琪冰381

關於今後房價走勢是漲是跌，我想誰都不敢輕易下定論！只能通過對市場的分析，預測一下走向！

第一、房子的本質是商品，那麼決定商品價格的最大的因素就是供需關係！目前基本上一個家庭一套房，而結婚需要婚房，孩子上學可能還會涉及到學區房！雖然目前的商品房存量很大，但是國內十幾億人的需求量也非常大！

第二、全國各地都在遵循著“房住不炒”的政策在發展，全國各地房價基本上趨於穩定狀態，部分城市有漲有跌，但都是小幅度的；

第三、受到通貨膨脹，物價上漲等經濟因素的影響；

第四、房產稅的呼之欲出，總所周知，房產稅的主要目的就是讓炒房者退出樓市，並不是讓房價下跌，房價跌了影響財政收入也影響到經濟發展！

所以綜上所述，房價未來還是以穩定為主，不同城市可能略有上漲或者下跌，但是總體的趨勢應該是穩中有升！

Fang柳澤平777

房價漲跌一直都是老百姓津津樂道的熱門話題，關於2019年的房價，眾說紛紜，有人說房價漲了，也有人說房價跌了，那麼房價到底是漲了還是跌了呢？如今能不能買房呢？

一、為什麼有人說房價漲，有人說房價跌？

房價漲跌的問題，小黑認為其實是仁者見仁智者見智，目前的樓市形勢也並不能一概而論，只是每個人處於不同的立場，有的人希望房價漲，有的人希望房價跌。

1、希望房價漲的人

哪些人希望房價上漲呢？答案很明顯，必然是房地產的既得利益者，這其中包括房地產開發商、炒房客，還有部分早期買了房、如今擁有多套房產的人。他們為什麼希望房價上漲呢？自從商品房的概念在我國興起以後，以居住為目的的房子，已經被披上了一層“金融外衣”，房子本身也就成為了一種投資品，加之房子被人為賦予的附加值，比如教育、醫療等房子背後一系列資源，房子從一堆鋼筋混凝土搖身一變，成為高附加值的投資品，時至今日，動輒幾百上千萬的房子已經稀鬆平常。房子價格遠高於其實際價值，資本都是逐利的，自然就會有一大波熱錢湧入房地產市場，房價越高，利潤就越高，這些人就越高興。

2、希望房價跌的人

有房的人希望房價上漲，自然沒房的人就希望房價下跌，現在哪些人還沒有一套屬於自己的房子呢？正是廣大的剛需朋友們，剛到一個城市工作打拼的年輕人、買房結婚的小兩口、未來即將進城的農民朋友……他們都可以說是真正的剛需。他們有一個共同的特點，就是手裡沒有足夠的積蓄買房，如今的高房價讓他們感到迷茫和畏懼，他們當然就希望房價能下跌一些，讓他們能買得起房，至少來說能付得起首付，從而滿足他們的居住需求。

二、房價到底是漲了還是跌了？

中國社科院發佈的《中國住房市場發展9月月度分析報告》，報告數據顯示，全國24個核心城市房價停止上漲，二手房成交量較快下滑；一線城市房價總體微跌，但深圳仍略有上漲；準一線城市房價基本停止上漲，熱點城市蘇州熱度減退；二線城市房價走勢繼續分化，補漲與回調同時並存；三四線城市房價由漲轉跌，少部分城市近一年漲幅較大。

中指研究院報道：根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。從漲跌城市個數看，64個城市環比上漲，30個城市環比下跌，6個城市與上月持平。

