洪武00581
老王196226710
大家好，我是勇谈。对于我国房地产的问题已经说过了很多，有一种观点是得到众人认可的“我国房价这么高跟投资离不开关系”，我国房地产发展的这20多年来，经历了从解决住房问题——解决资产保值问题的转变，而在如今投资渠贫乏的情况下，房产成为绝大多数人（企业）的投资标的。借此机会简单谈谈我的观察。
房地产自带的投资属性是吸引大家进行投资的主因，其背后实质上是资源对于房产的依附作用
看过我文章的朋友应该知道，为何我国房产能够成为投资品？除去本身的土地在不断增值外，因为我国过去长期实行的户籍制度都是以房产作为基础来进行的，而城市各种资源的分配绝大多数也是以房产和户籍来进行再分配的。简单理解就是，房产已经成为社会资源再分配的媒介，这种局面会长期存在，短时间内很难解决。几点观察：
第二、“房住不炒”的实质还是让房产回归住的属性，在降低房产的投资属性背景下，更多的是需要打破资源对于房产的依赖。目前来看，就业、医疗、落户等已经初步打破了对于房产的依赖，最让人感觉头疼也是逼迫大家不得不选择在城市买房的主因还是因为“教育”。未来城市教育资源能否做到基本一致，才是关键。就拿如今很多城市对于有房或无房群体子女就读学校不一致来说，其背后参考的依据还是房产和户口。
房产可以作为投资品在全球任何国家都一样，不过作为投资品来说自然有挣有赔
现实中存在的问题就是房价只涨不跌，这种预判其实是最要不得的，毕竟任何投资品都不可能只涨不跌，哪怕是黄金也是一样。如何权衡房产的居住属性和金融属性，是一个复杂的问题。几点愚见：
第一、彻底让房产回归到住的本质，推动房地产行业改革是我们需要做的事情。昨天看到一则海航的新闻，海航近几年遇到了资金链问题，虽然归咎于过去几年疯狂的“买买买”，但是说句时候海航的资产负债率不过70%多，这个比例比起我国绝大多说房企来说都是要低的。仅仅从一般企业角度来看，当企业资产负债率达到70%就面临资金链问题的时候，为何我国绝大多数房企竟然会没有事情？要知道我国房企大多数资产负债率都达到了80%甚至更高。这是什么原因造成的？大家心里应该有个数吧。说到底，房地产行业已经脱离了行业实质已经有了深深的金融烙印，如今到底是谁绑架了谁也不一定。
第二、在后房地产时期，在房产整体供过于求的时期，也该动动“奶酪”了。我们不否认房地产行业在过去20多年来在解决大家的居住和经济社会发展方面做出了贡献，但是令人感觉可惜的是这么多年过去了房地产的模式并没有得到改变，高负债率并没有得到改变。可以说房地产行业是所有行业里面唯一一个需要银行不断贷款才能活下去的行业，其实就是不具备足够的“造血”能力。让这些不具备足够“造血”能力的企业退出市场应该是监管部门该做的事情。
综上，如果说对于房地产行业的判断之前还没有清楚认识的话，从提出“房住不炒”开始已经有了清楚的论调，让房产回归到住的本质是我们接下来要持续推动的事情。所以，如今的中国房产已经不是纯投资品了。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
中国经济发展经历了三个阶段，1994年到2008年外贸拉动阶段，2008到2018 基建和地产拉动阶段，2019到后来十年进步靠 稳外贸和内需及产业升级为主，地产主要通过稳房价稳地价稳预期建立长效机制为主，此过程中，未来主要有一下几个趋势：
1、建设总量由过去增长到未来逐渐缩小
过去：从2000年-2017年，18年期间翻了四番，就是16倍还多一点。从1亿平方米涨到17亿平方米； 未来：17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡。
2、过去房产价格涨十倍，未来总体平衡，局部有涨跌。基本维持与gdp增速一致。
