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現在買商住公寓，其實不是好的投資方向。

商住公寓要說優勢，也是有其明顯的優勢，就是看起來價格低廉，然後又處於商業區，很容易出租，然後可能容易升值。但實際上，商住公寓類似雞肋，咬之無肉，棄之不甘。

第一，現在商住公寓已經很多的。

經過20多年的發展，市場上商住公寓數量不少，而且早期的商住公寓都是在成熟的商業區，有了先入為主的優勢。新商住公寓，基本上商業環境還沒有成熟，出租不是太容易，這樣就有點類似雞肋。

其次是，商住公寓本身也存在不少缺點，這些都是眾多周知的。

公寓的公共過道等區域較多，公攤面積太大，所以實際到手的面積，嚴重縮水。比如廣告商說50平的公寓，實際到手遠遠少於這個數字。

而且商住公寓未來儘量利用空間，佈局相當逼仄，一個電梯上去，至少也有十多二十戶，上班高峰期你再看等電梯的時間，急死人都有。

再說，商住公寓是商用的水電物業費用貴的驚人。因為是按照商業用水用電來計算的，水電物業費用要比居民水電費貴了將近一倍。

更令人難堪的是，所謂的商住公寓，沒辦法落戶，也就是明明是學區房，卻享受不了學區房的待遇。

第三，商住公寓只有40年產權。

不知道這個產權問題以後如何處理，但相對於商品房70年的產權來說，這個40年的產權是幾個意思？究竟以後如何處理，也是存在很大懸疑，反正政策是不可能比商品樓更好。

一個朋友在十多年以前就投資了商住公寓，是一整層買下來前一段時間電話裡聊天，那種後悔，都快從手機屏幕上滿溢出來：轉手沒人要，出租不好管理。最後是租給一個做那種旅館的人，租金便宜的要死。

最後，商住公寓轉讓交易稅極高。

從投資角度看，因為商住公寓的二手房轉讓交易稅極高，其保值與增值的功能也遠小於商品房住宅。

所以綜合看來，商住公寓標價便宜，其實性價比極低。而且從長遠來說，中國房地產行業已經進入一個相對高峰階段，很難保持以前那種跨越式的超高速增長趨勢。

不建議投資。

波士財經

我在有閒錢時買了一套小公寓，買了之後才知道無煤氣，商業水電，目前自住，有優點，有缺點。樓下24小時保安，每個房間都有消防噴淋口，每個樓層都有監控，感覺比較安全，每月水電費和在住大房子差不多，沒有煤氣安了個電磁爐也一樣用，未來樓下就是地鐵站口，旁邊大商場正在建，房價沒有旁邊住宅增值多。

在遙遠的地方旅行

為什麼要買公寓！這是我看過最有價值的理由！

1.公寓不限購！不限貸！買得了！買得起！住的方便，面積小，單價低，月供低，總價低，還款時間短，非常適合投資，也適合過渡。

2 .物權法確定公寓屬永久產權，雖40年土地使用權，但到期可有償續期，即使公寓拆遷賠償金比70年住宅高很多。

3.公寓可自住，可註冊公司。公寓周邊配套齊全，交通便利，購物逛街，飲食方便。物業管理也更加的規範和到位。公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。

4不限購不限貸，公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，所以很快可以形成以小區為中心的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。

5全國絕大多數地區戶籍制度已放開戶籍學籍已不是問題，水電費也絕沒有謠傳的高，即使沒有煤氣入戶，全電更省更安全！交易稅費交易價評估價作平全部也只有3%的稅！

公寓的投資回報：你買一套40平米40萬的公寓，首付20萬，貸款20萬；月供2100元，然後你出租出去一個月租2000——3000、你實際還款變成0、甚至還有餘！

龍圖咯

首先可以肯定的說，商住公寓是可以購買的，也可以買來投資，就看你用來投資具體的怎麼來操作。

網上有很多的文章，說公寓有很多缺陷，是一個巨大的坑讓你跳下去，我覺得這是有些聳人聽聞了。任何事物，都有兩面性，有你喜歡的，也有你不喜歡的；有正面的也有相反的，就看你從哪個角度來看這個問題。

公寓有那些缺點，怎麼來投資呢？下面分別來談談我的觀點。

公寓的缺點在哪裡

在有些人看來，商住公寓的缺點是比較多的，至少有五條。

①、水電氣費高。這個倒是事實，水電氣的費用，都是按照商業用途來計算，生活成本稍微要高點。

但是，你考慮到沒有，你一個公寓就只有30平米到60平米，水電氣用得了多少呢？一套房這些費用多不了多少錢的，相比住宅的價格要便宜好幾十萬元，這點水電氣錢微不足道，別用這些嚇唬自己。

