LJJ星空
购买房产证不足两年的房屋，先交一部分款，做个公证，两年后再过户，这种操作模式有一定风险。这个风险主要来自于卖方可能会因为房屋价格大幅上涨而反悔，而且时间越长，风险越大。
房屋的所有权只能通过两种方式确认才具有法律效力，一是产权登记，二是房屋产权预告登记。产权预告登记需要网签合同，所以这种方式对题主而言行不通。
合同公证只是在确认双方的房屋买卖行为的合法性方面是有效的，但是不具有保证房屋所有权归属的法律效力。一旦出现产权争议诉讼，这个公证只能佐证交易行为的合法性，法院很大可能会裁定房屋归属原房主，双方交易合同为债权债务关系。
所以，如果非买不可，最好是采取以下几种办法解决：
一是承担因未满两年而产生的增值税，这个税按规定应该由卖方承担，不过行业潜规则多数由买方承担，如果证满两年的剩余时间很长，房价有飙升的可能，宁愿多花几万买个安稳。
二是在公证合同中将违约条款坐实，把违约金额提升到与预期房价升值相当的幅度，可以迫使卖方放弃因房屋涨价而毁约的冲动。
三是双方办个产权抵押登记，将房产抵押给题主，拿到他项权证，到时直接过户。
说来说去，都很麻烦，这种房子最好还是不买。
小猪房论
先交一部分钱，然后做个公证两年期满再过户这种做法肯定是不妥的。房价随时都有可能发生变化，所以可能没到两年你们就会有人违约。
老亮身边有一个朋友花了不到100万买一套房子，也是因为费用原因，相等2年再过户。没想到到的是，不到一年那套房子的价格涨到了150万多。我朋友要求过户时，对方确以家里其他人不同意为由不配合过户，而且还要收回房子。后来我的朋友找了律师咨询，律师表示打官司对我朋友不利，尽量自己协商。无奈后来我的朋友又给了房主50万才完成了过户。
老亮朋友这个事告诉老亮，买房这种事必须要及时过户，因为谁也不知道未来会发生什么事情。所以老亮建议你，或者多交点钱，或者在看看其他的房子吧，免得给自己找麻烦。
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老亮说房
亲身经历，17年买的不满两年的房屋，今年六月产证满两年要求过户时，房东反悔要求加价，各种耍无赖。私下找过房东三四次一点效果没用，法律上本来要起诉房东，可想来走法律要一年两年真心耗不起，最后只能妥协加了点钱。协议过户一定要谨慎
楞31100864
看上一套二手房，因房产证未满2年，卖方想让买方交一部分钱，再做个公证，满2年后再过户，这样做可行吗？
我真实地经历过一次类似的情况，我没有这样做，放弃了购买。
下面，我大致将情况简要介绍一下。
01
二手房的情况
（1）楼盘总体情况
楼盘系某大型开发商所开发，项目采取滚动开发模式，该住房购买于2015年，购买价格大约为5000元/平方米。
（2）住房的基本情况
住房为三室二厅二卫，建筑面积大约131平方，豪华装修，业主自称装修投入约40万元。经入户查看，基本属实。
该套住房南北通透，采光较好，总楼层31层，位于第10层。
02
业主
业主是一个小年轻，结婚不久，小孩刚满3岁，该套住房系第一次购买，用他自己的话说，实在是因为需要资金，否则不忍心出售。
03
谈判细节
该套住房目前有抵押，大约40万银行贷款。业主要价129万。
经询问，该套住房未满2年，如我购买，可通过二种办法：
（1）先解押银行贷款，马上进行交易，但税费可以谈，经测算，增值税和个人所得税合计大约需10万元，即使各分摊一半，再加上买方的税费可能达到7万元，购买到手价136万元。
（2）先付资金70万元，将合同公证，等满了2年后再过户。
要知道，70万是我出售了自己的住房后全部的售房款。
谈判交易时，开发商毛坯房价格大约为8500元/平方米。
04
未购买的原因分析
（1）业主征信情况不清楚
业主与外界生意往来的情况，我听说过一点，个人的征信情况，我不清楚。因未通过中介，而是私下交易，当面提出查看征信，不知业主会产生何种想法。
如果采取公证的方式，在未过户期间，万一发生业主债权债务而导致法院查封这套房子，后果不堪设想，我承受不起。主要是为了整个家当负责。
不是说这种情况一定发生，而是担心。
（2）如果采取直接过户的办法，感觉税费太高，要出7万的税费，性价比不是很高。
05
结语
购买二手房，如果采取先支付部分资金，等满了2年后再交易，最头疼的是业主与外面的债权债务不清楚，在一个比较长的时间里，还是有相当大的风险的。
即使进行了公证，万一出现风险，由于未进行过户，后续的法律纠纷会非常麻烦，所以，我放弃了购买。
江南的文蕴世界
其实这个问题问出来，本身自己就不放心，但又问出来了，那估计这个房子价格会比市场价低，或者低的挺多的。然后才会动心买，才会问这个问题。
说一下好处和风险吧