Ø货币超行，通货膨胀。国家基础货币发行量从2004的4万亿，2018是32万亿，涨了8倍，翻了三番。
Ø供不应求
Ø过去汇率总体贬值，外汇进中国坐等地产升值，未来保值或升值
3、房地产企业平均债务由84%下降到50%，政府可能会在一下方面调控
Ø购地款必须是自有资金，不能负债
Ø缩短从预售到交房的时间至半年或一年
Ø持有房产，资产证券化
4、中国房企数量由现在9万多家下降到1—3万家
Ø全世界其他所有180个国家的房产商加起来也没有9万家，遍地房产商也就是中国的一场狂欢。
Ø房地产行业集中度越来越高，最终到2030年以后宽松情况可能剩下3万家。严重一点留下1万家。
5、未来三个区域出现热点，存在投资价值
Ø超级大城市中的1000万人口往2000万扩张的城市
Ø超级大城市带出的大都市圈100公里半径内的中等城市、小城市
Ø相距200、300、400公里范围内的城市群
6、纯销售模式发展到租售并举模式
Ø20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的
Ø市场上房产商造的房子，差不多30%左右会是租赁房，
Ø50%左右房子还是维持原来的商品销售
总体房产投资可以保值，局部有涨跌，主要投资价值区域在三个热点区域。
归海经略
是不是用来投资的？你听我讲完，便可了解。
中国的房地产放在几年前绝对是最好的投资项目，房地产行业大概也就是从15年开始，房价疯狂上涨。涨幅有的城市高达好几倍。
就拿我所在的城市山东济南来说。15年前济南的房价大概在五六千左右。而现在济南的房价在15000以上。这只是一个平均值，大家不必纠结。那你算一算这个15000和5000。这是一个三倍的关系。这巨大的利润恐怕没有其他行业比这更暴力了。比如在15年你花5000块钱一 平方，买了一套100平的房子。当时的花费也就是50多万。而拿到现在那就是150多万。这么一套房子在短短的三四年间就给你带来了100万的利润。想象一下。给你50万，让你去投资。你投资什么能够在短短的三年内能够到达100万的利润？
但是就在19年的后半年，房子似乎不再是一个比较稳定的投资项目了。很多城市房价都在普遍的下跌。特别是二手房。虽然下跌的幅度不是很大。但这已经是一个不好的趋势了。而且居民生活水平有限。老百姓的工资也就摆在那里了。现在的房价几乎已经到达了一个上线。房价上涨的幅度也不会非常大。买房子如果不能全款买，那个利息还是很高的。所以说现在投资房子还是比较危险的。
总结说。房子以前的确是一个比较好的投资项目。但是从2020年开始，我相信这个项目不再像以前那么吃香，具有很大的危险性。
鲁地那些事
房地产最重要的属性是居住属性，这个没有任何理由值得怀疑。也正是具有了公共服务的居住属性，使得每一次对房地产市场的调控几乎功亏一篑。这其中掺合着的利益交错是在是太复杂了。
可是，我国的房地产市场却也不失投资属性，正因为这个投资属性才让房地产一次又一次的疯狂上涨，直到最近的这轮需要经济平稳的重任还是落在了房地产业的肩膀上。假如没有投资属性，那么房地产市场就是变成了一个公屋分配，或者80%以上的中低收入居民可以通过公屋分配获得。
可惜不是，基本上是居民全面的市场化模式，并且还支撑了我国的金融产业、地方财政、房地产企业以及大量的房地产投资者。房地产业是一个真正的支柱产业！
我国的居民财富中的70%以上来自于房地产资产，按照人均财富20万暂估，那么就会有超过200万亿的居民房产财富。这种财富很多是属于居住，但也有不少是通过投资获得的。这种居住属性、投资属性和金融属性融为一体的房地产经济也算是一种特色。即便是西方发达国家也没有我们这样运作的如火纯青。
可是，随着房地产市场的逐渐饱和，未来也逐步形成了分化的趋势。
一线城市的居住属性最低，而其中的房地产金融属性却是最高；