三、現階段買房合適嗎？

從第二點數據我們可以看出，目前一二線城市房價穩中趨降，金九銀十也難有起色，三四線城市房價走勢仍將分化，上漲、回調及停滯並存。那麼現階段適合買房嗎？

小黑認為，從2019年房價整體走勢來看，“房住不炒”是一個長期堅持的過程，本輪調控是不會輕易放鬆的，因此房價在短期內會處於橫盤狀態，既不會大漲也不會大跌，房價只會在穩定中微幅調整。在這種情況下，房地產顯然已經無利可圖，炒房客要麼被套牢，要麼黯然離場，現階段買房，無論是剛需還是投資，都是不明智的。想要投資買房的朋友，建議就別瞎摻合了，有閒錢還是存銀行或投資股市吧，如果是剛需朋友，建議再等等吧，2019年還有3個月就結束了，等到2020年再買房也不遲。

綜上所述，房價已經橫盤，或許未來2-3年都會持續下去，小黑建議想要買房的朋友，根據自身情況慎重考慮後再作決定吧。親愛的朋友，你們認為呢？歡迎在評論區留言！

文說樓市

房價漲跌牽動14億國人，房價未來是漲還是跌，從全國看未來10年房價會繼續上漲，分城市看，人口持續流入、經濟面好的城市房價繼續上漲，人口持續流出、經濟面不好的城市長期看，房價有下跌風險。

未來10年，全國房價繼續上漲

1980年，被稱之為我國房地產元年，我國實行土地和房改。

1987年，深圳拍出我國第一塊土地，住房商品化實現歷史性突破

1992年，隨著“國16條”的橫空出世，我國樓市的第一個黃金10年結束

1998年，房改政策出臺，標誌我國實行半個世紀的福利分房結束，房地產行業迎來大發展

2000年，房企上市禁令取消，大量的房地產企業開始在滬深迎來上市

2002年，發佈《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，土地財政登上舞臺

2003年，房地產被正式確立為國民經濟支柱產業

2005年，國八條發佈調控房價，國八條沒有起到實際作用

2006年，國六條發佈，國六條還沒有遏制房價上漲

2008年，金融危機爆發，房地產行業進入蕭條期

2009年，4萬億作用爆發，房價由跌轉漲

。。。。

我國的房價在調控中，雖然有波動，但是房價依然穩步上升，房價短期看金融，長期看人口，全國看房價是會繼續上漲。

• 人口
  

2018年末我國總人口為13.95億，其中城鎮人口為8.31億，農村人口為5.64億，城鎮化率為59.58%，而按照戶籍人口算城鎮化率只有43.4%，對比發達國家的城鎮化率數據，發達國家城鎮化率越80%左右，按照總理在《巴黎的經濟合作與發展組織總部發表主旨演講》讓我國在本世紀中葉進入中等發達國家行列，對比2018年的城鎮化率數據，我國還有20%的空間，相當於未來還有2.8億的農村人口變成城市人口，即使假設區域變動導致的農村就得城鎮化產生的住房需要不通過市場渠道滿足（通過拆遷或者已有房入城），這部分人口仍然需要大量的住房，為房價繼續上漲提供源動力。另外我國的戶籍城鎮化率更低，未來隨著城鎮化進程的推進，極有可能推動我國戶籍制度的重大變更，讓更多的新城鎮人口享受戶籍帶來的好處，進一步調動需要城鎮戶口人員的購房熱情。

下圖是我國從1999年到2018年的歷年城鎮率數據，1999年我國的城鎮化率為34.78%，2018年的城鎮化率為59.58%，過去20年我國城鎮化率增加25%，是一大經濟奇蹟。全國住宅商品房銷售價格從1999年每平米1857元上漲到2018年的每平方8544元，年複合增長率為8.36%。

• 金融

2002年土地招標拍政策出臺，土地由買房市場轉為賣方市場，土地財政登上舞臺，各個政府通過賣土地獲得資金，投資城建建設，走固定資產拉動經濟增長模式，土地財政依賴的模式並未獲得改變，地方政府依賴於土地財政，由於我國財政體制安排，地方能從上級政府獲得常規性的收入返還或補貼，地方財政支出規模往往超過地方一般公共預算收入。若從財政支出角度來衡量，賣地收入是財政收入的重要來源。

