度地减少公众聚集活动，中国房地产业协会向全行业发出倡议，“房地产开发企业应暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复”。之后，各地房地产业协会迅速响应，截至1月底，全国已有包括河南、广东、四川、山东等多个省份以及成都、南京、杭州、合肥等50多个城市发布通知，叫停售楼处销售。
不仅如此，一些地区还叫停中介服务，例如湖南、江西、重庆、云南、陕西、辽宁、黑龙江、海南都倡议，“中介机构暂停门店营业”、“不得组织现场看房等活动”。
对于地产销售来说，售楼处销售、现场促销等大型活动、中介门店服务都是重要的上客渠道。渠道被“切断”，加上要求个人尽可能减少流动、不去人群密集的地方，对地产销售造成较大冲击。
从30大中城市在春节附近的销售数据来看：①春节期间，“返乡置业”消失。往年，节前1天-节后5天的一、二线销售数据几乎为零，但三线城市仍有少量成交，主要是“返乡置业”驱动。但2020年春节期间，三线城市销售数据也几乎为零。②春节过后，地产销售久未恢复。往年，销售数据自节后不到1周开始恢复，但2020年已经超过节后第9天，销售数据依旧未起，远低于历史同期均值（30万平）与2019年同期（38万平）。
影响二：建筑施工延迟。针对建筑工地，各地住建部门专门规定，延迟开工和复工，相关务工人员不得提前返回工地。这是由于建筑工地人员组成复杂、流动性大，居住与作业聚集性强，尤其是节后复工会有外来人员大量输入，是防控疫情扩散的重要对象。
从目前的规定来看，多数省份规定开复工时间不早于2月9日。不过，实际开复工时间可能更晚，大约2月底才能正常运行，具体原因包括：①很多城际班车已经停运，外地工人返岗时间不确定。②部分省市要求，外地工人返岗之后仍需要隔离一段时间。例如北京规定“劳务人员到京之日后，须在施工现场和生活区接受14日的封闭监督性医学观察”。③工地年前很少储备工程物资，都是开复工后才同步采购，疫情可能会导致物资采购出现紧缺。④除工程物资之外，消毒液、口罩等防疫物资也较为紧缺。
综上，对于房地产开发来说，“暂停销售+暂停施工”冲击颇大。考虑三类企业：第一，房地产开发企业已拿地、尚未开工；第二，已经在建、尚未达到预售条件；第三，已经在售。比较起来，第二类房企的冲击最大，一方面开发资金已经投入，另一方面“两停”意味着短期内难以获得现金回流，后续如果还款时点与销售时点无法匹配上，压力不可小觑。
“非典”时期的房地产：短期下跌、迅速企稳、全年“过热”。房地产销售在2003年3月、4月急剧下跌，跌幅约30%；新开工与销售同步变化，跌幅约20%；投资数据滞后前两者1个月，低点位于5月，跌幅约5%。也就是说，虽然“非典”本身持续6-8个月，但对地产的扰动只有2-3个月，之后地产迅速企稳。
地产拥有如此“韧性”的背景，是2003年地产行业处于“过热”进程中。2002年7月国土资源部第一次明确规定商业用地必须通过“招拍挂”方式出让，推动房地产市场化，之后市场逐渐出现“过热”迹象，以至于2003年6月央行发布“121号文”对房地产开发贷款及个人购房贷款实行限制。这也是1998年房地产改革以来的第一个调控政策，被业界称为“十年未有之铁律”，而发布时点仍处于“非典”疫情期间。事后来看，2003年房地产开发投资增速34%，商品销售增速29%，均是00-08年之间最好的一年，“非典”疫情不改变全年趋势。
“新冠”时期：对地产投资的短期冲击更大。与“非典”相比，当前房地产行业处于历史低位，加之疫情影响范围更广。2020年2月5日确诊病例已经达到2.4万例，远高于前次的流行高峰期2003年4月底的3460例（对应前次地产下跌低点）；且31个省市都发生疫情，前次只有24个省市。
我们将各地按确诊病例数划分为：一类（病例数＞1000）、二类（300~1000）、三类（100~300）、四类（0~100）、五类（0）,分别假设施工停滞：60%、40%、20%、10%、0%，加权平均得到：本次疫情在短期内或导致施工停滞约30%，而前次不足20%。
全年投资增速稳态或有“动摇”。当前1-2月是房地产行业的传统淡季，历史上1-2月销售面积、新开工面积、竣工面积占全年比例平均在8%、10%、12%。影响不大。因此，关键在于后续两个月，考虑两种情形：
第一，疫情在春节返程高峰过后得到有效控制，2月底之前基本稳定。在这种情况下，施工在2月底之前逐渐恢复，通过追赶进度，此前的影响可以弥补；被抑制的购房需求在3-5月也得到释放，形成一波“小阳春”。
加之疫情过后，行业政策不太可能加码（“非典”期间出台调控政策是防止房地产“过热”，与当前环境不可比），部分地区可能适度宽松。尤其是受疫情影响较大的地区，以及经营压力较大的中小企业，可以争取获得政策扶持下的融资机会。
再加之4-5月低点过后，以拿地作为领先指标可见，下半年土地购置费将见底回升，对房地产投资的单边拖累缓解。综合起来，全年房地产投资的稳态不变。
第二，疫情在“第一个潜伏期”内未能得到有效控制，通过“非一次传播”继续蔓延，最终在4月底天气转暖时才出现转机，5月底之前基本稳定。在这种情况下，上半年的销售与施工进度都会受到影响（“非典”期间地产下跌后迅速企稳是有强大的基本面，与当前环境不可比），部分中小企业的生存问题面临考验，全年增速不确定性加大。
两种情形下，2月单月地产投资增速或下跌超过10%，全年增速分别约9%、5%。我们在年度策略中的2020年地产投资判断为：“先下后上”，低点在5月附近（5%左右），全年增速有望回到10%上方。
疫情冲击后，我们对上述判断进行一个“更新”：假设疫情导致施工停滞三成，同时维持土地购置费4-5月见底，上述两种情形下（疫情在2月底、5月底之前稳定），全年地产投资增速分别约9%、5%。
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