房子房产证未满两年，不过户，是因为中间的税高，等房产证满两年再过户，能省好多税钱。你们走一个公证，等房产证满两年后进行过户。正常来说没有问题。
但是，这期间房子还在原房主名下，如果原房主在外面有欠债等情况被人起诉了，法院可以查封原房主名下的房产，因为房子没有过户至你名下，所以房子会被查封。就算你有公证书，也拿不回房子。你只能拿着公证书去法院起诉，让原房主赔钱，房子是回不来了，因为已经被查封了，到时候法院会根据债务的先后，然后把房子卖了，根据欠款的额度比例赔给你钱，比如说。你给了房主十万，另外一个人给了房主二百万，房子最后卖了一百万，你只能得五万，剩下的九十五万要给另外一个债主。
顶多你可以根据债务先后，如果你在后，你可以起诉诈骗，能不能成就不知道了。
还有就是，满了两年，房主反悔了。不卖给你了，或者两年后房子价值暴涨，你怎么办？房东大不了就是违约，陪你违约金。
再或者，两年后，房子被房东偷偷抵押出去了，因为房产证丢了可以补办的，就算房产证在你手里也没用，然后你给过钱以后，房东又去把房子抵押了，甚至是抵押给民间借贷的。事多了去了。
还有就是，房东知道房子房产证没满两年，还要卖，还不要全款，要一部分就行，他家是有啥急事？就差那一部分的钱？如果家里不急用钱，干嘛不等满两年了卖个正常价，还能多卖个钱？因为这种房子最少低于市价的10%才有人买，要不都没必要这风险。这样出售房子的看见第一反应就是不正常，中间需要考虑的问题很多。
综上所述，不能及时过户，正常过户的房子，购买后都要承担很大的风险，既然你这边想图便宜，就要承担风险。个人建议，还是正常价格买个房子吧。或者你能把控中间的风险就行。
髑娃娃
这个问题太简单了，我这样给你举个例子：假如你这房子双方谈成100w，你缴了20w定金，约定两年后补剩下的80w，然后过户。可是，两年后房价大跌，这个房子当时只值70w了，这时原房东要求你把剩下的80w付了，然后再把所有的手续费承担了，你就可以得到这个价值70w的房子了，你说你会是什么想法？估计你也是直接毁约吧？
这不就结了，如果你两年后，房子涨到了150w，你向房主提出补80w，过户，妥妥的结果就是人家毁约啊，人家大不了退你20w，算上利息4000，大不了我给你算20w利息，总共退你40w，我也要毁约啊！
所以我觉得你的这种做法是有极大的风险的，正确的做法就是三种，一是，直接购买另外的已经有两年以上的房子，一次性办好所有手续，房子不是小事，今后扯起皮来够你受的。二是直接承担高额税金，房价你都出了，还怕这点钱？头都进去了，还怕尾巴？99个汤圆都吃了，为啥还剩一个？三是，如果遇到限售的政策，确实不能过户，那么可以全款支付，双方写好合同，然后公正，就直接拿到房子，今后满两年之后，可以用这个公正去直接过户了，都不需要卖房者在出面了，反正所有的费用都是你出。
低调的大吃大喝
建议买方不要这样做，等待期间有风险，除非买卖双方是知根知底的亲戚朋友关系。
我们先来看看二手房证件未满需要缴纳什么费用:
买方:1、契税 产权面积>90平征收1.5%
产权面积<90平方征收1%(针对首套房)
产权面积>90平方征收？2%
产权面积<90平方征收1%(针对二套房)
产权面积不管多少征3%(针对三套房)
卖方:1、个税 产权面积>144平方征收1.5%
产权面积<144平方征收1%
2、增值税 5.55%
(注:房产证满五年且在本地只有一套房可免征个税和增值税、房产证满二年可免征增值税)
从以上税收列式可以看出，房产证未满对房东影响最大，总计得缴纳约7.05%的高额税收，而买方只需缴纳自己最多1.5%的契税。
房东要求延期至房产证满后过户交易，期间会存在这样的风险:
1、产权人身故:买卖双方签订合同后，若卖方身故，那该房屋还需先办理产权继承事宜，才可以办理产权过户，期间不排除继承人不想卖或坐地起价的可能性，到时买方不仅要多付手续费，还会有另外一些违法变故发生。
2、房价上涨或下调:根据相关规定，产权变动以不动产登记为准，在未过户前即使签订了房屋买卖合同，但房子还是卖方的，如果受到房价上涨，卖方是宁愿赔违约金也不会卖；反之房价下跌，买方宁可不要定金也不愿意再购买该房。
3、房子被抵押或查封:如果在等待过户期间因房东经济原因导致房子被查封或房东又拿去抵押办理贷款等，那对买家来说能否顺利过户还是未知数。
4、一女嫁二夫:在等待过户的这段时间，房东又将房子卖给另外一个人并且办理了过户手续，那对于第一个买家来说只能拿到定金或赔点违约金。
5、买方需证件:买方如自己需要产权证办理各种事项时却有房无证(如急需贷款、抵押等)。
其实不可预知的原因还有很多，碰到哪一点都是对买方不利，所以买方还是要求各付各的税，及时过户为妥，要是房东不答应，建议还是放弃这宗交易，另看其他房源！