互金圈

接盤俠己屈指可數，房價肯定要跌，且為時不遠了。其實算一筆賬就一目瞭然:比如買100平米的房子，每平15000元，總價150萬，產權70年。首付30萬，需貸款120萬，分30年還完，假如利息約共計150萬，則此房共花300萬。按住滿70年算，每年為4.3萬，每月3571元。就是說，等於你每月花3571元租房住。更何況，房子不可能住70年，撐死住50年，那麼平均每年6萬，每月5000元。等於每月花5000元租房住。那麼試問我們到底是買的房還是租別人的房。難道我們租銀行的房，租開發商的房？有14億分之幾的人能保證50年連續不斷每月順利還款5000元？有幾個人，請出來走兩步？

小時候逛西安

房價是從2016年開始進行嚴格調控的，也就是說在此之前房價一直都在上漲，但始終處在一個相對溫和的狀態。從2006年下半年開始，全面大部分城市的房價迅速上漲，到2015年十年時間，房價更是翻倍上漲。越是大的城市，上漲的速度越快，幅度也越大。到2016開始嚴厲調控一二線城市以後，三四線城市的房價上漲的速度開始加快，之後的城中村拆遷、棚戶區改造，讓小縣城的房價也隨之水漲船高，全國的房價經過幾輪暴漲後，全面進入高房價時代。

現在看來，雖然經過了嚴格的調控，房地產市場仍然過熱。前天國家統計局發佈2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，整體看來，5月份有67個城市新建商品住宅價格環比上漲，與4月份持平。也就是說今年上半年房價一直都在上漲，只是上漲的幅度不大。那麼，今後房價走勢如何？有人說房價要漲，也有人說房價要降，讓人莫衷一是。個人認為，漲和降只是相對而言，一二線城市和三四線城市不一樣，四五線城市和小縣城也不一樣，即使都是三四線城市，情況也不會完全相同，現在已經出現了分化。但有一點是肯定的，未來的走勢一定是大城市的房價繼續上漲，速度更快。小一些的城市和小縣城既不能吸引人也留不住人，缺乏支撐面支撐，房價沒有上漲的可能，只能是慢慢下跌。

所以對今後的房價走勢，不能說絕對的漲，也不能說絕對的降。不知這樣的回答能否滿意，歡迎大家多提意見，多多交流。

平淡如水5343

關於房價的漲跌我們討論了很多期，而且不同的人群有不同的見解。也許是因為他們站的角度不一樣，也許是因為他們看到了不同的信號。

那麼，房價到底是會繼續上漲還是會迎來下跌，今後的房價走勢究竟又如何呢？

今天我們就一起來聊一聊，關於房價漲跌不同見解的系列原因，以及未來的正確走勢到底如何？

一，為什麼有人說房價要漲？有人說房價要降？會出現這樣的不同分歧？

房子對我們普通老百姓對我們國家有多重要，其實不需要我強調，大家也非常的明白。

即便如此，不同人群站在不同的角度對房價的漲跌，同樣存在不同的意見。

那麼，到底是怎樣的原因導致了關於房價不同人群說出了不同的心聲，漲跌不一致呢？

第1個原因，有房和沒房的區別。

大部分的人都是利己主義，有房的希望房價上漲。因為自己有房漲價了，財富就發生了增值。

說不定還能快速的變現，實現房產的裂變，一套變兩套，兩套變三套，三套變四套等等。

而沒有房的朋友，當然希望房價下跌可以讓自己結合自己手裡少部分的金錢，快速的購買自己人生當中的房子。解決自己的居住問題，解決自己的婚姻問題，解決才子的教育問題等等。