在二线城市和省会城市具有较少的居住属性，而投资属性最为特出，其中还有一些金融属性；
至于那些三四线城市，一般也是会以居住属性为主，并且随着房地产市场的进一步饱和，房地产的投资属性会越变越小而居住属性却是越变越大；
对于一些人口流出严重的五六线城市，几乎没有投资价值，只留下了居住属性。并且一旦房产下挫可能就会成为真正有价无市的固定资产。
鞅论财经
建立房地产长效机制是大势所趋。
中央多次强调坚持住房不炒是今后几年楼市的基调。
国家最终会通过推进房地产税、完善住房租赁制度、改革土地制度等来平衡市场需求，实现房价长期稳定。
文海深深
中国房地产是不是用来投资的，具体如果？
针对这个问题和我们国家提倡出来房子是用来住的观念不同，可能房屋能够抵御通货膨胀，但是个人不建议买房投资，房产属于重资产。最大的特点在于：
1、资金要求高（买个房动辄上百万），实在不是所有人都可以玩的，入门门槛高。（当然这也可以看做是楼市的优点，竞争者少啊）
2、转型难，房产如同海上的大船，大而稳，但是不灵活，转型难，一旦遇到较大的市场变动，资源调整，政策变化，房产难以快速转型。
3、维护费用较高。房子你放在那不管理，升值可能性几乎没有，要想达到预期的升值，获得较高的房产收益，就必须不断地投入维护房产的价值。
4、不可持续。房价不断涨，子孙后代无房可住，房价不涨，投资者难以获得利润。
5、容易形成较大的债务风险。
房产属于慢节奏的投资，建议谨慎！希望能够对您有帮助
阿勇柒可家
房价的上涨，购房者预期的长期不降，让房子越来越成为一种具有投资价值的商品，而且是具有代表性的投资商品。当前政策一再强调房住不炒，那么我们的房子究竟是用来住的还是用来投资的呢？
用来住的房子
房子最初的属性就是居住。谁也没有想过房子还可以“炒着吃”。对于绝大部分的人来说，房地产市场形成的出去这些人的购房意愿都是满足自身的住房需求。除此之外依靠房子获得收益几乎是这些人不曾想的。毕竟那个时候房子不论从房价的涨幅还是从房租的收益来说都不是那么突出的。居住就是房子最原始的属性。
相信房子是用来住的依然是很多人的共同认识。只不过在房价上涨，他人获利之后我们变得眼红，我们也变得想要从房子当中获取更多。房子也就逐渐的聪住的房子变成了投资的房子。
房子是用来投资的
投资房产现在依然是国人最稳妥的投资方式。如果没有房子的帮助，现在不少国人的家庭资产也许也会大大缩水。房子依靠自身的价值增长让不少人过上了好生活，从而也改变了生活。
过去人储粮，现在的人囤房。在家庭收入增长之后，多余的钱如何用在实处？在前两年我国居民旅游还未风靡的时候，房子就成为了不少人投资的选择。其实房子住也就住了，是为了生活，投资也就投了，还是为了生活。在这一点上用来住的房子和投资的房子并没有明显的差异可言。
住与投资是一样的
房子用来住和用来投资其实是一样的。为什么要说两者一样呢？因为两者皆是生活。我们住房子想要获得更好更舒适得居住环境和条件。我们投资房子是想获得额外的收入喝收益也是为了改善生活。在这一点上其实两者并不矛盾。
只不过在国人看来，这些年我国的房价上涨较为迅速，房源也比较抢手，再加上一些数据的描画就显得房子其实被过度夸张其价值了。似乎我国的房子都是用来投资的了。
房产老J
大体上来说我觉得是。
首先房子带动了很多行业，土拍-银行贷款-建筑业（钢筋水泥等重工业）-销售业-物业服务业-周边配套的续建。
以上是一个小区会涉及的东西，中间带动了很多行业，也会有很多人就业，单说这些行业和就业问题房地产市场是不能少的。
再来说买房投资问题，这个我觉得不能完全否定，有的城市还是可以的，这就要看人口流入问题了，招来的人才多，后期会带动当地的经济，而流失人才的多，以后老龄化加剧凸显问题会很快发现，关于买房来说我觉得还是自住求稳最好，不要选择投机性买房。