有人說公寓是不通氣的。是的，公寓不通氣，就談不上氣費高的問題了。對於一套只有30到60平米的小戶型來說，不通氣反而是一個優勢。一般的這種公寓就居住兩個人嘛，兩個人又有多少時間在家裡煮飯呢？現在家庭煮飯，離不開微波爐，電磁爐，電飯煲，這些不都用電嗎？為什麼一定要通氣呢？

如果公寓做商務用途的話，比如辦公，不通氣就是一個優勢。通氣反而還增加危險。

如果你家庭購買了三五套甚至更多的住宅，你再購買一套公寓，你要這個戶籍和讀書指標有什麼用處？

如果你還沒有結婚，買一套公寓暫時居住，那這個戶籍和學校也可以暫時不用考慮。

當然，如果你購房的目的，就是為了解決戶籍和小孩子讀書的問題，當然不建議你購買公寓；如果你不是為了解決戶籍和小孩子讀書，為什麼不可以購買公寓？

③、產權交易費用高。商住公寓是商業性質的物業，在產權交易的時候，按照商業性質的稅費來計算。我是重慶的，重慶的商住公寓在交易的時候，稅費在15%左右。

如果你覺得這個產權交易的費用高了的話，你在交易的時候，可以用贈與的方式來產權交易，贈與的交易比住宅過戶的交易，稅費更低。

④、產權只有40年。

那你是否知道，重慶的絕大多數住宅土地使用年限也只有50年，而公寓只比重慶的住宅少10年，這少10年很重要嗎？我覺得，不太重要。

再說了，未來20年後，這個土地制度該是怎麼樣的了，我們誰也無法判斷。

⑤、首付高。購買公寓首付5成，比購買住宅首付要高，對於剛需首付不多的購房人，的確是困難。但對於全款購房的人來說，就不是問題。再說了，公寓面積小，總價本來就低，很多低價的公寓是不提供按揭購買的。

商住公寓既可以做商業用途也可以做居住用途，一房兩用，當然是可以投資的，具體的怎麼來投資?在這裡，談談我的觀點。

公寓怎麼來投資呢

公寓投資比住宅投資的難度大多了，公寓投資的唯一投資點是進行價值投資，其他你找不到那種方式來投資公寓有回報。

掌握以下幾點，你投資公寓都會有不錯的回報。

①、地段要好。地段要好是指公寓必須在商圈，在重慶，比如說解放碑商圈，觀音橋商圈，楊家坪商圈等地方。這些地方人流量巨大，高淨值人群多，有消費實力。

不要到那些郊區購買便宜的公寓，價格再便宜都不能買，這些公寓毫無價值。

②、物業管理要好。物業管理一定能提升一套房的價值和居住體驗。如果你的物業管理都不好，不管是辦公的，居家的都不願意住在你這個地方。

③、購買公寓的目的是什麼？你在購買公寓的時候，就要想清楚，你購買的公寓是辦公，住家或者是做經營酒店或者民宿之類的。

如果說你的目標都還沒有，買了後再做計劃或者打算，那你可能就會出現誤判形勢，有可能到時候達不到你要的目標。

④、不要購買酒店經營的公寓。現在很多公寓包裝成一個酒店來出售，並且這些酒店大多是經濟型酒店。酒店式公寓突然這麼多，市場是不是有那麼多的容量，你是否做過調查？如果酒店方經營不善，無法持續經營，你購買的酒店式公寓，該怎麼辦呢？

酒店式公寓是開發商（或者叫甲方）為了銷售公寓而進行包裝的，有的人看到這個酒店公寓的回報有多高，很有吸引力，很中意自己的投資，於是就購買了。你不知道的是，這個酒店公司有可能根本就沒有的事兒。酒店的目的是為了能夠更好的把公寓賣出，不是為了你購房人的投資回報。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習；也可以點擊關注我的賬號，方便以後交流這類似的問題。

重慶玖哥

你好，我是貝殼張大炮，很高興回答你這個問題。

先上缺點

※產權年限低、居住費用高

商住公寓，顧名思義，屬於商業的土地性質，一般產權為40-50年。低年限的用地期限，自然是價格低的原因之一，其次，導致公寓價格低的還有其他因素，比如用水、用電都為商業用水和商業用電，無形中增加的業主的居住費用。對於出租也是一個攔路虎，商水商電在公寓出租中一直 是租戶優先級比較高的考慮因素。

※綠化少、活動空間小

商住公寓不同於小區，一般的商住公寓都是一兩棟樓杵在那裡，沒有社區圍欄，綠化一般為公共綠化，開發商更不會專門劃土地建設屬於公寓業主的運動健身的廣場之類的。沒有小區那種居住氛圍。

※無學區、變現難

我們都知道，商業性質的住房是沒有學區劃分的，也就是說你買了公寓孩子上不了就近的學校，沒有學區名額。這個是阻礙消費者買公寓的最大攔路虎之一。為什麼說之一呢，因為還有一個大的攔路虎，就是商業性質的公寓在出售的時候要繳納大量的稅費，這就導致公寓在二手房市場常常遭遇冷遇。變現難，所以很少有投資客來投公寓。