第2個原因，認知的不同，視野的不同。

人與人之間存在很大的差距，都是來源於認知和視野。不同的認知和視野，造就了不同的人生格局和未來的成長方式，以及財富的積累速度。

說房價要漲的人，他的視野一定是放在了長遠的時間上。長期來看我國優質城市優質的房產仍然具備上漲的空間，這一點無可厚非。國家要發展，城市要發展，經濟要發展。

那些說房價要跌的人，可能把視野放在了眼前。目前各個城市的房價的確處於一個微跌的狀態，而且大部分的二手房也好，新房也好，都處於有價無市的狀態。

對於大部分普通的購房人群來說，短期的市場波動對他們的心理影響最大。不同的認知和不同的視野，的確會讓不同的人群對房價的漲跌不太一致。

認知不一樣，觀點就不一樣，眼睛看到的東西也就會不一樣。選擇不一樣，財富積累的速度也就不一樣，人生也會跟著不一樣。

第3個原因，所處的城市不同。

全國那麼多的購房者，並不是都集中在一個城市裡面。他們分佈在一線城市，二線城市，三線城市，四線城市，甚至十八九線小城市。

而不同城市呈現出來的房價漲勢和跌幅從來都不會是一樣的，房價的漲幅很難臨幸到十八九線小縣城或者一些弱勢的三四線城市。

當一個人群在三四線城市，以及十八九線小縣城生活過久。他所有的判斷和見解以及行為都會受這樣大環境的影響，以為房價是要下降了。

其實房價只是分化了，在未來優質的城市仍然具備上漲的空間和動力。而那些三四線的城市，十八九線的小縣城，隨著人口不斷的淨流出，經濟產業得不到有效的轉型和提升，房價是的確會面臨下跌的風險，甚至出現下跌。

每一個人都是環境的產物，井底之蛙怎麼可能知道世界的廣大。沒有任何一個人能夠賺到自己認知以外的錢，二八定律永遠存在。

……

的確如此，不同的人群永遠不可能對任何一件事情都是同樣的觀點和態度。他們的經濟收入，認知，視野，身處的環境，造就了他們對同樣的事物判斷不一致。面對房價漲跌亦是如此。

二，今後的房價走勢究竟怎樣呢？

在第一大點，我們已經把為什麼不同人群對房價漲跌觀點不一致的原因簡單的羅列了一下。聽上去非常的刺耳傷人，但是事實確實如此。

因此，一個人真正要成長，一定是先正確的看待事物，提升自己的認知和視野框框。判斷房價漲跌也應該用理性的態度，而非自身的情緒作為依據。

實際上，今後房價的走勢非常的明確。單純的說漲或者一味的說，這樣都是不負責任的。未來一定是強者恆強的核心城市時代。

換句話說，就是優質的城市，房價仍然會繼續上漲。而大部分城市房價可能處於一個長期的橫盤狀態。

那些人口淨流入經濟得不到有效提升和轉型的三四線以及十八九線小縣城，房價會出現下跌的風險，甚至正如你所說的會下降。

因此，未來房價的走勢也是分開來看的，歸納如下。

第一，在未來一線城市二線城市，國家中心城市，以及優質的城市群強省會，它的房價仍然會繼續上漲。

因為這些城市不僅是未來我國重點發展和打造的城市。而且是產業經濟都在不斷轉型，人均收入都在不斷攀升，人口都在不斷淨增長的城市。

城市發展越來越好，人口越來越多，收入越來越高，對住房的升級需求也越來越高。

第二，大部分的三四線城市它的房價應該是處於橫盤的狀態，既不會迎來大漲也不會迎來大跌。

因為這些城市在城市群的周邊，有城市群的輻射效應為它保駕護航。經濟隨著城市群的帶動，也有一定的增長，隨著高鐵和城市群有效的鏈接，城市居民來回穿梭在優質城市和自己的城市之間。

