來源丨葉麥穗,實習生,李家欣
首套房貸利率連降兩個月，近日融360|簡普科技大數據研究院發佈報告稱：1月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，環比下降1BP；二套房貸款平均利率為5.82%，環比下降2BP。1BP為一個基點，100BP為一個百分點。兩組數據均微高於5年期LPR報價4.8%。對比此前數據，這已經是首套房、二套房貸利率連續兩個月下降。
上海首套房貸款平均利率最低
1月，20個城市首套房貸款利率環比下調，其中7個城市的環比下降幅度超過5BP，哈爾濱居降幅之首，為23BP，首套房貸款平均利率為5.21%。
北上廣深一線城市的首套房貸款利率也在下調，不過幅度都不大。1月，北京環比下調1BP，廣州環比下調4BP，上海和深圳均環比下調5個BP。
報告顯示，上海依舊是全國首套房貸最低的城市，1月，上海首套房貸款平均利率低至4.82%，LPR加點數為-3，創近兩年半來的低點；廈門以5.1%位列第二，環比-1BP，LPR加點數25；天津以5.14%居第三，環比-1BP，LPR加點數29。
再來看首套房貸款平均利率高的十所城市。1月，首套房貸款平均利率破“6”的三個城市分別為南寧（6.27%），蘇州（6.08%）和鄭州（6.01%），位列房貸利率最高城市前三。廣東省兩個城市位列1月首套房貸款平均利率最高十城，分別為惠州市（5.99%），中山市（5.77%）。
今年恐延續去年走低態勢
回顧2019年，我國房貸利率整體呈走低態勢，全年貸款利率快速下降後在5月迎來緩速上升，但止步於11月。這其中的變化與國家政策的變動密切相關。
8月25日，央行宣佈自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
11月20日，作為房貸利率的“錨”，5年期貸款市場報價利率（LPR）首次下調5BP至4.8%，這也意味著房貸利率隨之下調，12月，首、二套利率均較11月下行。
12月，影響房貸利率的又一大事件發生。28日，央行發佈通告：為深化利率市場化改革，從2020年3月1日起，存量浮動利率貸款的定價基準可轉換為LPR或固定利率，這標誌著存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出臺。Wind數據顯示，截止2019年9月底，我國個人住房貸款餘額高達29萬億元，這次的定價轉換將影響諸多家庭。
中原地產首席分析師張大偉認為：“2020年1月央行降準0.5%，釋放8000多億元資金，後續降息的可能性更大，利率也有降低的趨勢。”
對於未來房貸利率變化趨勢，融360報告稱：“結合因城施策、LPR下行預期以及銀行年初充足的信貸額度等多方面因素，短期內房貸利率水平仍可能會維持平穩緩慢下降的趨勢。”
此外1月673家監測銀行中僅有18家停貸，相比2019年12月減少1家，年初信貸額度依然相對充裕。
華泰宏觀團隊認為：今年開年雖然疫情黑天鵝時間發生，但是疫情發生在淡季，對地產影響相對有限，如果疫情持續，可能打破房地產平穩態勢，逆週期調節空間有望加速打開。作為因城施策的重要一環，房貸利率也將繼續改善，對沖需求變化。華泰證券認為地產需求只會延後不會消失，地產穩態的打破將加速逆週期調節空間，房貸利率有望通過調整加點幅度穩定需求。2019年四季度地產倉位小幅回升啟動估值修復，地產板塊配置價值有望持續兌現。
川財證券分析師陳靂表示：LPR報價始於2019年8月，2020年1月20日為最近一次報價：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，與前值持平。2019年12月28日，中國人民銀行發佈公告，“進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量貸款浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。”我們認為在此之前，LPR更多的是對增量貸款的部分起到影響，存量貸款基準換錨後，有助於我國利率市場化的穩步推進。LPR下調並非刺激房地產，更傾向於為全面落實“因城施策”釋放調整空間LPR於2019年8月20日首次報價為：1年期LPR為4.25%，5年期LPR為4.85%。
至今的六次報價中，1年期分別於2019年9月20日、11月20日的報價分別下調5BP；而5年期LPR於2019年11月20日報價下調5BP。同時，2019年12月的首套房貸利率也相應下降1BP。但從首套房貸利率較5年期LPR加點的情況來看，是逐步增加的。12月的首套房貸利率較上期（11月20日的4.80%）加點72BP，為LPR發佈以來加點數最多的月份，當然不排除融360對統計週期調整帶來的部分影響。我們認為LPR的下行並非直接刺激房地產，而是為了實現“穩”而進行的逆週期調節的一種方式。我們認為採取“因城施策”高頻微調依然是近期行業調控的主要方式。
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