當然公寓也不是一無是處，它也是有自己的優點的

※戶型精緻、總價低

公寓一般都是面積相對來說比較小的，四五十、六七十等等 ，很少見到一百平方以上的公寓。單價本身就低於住宅性質的商品房，再加上戶型很精緻，總價自然是很低的。對於有迫切的住房需求的人，或者單身上班族、剛剛踏上社會的新組建家庭來說，是個不錯的選擇。

※精裝修交付

大部分商住公寓都是精裝修交付，這就省去了業主很多裝修精力和成本。大家都知道，裝修是個大工程，要想裝修的家裡人都滿意，從選材、找裝飾團隊、購買裝飾品到監工等等，整個過程下來需要花費很多時間和精力，當然花銷也是不菲的。而公寓一般都精裝修交付，解決了不小的麻煩。

※服務好、配套強

公寓一般物業要比住宅的物業服務要好，很多公寓打造成酒店式公寓，讓你有一種住酒店式的服務。另外配套強是指除上學之外的配套。公寓一般建的地方都是城市中心位置，區位有一定優勢。另外公寓下面一般有商業配套，周邊大部分都有吃住玩樂一體的大型商超配套，總體業主生活豐富性更高。

所以看你是有什麼樣的購房需求了，如果你是投資，建議你投住宅性質的商品房。如果你是剛需，又資金有限，小戶型公寓是個不錯的選擇。

大家對此怎麼看呢？歡迎大家點贊、留言加關注。每週更新最新的房產數據和市場動態。

貝殼張大炮

我覺得商住公寓的投資價值還是不錯的，我相信你問十個普通人，會有十個說不能投資。但是往往真理是掌握在少數人手中的。

越是大家都不看好的事情，越是應該琢磨一下是不是有商機，難道建公寓的開發商都是智商不行？

有需求才會有供給

大家都說商住公寓沒有投資價值，那到底是哪些人在買呢？如果沒人買，開發商為什麼會去建？

我可以告訴你最真實的答案，因為我也剛好買了商住公寓。

我可以很負責的告訴你，商住公寓不僅有人買，而且是搶著買。我買這套商住公寓的時候，旁邊有幾波人，都是整層買下來。

肯定會有人說這是拖，我告訴你，現在別人整層都直接租出去了。包括亞朵，各種連鎖公寓酒店，還有公司都有人租。

價格便宜，居住方便

就以我所在的城市珠海舉例，市區的新樓盤房價，最低也是3.5萬起步了。比較好一點的樓盤都是4萬，但是一套商住公寓的價格不到2萬。

你認為現在有幾個年輕人能夠買的起4萬一平的普通住宅？商住公寓才是最貼近年輕人的選擇。

可賣可租，租金價格高

普通的70平住宅，在珠海的租金從1800-3000不等。基本不可能再高了，但是我這套70的商住公寓，剛剛租出去7000一個月。連鎖酒店公寓的收房價也是6000，租金回報整整高了普通住宅一倍。