有著不斷向好的商業氛圍，人們的生活也會越來越美好，足以抵禦人民幣的貶值，房價會出現長期橫盤的狀態。

第三，那些十八九線的小縣城，以及資源型的城市。隨著資源的枯竭，人口不斷的流出，產業不斷的消耗殆盡。會逐漸出現下跌的風險，甚至直接迎來下跌。

人往高處走，水往低處流，大部分的人都希望自己能夠到大城市裡去獲得更大的成長空間。讓自己的子女接受更好的教育環境和師資力量，硬件設施和軟件設施。

……

的確如此，未來我國的房價一定表現是強者恆強。房價高的地方生產財富能力強，對應的是生活成本低。賺錢多，花錢少，結果大家積累了大量財富，才有購買力去買更高價的房產。

人多的地方才更有房地產市場，才更聚集企業，財富。才會更有賺錢的機會。

三，小結

總的來說，房價的漲跌並不會由人的情緒而決定，它只會受長期的供應，以及人口作為最關鍵的因素。

很多朋友習慣參照其他國家的城市化，來說我國房價的走勢。比如美國城鎮化率怎麼樣？德國城鎮化率又怎麼樣？美國的房地產行市場又怎麼樣？德國的房地產市場又怎麼樣？

以此他們得出了決定，我國的房價還要漲，或者我國的房價也會迎來下跌，其實是完全不準確的，沒有任何的參考價值。

不同的國家，有不同的國情，不同的土地政策，不同的市場環境，以及不同的市場機制。一味的參考做對比，完全就是胡扯。給購房者製造更多的購房焦慮，帶來更多的疑惑和問題。

要知道土地公有制和土地私有制完全是兩個概念。德國有租房市場的補助，以及成熟的租房市場環境。我國正在發展租房市場，還是有一定的條件不同的，切勿太牽強。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

這裡我們要說的不是有人這麼認為。

• 而是房地產行業的從業者和炒房客，手中握有多套房子的人希望房價繼續上漲；剛需購房者和目前為生活奔波依然買不起房子的人希望房價下跌；那到底2020年之後的房價是繼續上漲還是開始下跌？今天社長就和大家一起來看一看。

  
  

• 首先我們先從幾組數據看看房地產行業目前是個什麼狀態。

• 從2019年1月份到9月份，房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比1—8月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積583683萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點。其中，住宅新開工面積122308萬平方米，增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積33084萬平方米，下降8.5%。
  
  

• 2019年1月到9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業營業用房銷售面積下降13.7%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業營業用房銷售額下降13.0%。

• 除了市場融資不盡如人意，在房地產市場整體下滑的背景下，房企資金回款也問題重重。WIND數據顯示，前三季度，142家房企總營收合計為15052.3億元，同比增長22.04%，增速較2018年同期減少5.02個百分點；歸母淨利潤合計為1440.63億元，同比增長12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。利潤率下滑的房企佔比超過一半。

• 繼李嘉誠拋售大連物業後，潘石屹再此拋售物業在地產圈也掀起了軒然大波。據網上公佈，此SOHO的拋售計劃屬於清倉式拋售，連辦公樓都不打算留，潘石屹也正在走清倉中國的路線。
• 實際上，如果僅是潘石屹拋售房產還不算什麼，但是當我們回看近年，像王健林、李嘉誠等知名房產大佬都在拋售內地地產，這樣問題就很嚴峻了。這標誌著中國的房地產已經從黃金年代正式步入白銀時代，那些依靠炒房就能賺錢的時代已經一去不返了。