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房产老黄
买二手房这种情况很普遍，因为房本满两年和不满两年的税是不一样的。尤其是北京，如果业主方卖房时房本不满两年，而且不是家庭唯一一套住房，那税费真的很高，几乎绝大部分人都会望而却步，选择放弃这套房。关于你这种情况，我有如下建议，希望能对你有用:
1、有网友已经回答过了，如果到房本满两年的时间不长，那可以等一等，合同一定要清晰约定各自的违约责任，违约金尽可能的要高，违约代价太大会减少违约的几率。
2、不知道你所在的城市是哪里？满两年和不满两年的税费差有多少？如果距房本满两年的时间比较长，又真想要这套房，税费差不是特别多的话，宁可多交税，也不要等。买房涉及金额比较大，安全第一。我想告诉你的是，等是有风险的。房价降了可能你会觉得房子不值而放弃，失去定金还可能会面临赔偿甚至打官司；房价涨了业主可能会毁约，如果房价涨幅超过了业主需要赔付的违约金，对方毁约的可能性非常大。即便你不打官司轻松拿到违约金。但是你耗费了大量的时间和精力，而且房子的价格很可能已经涨到超过你能接受的范围，原来的全款也许现在已经不够首付了。做了这么多年房地产，见过了太多的因为利益毁约的事情，甚至有到房产大厅过户的时候听说房子涨了很多都反悔了。
3、接受不了因房本不满两年导致的税费差就放弃这套房，再找其他房本满两年的房子。好房子多的是，满两年的也多的是，何必非要这套呢？
以上建议仅供参考。最后祝你早日买到心仪的房子。
房产百事通
你好！很高兴回答你这个问题！
因为政策原因房证不满两年需要交增值税5.6%，您是因为要避税才这样做的吧，其实在我们现实交易中，确实存在着这种情况，而且很多，但是
仔细分析一下，这样做有哪些风险呢？
第一，对方只给你交一部分钱，你就配合人家办理了委托公证，假如说房子增值了，涨价了，买方不在乎那点税，人家直接可以拿着委托书直接办理过户手续，而这个时候，作为甲方，你的房款还没有全部拿到手，而房子却已经成了别人的名字，这个风险还是很大的，你就很被动了，天天跟人家后面要钱，这样就很麻烦了。
第二，站在买方的地位考虑，虽然去做了公证，但是公证现在只有一年的时间，而且期间如果房子涨价，您不想卖了，您完全可以去挂失房本，重新办一个，然后重新给别人卖，那对买方来说，人家已经给了你一部分钱了，但是你又把房子卖给了别人，这对买方来说也存在着一定的风险呢。
不过，虽然说存在着这样那样的风险，但是这种事情发生的概率还是很小，毕竟我们也这样操作过很多案例，发生纠纷的事情几乎为零，但毕竟我们这是小地方，大城市房价价值大，价格涨幅大，还是谨慎操作吧。
王图说房
您好！房屋交易是，买卖双方为了省税，想等满2年后再过户，其实这么做风险很高，不建议您这么做。
第一，是否满两年，对房屋房买卖税费差距多少？
主要差距是在增值税的缴纳金额上，如果交易房屋房龄满2年，则不需要缴纳；如果交易房屋房龄不满2年，则需缴纳平均5.6%的增值税。
第二，延期过户有什么风险？
1、一房多卖
如果房屋过户延期很长时间，会加大房屋交易风险，严重的可能导致一房多卖。假设卖方过户期间与多位买家签订购房协议，最终的房屋归属，并不是谁的合同先签订房屋就归谁，而是谁先过户才算是谁的。所以即便题主和买方签了买卖合同，还做了公证，卖家反悔把房子卖给其他人并且过了户，卖家只需承担违约赔偿，买方房子是肯定得不到了。这在房价上涨过多的情况下尤其常见，卖家宁可赔偿违约金，也希望卖给第三方。
当然如果房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃定金或部分购房款也不愿意继续履约。
2、房子被查封
如果房屋在过户期间内，房屋产权人有经济纠纷，可能会导致房屋被查封，最后可能避免不了被拍卖的风险。给买方造成很大的麻烦。
3、原产权人死亡
如果房子还没有过户，原产权人就死亡。
合同仍然有效，其继承人有义务继续履行购房合同；继承人是否愿意继续卖房，需要您与继承人协商决定：
- 如果继承人同意卖房，那么可以把房产先继承过户在继承人名下，在继续办理卖房手续；继承手续时比较费时的。所以也会耽误题主很长时间。
- 如果继承人不同意卖房，那按照《购房协议》中卖方违约条款执行，您有权主张归还已缴纳的购房款，并要求赔偿相应损失。
第三，如何规避这种风险呢？
首先可以明确的是，我们非常不建议购买“延期过户”的房子，如果非要买，那建议在违约条款方面，增加违约赔偿力度，增加违约成本，减少发生以上风险的可能性。
而像题主所说的公证（不管是合同公证、委托公证还是强制执行公证）都是没有任何实质性作用的。
希望回答对题主有帮助