你要說賣不出去，我們這邊才交樓半年，已經有人成交了，比買的時候的價格高了每平5000。

可能有人說什麼沒有煤氣，電費貴，水費貴等。我想問問每個月貴出來的那一兩百元，你就是住10年也就多兩萬元，還不夠存銀行利息。

小漁的創業信條

我認為，公寓投資目前依然是個不錯的選擇。但是必須具體分析它的優勢與劣勢後，根據自身情況，再做出投資決定。

在房地產領域，有不少大城市目前實行限購政策，唯獨公寓是不限購的。與同樣地段的住宅相比，總價也相對低不少。這些都成為房產商出售公寓時的賣點。

而公寓與住宅相比，也是有劣勢的。

下面這張表格將住宅與公寓做了一個對比，相對的優劣一眼可知。

根據這張表，大部分人會馬上得出一個結論，購買公寓是個坑！

其實，這裡有一個很大誤區：

用購買住宅的視角，來判斷公寓。沒有從企業家角度，看到投資公寓可以合理合法免稅。

我們用個實際的樓盤，來推導企業家購買公寓是否具有投資價值吧。

假如一對已在當地事業有成的企業家夫婦，因子女在滬高校讀書，將企業經營中心移往上海，他們可能的選擇有：

①在滬購買商品房居住。

可總要設法買房吧？此路不通。上海目前實行限購政策，在滬繳社保未滿5年，不能購買住宅。

②租房居住，租房辦公。

依然以南京東路附近樓盤為例，各按60平方米用於居住和辦公。

按上圖看，每個月居住成本為12000元。

不好意思啊，南京東路這麼高大上的地方，沒有找到60平方米的小面積辦公樓出租，我們按每天每平方米9元算吧，9元*60*30=16200元。這是公司的房租。

那麼居住租金+公司房租=28200元，一年僅房屋方面總成本就是338400元。

③買商住樓，自住自用辦公。

以個人名義購買上圖的樓盤，花費153萬（未含稅，稅後約158萬）。購買該樓盤後，可以按樓盤評估值60%抵押貸款，則實際佔用資金為60多萬。

以產權人名義，與該夫妻已在外地運營良好的公司簽訂辦公房租賃合同，租賃價格為每月12000元（市場公允價格）。

而辦公室租金，根據現行的稅法規定，是可以全部稅前列支的進入企業成本的：這樣該企業未來11年的企業稅收抵扣，可以覆蓋購樓成本的。

第③種做法，等於實際動用60萬資金，買了上海南京東路一套實際使用面積在100平方的商住樓，你說這會沒有投資價值麼？

當然，這是基於已有運營良好的企業家的角度的運營方案，不適合工薪階層。

一世明哥私家歷史

商住公寓本身屬性側重商務，也就是辦公寫字樓功能，因此，一般不配備生活所需的燃氣，且水、電、物業費均是按照商業標準收取。從居住功能來說，並不是很方便，而且生活成本較高。所以，如果不是因為限購而迫不得已，還是不建議買。

至於說到投資屬性，與所在城市、區域有很大關係，商住樓比較適合創業的小公司，辦公居住一體化。但是，面積太小不適合辦公，面積太大資金佔用也大。對於單純居住的住戶，可能更願意租普通住宅。因此，如果希望通過出租獲取收益，也不是一件很容易的事，除非位置特別好。

商住公寓最大的問題有以下兩點：

一是二次交易稅費高，不大容易出手，由於是非住宅，稅項多，且沒有優惠。商住樓主要繳納的稅種有：增值稅和城建及教育附加稅5.6%，土地增值稅30～60%，所得稅20%，契稅3～5%，印花稅0.1%（雙方徵），有些地方還要繳納房產稅（每年）、土地使用稅等。

二是土地使用權只有40年，與住宅不同的是，商住樓土地使用權到期後不是自動延期，需要申請，估計會要求續交土地出讓金，無形中成本大幅上升。

小豬房論

為什麼要買（商住公寓）

1.公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低

2.公寓折遷賠償金比70年住它高.

3.公寓可自住.可註冊公司.

4.公寓周邊生活配套更高檔

5.公寓拆遷時間短，換房時間優先

6.公富一般住單身貴族.企業自領.整體人群素質高.

7.公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率.

8.公富比住主的租金要商.

9.公富周邊配套齊全，購物避街，飲食方便。

10.物業管理會更加化規範和到位.

11.公富面積小，總價低，適合投資.也適合過渡.

12.公富附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，

所以很快可以形成以小壓為中心的商業氛圍，吸引人氣，

人氣高了，投資回報率的必然會高上去。

珠海橫琴售樓S

住宅和公寓的區別主要有以下幾點：

1.土地性質不同：

住宅是住宅用地或者商住兩用用地，使用年限70年，物業費是按民用電民用水標準；

公寓是商業或綜合用地，一般40或50年，物業費是按商用營業標準，比民用高一倍左右。

另外，市場上也有一些住宅用地性質的公寓，這種其實是屬於住宅的分類了；

2.首付政策不同：

住宅首付比例一般首套3成，二套7成，第三套是不能貸款。當然根據城市政策有差異。

公寓不管你有幾套按揭，一般都是首付5成。個別項目公寓貸不了款。

3.產品設計不同：

住宅在設計的時候比較講究舒適度，板房設計，南北通透，面積一般都大於60㎡，主力面積一般都是110㎡的三房，適合家庭居住。另外住宅的公攤一般設計在15-25%；

目前主流公寓的設計，都是按排屋的方式做，走廊兩排分佈著二三十套面積40-50㎡左右的1室戶公寓，適合出租。公寓的公攤一般在30%以上，實際使用面積較小；

4.落戶政策不同：

住宅落戶在全國各地普遍都被接受，公寓落戶各個城市政策不同，大部分是不能以公寓落戶的。

5.交易稅費不同：

新房，住宅的契稅一般根據房間面積都有優惠，例如90㎡以下的1.5%，公寓新房統一按3%徵收。

二手房，住宅交易稅根據房產證年限，主要是5.6%的營業稅，公寓二手房交易稅綜合大概到15%左右。

公寓產品全世界都比較普遍，面積小、總價低、投資門檻不高，基本上都是用作投資。具體的要根據項目位置、價格、租金水平來衡量，商鋪公寓寫字樓投資，如果能夠按揭，且租金穩定持續，回報率超過5%，那就是值得出手的不動產投資了

關鍵字: 商住 公寓 投資