社長財經

小菜認為：今後房價走勢是分化的！不會再統一漲，或統一跌；有的城市繼續漲，有的城市下跌。下面是小菜關於未來城市房價的一些想法，拿出來跟條友們分享，權作探討交流吧。

第一、今後我國城市如何發展？

討論房價走勢，先看城市發展走向。

截止2018年底，我國城鎮化率59.58%，整體水平偏低。在具體城市上，呈現發展分化局面，發展不均衡。

有的城鎮化率比較高，比如武漢，達到80.29%，已處於發達國家水平；有的城鎮化率適中，比如昆明72.85%；有的城鎮化率依然比較低，比如宜賓49.64%。

01、發達國家城鎮化歷程告訴了我們什麼？

經濟發達國家城鎮化歷程，都有一些比較共性的規律：

A）在30%-70%階段，城市高速發展，幾乎所有城市都在發展，都在大拆大建，房價都在漲。

B）超越70%後，進入分化階段，城市發展放緩，重點城市繼續發展，其他城市發展放緩，慢慢走下坡路。

C）超過80%後，城市開始穩定。不管重點城市，還是單體城市，發展都趨於穩定。

02、目前經濟發達國家城鎮化處在什麼水平？

2016年，全球城鎮化水平55%，G7國家中，意大利最低69.1%，日本最高93.9%。

03、我國城鎮化現狀和目標是多少？

國務院《國家新型城鎮化規劃2014-2020》，到2020年底實現60%城鎮化目標，結合2018年59.58%數據，這個目標應該在去年就已完成。

官方還沒發佈下一步目標規劃，也沒發佈終極目標規劃，但我們是世界經濟第二，怎麼說達到80%才能服眾吧。

這個80%意味著什麼？

按14億人口基數算，今後還有3億人要進城，這是房地產繼續發展的“人口紅利”。

04、我國城市今後如何發展？

大概率會延續發達國家城市發展規律，在走完快速發展時期後，城市發展放緩，開始深入發展和重點發展，城市發展進入分化階段。

城市發展如何分化？

根據前一階段發展成績和潛力，由國家研判，在借鑑發達國家城市發展經驗基礎上，制定出下一階段城市發展戰略規劃，篩選出重點發展區域，並規劃出今後重點培育的城市群。

國家城市群戰略制定後，我國城市今後的發展方向就是城市群。

第二、今後房價究竟會怎麼發展？

總的原則，城市群房價代表今後房價發展方向；城市群房價整體會漲，多數單體城市房價會跌。

01、國家政策

短期內，政策依然是穩定而嚴厲的，房價也就是穩定的，城市群房價與單體城市房價不會有明顯差別。

1）去年12月，中央經濟工作會議釋放了3個重要信號：

A、中央堅持“房住不炒”決心未變！主調控基調未變；

B、繼續賦予地方政策靈活性和自主權，堅持“因城施策”和“一城一策”；

C、“穩房價、穩地價、穩預期”不僅適用於2019年經濟工作，也是2020年樓市主調控目標。

三個調控信號，表明今年樓市政策將保持延續，不會出現重大政策轉向，再無意外事件衝擊，短期內房價都將保持穩定，不會大漲，也不會大跌。

2）金融政策端，有2個重要信息：

A、新年伊始，央媽降準釋放8000億資金，充實商業銀行信貸資金實力，緩減小微企業、實體企業融資難、融資貴問題；客觀上也有利於增強銀行放貸能力，保持寬鬆的按揭貸款政策，刺激樓市成交。

B、房貸利率全面換錨LPR，包括存量浮動利率貸款，增加LPR運用，而LPR下行趨勢明顯，有利於降低房貸支出，刺激樓市交易。

3）地方樓市政策端，限購、限售、限貸依舊，未見樓市全面鬆綁，除了有的城市針對人才定向鬆綁外，無重大政策轉向，地方房價短期內依然還是穩的。

4）長效機制在路上。有人說房產稅是樓市終極殺手鐧，是抑制房價的長效機制。從立法進度看，目前仍在提請審議中，具體何時頒佈執行？還不清楚，但時間不會遠了。房產稅施行後，究竟能在多大程度上抑制住房價？有待檢驗。

02、2019年土地成交情況

據中指院《2019年全國300城市土地收入排行榜TOP50》顯示，2019年我國土地交易市場明顯分化。

A）一、二線城市土地市場供需兩旺，成交量雖不及2018年，同比還下跌近10%；但成交總價增長近10%，樓面地價明顯提高。

B）三、四線城市土地熱度持續回落，土地市場進一步轉冷。

【圖表來源搜狐焦點武漢站】

土地供需和成交分化現象進一步印證了城市發展分化趨勢：

一、二線城市供需充足，樓市繼續發展，市場對房價信心十足；

三、四線城市供需逐步減少，發展放緩，市場對房價信心下滑。

03、今後哪些城市房價會漲？

A）發達國家情況

老大美國和老三日本，在城市發展分化後，都是依靠城市群力量，推動城鎮化提升、經濟發展、科技創新。

比如，世界3大頂級城市群，有1個在日本、2個在美國。

紐約為核心的大西洋沿岸城市群和芝加哥為核心的五大湖城市群都在美國。其中，紐約是美國最大的生產基地、商貿中心和國際金融中心。

東京為核心的太平洋沿岸城市群，是日本政治、經濟、文化、交通和金融中心。

2018年，東京GDP10220億美元，佔日本經濟1/3，世界城市GDP排名第二位；紐約GDP10300億美元，世界城市GDP排名第一位。

同年，北京GDP3.03萬億人民幣，上海GDP3.27萬億人民幣，加起來6.3萬億人民幣，按18年6.94匯率算，約9078億美元。

可見，世界經濟老2最好的兩個城市GDP加起來，幹不贏老大最好的城市，也幹不贏老3最好的城市。

這就說明單體城市不管怎麼發展？都幹不贏城市群！未來我國家城市發展方向一定是城市群！

B）我國今後城市戰略是什麼？

據披露，為順應全球城鎮化發展規律，今後我國將戰略培育20個城市群。分別為5個國家級城市群，9個區域性城市群，6個地區性城市群。

a、國家級城市群

粵港澳大灣區9+2城市群、京津冀城市群、長三角城市群、長江中游城市群和成渝城市群。

b、區域性城市群（國家二級）

哈長城市群、山東半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、關中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部灣城市群和天山北坡城市群。

c、地區性城市群

呼包鄂榆城市群、晉中城市群、寧夏沿黃城市群、蘭西城市群、滇中城市群、黔中城市群。

C）城市群戰略對房價走勢的影響是什麼？

結合城市發展、土地成交分化趨勢和國家城市群戰略，今後樓市就是城市群的天下啦！單體城市將漸進式地推出樓市競爭。

城市群享有更多政策扶持、經濟優勢、人口紅利，加上科技創新能力，必將創造更強大的經濟實力和就業機會，吸引更多人口流入，城市群房價必然進一步上漲。

也就意味著，今後城市群的房價整體都會繼續上漲，多數單體城市的房價會下跌。

04、城市群今後的需求是什麼樣的？

城市群樓市需求端，主要是以下這些方面：

A）改善型需求。人的需求都是在提高的，現在的剛需，今後換房方向就是改善型，這個需求量不容小視。

B）新增人口需求。未來城鎮化還要帶動3億人進城，這是漸進式人口紅利。這些人口怎麼流動？顯然不再像以前那樣簡單地逐級流動、就近流動，很可能會打破行政區劃、地域界線，跨區域、向有吸引力城市群流動。

C）人才流動需求。除了城鎮化帶來的農轉非人口流動，城市間人才流動也會帶來眾多住房需求。

D）投資客。基於城市群經濟潛力、人口潛力、科技潛力、政策優勢，必將有大量的投資客出現在這些市場內，房價長期內都不會缺少助推者和接盤者。

不管是剛需，還是投資客，未來都是城市群龐大的購房群體。如何合理調控樓市？區別對待剛需和投資客，引導城市群房價理性發展，將是下一個政策課題。

第三、今後該怎麼買房？

通過上面的分析，基本上能看出今後房價的走勢了，也就是說，城市群房價今後是上漲的，值得投資；單體城市房價會下跌，不再具有投資價值。

當然，少部分極具特色的單體城市，比如氣候宜人，環境宜人，還是能保持發展勢頭。

01、剛需。對剛需族而言，短期內樓市政策穩定，供需平衡，房價不會大漲，也不會大跌，無需糾結，該買就買。

02、投資。不管是單體城市，還是城市群房價，短期內政策穩定，不宜入市；但基於城市分化走勢，以及國家對城市群的戰略定位，選城市群買房就是戰略決定。

03、城市。單體城市房價大概率要涼，城市群會是投資方向；級別越高的城市群，房價前景越好，投資屬性越大；但門檻也更高，量力而行吧！

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現在大致情況是這樣的，一二線房價稍微降了一點，三四線城市相對在漲是個別小城市，東北房價下降最明顯。不過，真正的房價跌落，可能是二十年以後的事，目前降價或漲價只是一個表面現象而已，或降或漲，來回波動，其結果還是無漲無跌，經常保持在當前的區間裡運行，或許這將是很長一段時間內房產價格的總體運行局勢。

就拿深圳房價來說，最近一個月深圳樓市熱度起來，首先，深圳已經調整三年半了，大環境沒有問題，市場也達成了共識，因為粵港澳大灣區，還在不停的給深圳利好，買的人多了，賣的人少了，你說後續房價走勢會如何？據我觀察，最近總價在350-550萬的房子基本都漲價了。樓市沒有大放水就沒有爆漲，但深圳的基本面不錯，人口又是淨流入，只是會不停的漲，看成交量就知道了，最近行情還算不錯。

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商品房作為商品的一種，具有明顯的商品屬性，因此會受到供求關係的影響出現價格波動。所以才會出現不同人對商品房有不一樣的觀點。由於中國的出生人口不斷下降和通貨膨脹，商品房的未來價格的確會出現分化。

1、商品房的短期影響因素

從短期看，城市人口的規模與人口流動，是短期房價的風向標。比方說2018年深圳常住人口比2017年增長49萬，屬於是淨增加型，因此深圳地區的房價明顯堅挺；北京2018年常住人口減少16.5萬，其中青壯年減少23.3萬，所以北京地區的房價進入橫盤整理期，部分地區二手房價格出現下滑；最後談談二手房5萬元一套的鶴崗，為什麼房價會這麼便宜？因為2018年城市總人口為99.5萬人，比2017年減少1.4萬人，而且數據顯示人口有逐年外流的趨勢。

2、商品房的長期影響因素

從長期看，中國將步入老齡化社會，市場需求也會進一步減弱。根據國家統計局發佈數據，截至2018年年末，中國大陸人口總數約為13.95億人，人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰，人口自然增長率為3.81‰。隨著未來年輕人口的縮減，商品房由供不應求到人手兩套，在20年後，由於人口的減少，人均住房可能會到達4套左右，這個時候一些沒有住房的朋友可能可以以將來的物價水平（房價與人均薪酬之比）較低的價格購置到二手房。情況就像二手房5萬元一套的鶴崗一樣。從這個角度去看，將來地房價在將來的消費水平下可能是下降的。

3、商品房作為商品，是有成本的

商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價）、造房的建安費和各種配套費、稅費和經營管理費用所組成。由純地產上市公司萬科看，2018年年報顯示，營業收入2976.79億，扣非淨利潤334.90億，銷售淨利率只是16.55%，與一般製造業的5-10%相對較高，但對比餐飲業等純利過30%的行業來說，這個利潤並不算高。如果房價下降水平高於銷售淨利率，地產企業將無利可圖，他們就沒有生產的衝動。真正決定房價的主要因素並不在地產公司，而是在土地出讓金！如果土地出讓金高企，房價就談不上下降。

4、商品房還有抗通脹功能

房產抗通脹的根本原因就是資源有限，中國雖然地大物博，但地地埋特性是丘陵山地多平原少。由於經濟的高速發展導致通貨膨脹現象，土地出讓金同樣會水漲船高，即使房子的使用年限在不斷的減少，在市場上並不像其它商品那樣出現明顯的折舊。

總結：

商品房是一種由供需關係決定的特殊的商品，既有商品的一般屬性，也有抗通脹的作用，對未來情況看，未來的房價薪酬比或許會低於現在，但比現在便宜50%可能性也是為零。如果是剛需購房，該買的還是要買。

關鍵字: 房產 房價 今後