众32

在上海有套市值400万的房子，年租金在七万左右，是卖了放在银行里收利息还是出租好？

您这么问，估计是已经有自有居住的房产，这一套房子是做的房产投资，那年租金七万块来算，市值400万，投资回报率在1.75%，这个投资回报率太低了，而且还没有考虑到出租房子的时候需要出的人工，房屋维修费用等等。这样看来还不如放在银行里面，500万如果做大额定期存单的话，利息是非常可观的，一些城商行五年大额定期存单能给到年化5.3%的利息，按5%算一年的收益就是25万。远远大于了收房租的回报率。

但是房子不仅仅是收房租能赚钱，还需要考虑房子的上涨潜力，未来房价还能上涨多少？最近房价出现了短暂的下跌，但是上海作为一线城市，未来还有很大的潜力，我们无法预测，最终房价会涨到多少？但是我们大致可以估算一下，假定十年之后房价能涨一倍的话，那么年化收益率大概是7%，加上租金1.75%，那么每年的回报是8.75%，这是任何低风险理财产品都达不到的年化收益率。

但是这个只是预测，房价也可能每年的平均涨幅不会那么高，这就需要非常精准的判断，如果每年的涨幅低于4%的话，卖了房子存银行比较省心，如果比这个涨幅高的话，持有房产比较明智。

这个实在是太难判断了，只能祝您好运了。以上纯属个人见解，仅供参考，觉得好的话，点个赞吧，欢迎大家关注我的头条号。

大海侃股

上海有套市值400万的房子，年租金在7万左右。是卖了线放在银行里收利息呢，还是出租好？

要回答这个问题，需要从收益、增值保值等各个方面出来统一分析。

我们先来计算一下收益：

400万放在银行，每月利息是多少呢？现在银行5年期存款利率最高是3%，银行大额存单5年期最高是4.2%。

我们就按年化收益率4.2%来算。400万每年的利息=400万×4.2/1200=16.8万。

16.8万的银行存款利息是年租金7万的2.4倍。所以存款利息的优势是明显的。

再从增值保值方面来看：

随着利率市场化改革的逐步完善，我国的利率也逐步在和国际市场接轨。未来零利率甚至负利率是有可能的，而且也不会太遥远。

而对于房产来说，虽然当前政策不支持房产继续升值。但随着二胎的放开，出生率会大幅上升，房价在未来有继续升值的基础。同时房租随着经济的发展只会上升，不会下降。未来房租的收入远远会大于7万。

所以从未来增值保值情况来看，房产出租的优势是明显的。

再从现金管理方面来分析一下：

手里拿着400万的现金，本金就是400万，本金不会增长。而房产可能升值。

400万现金，放在银行存款，靠银行利息显然是不合算的，如果将来实行了负利率或者零利率，会逼着我们去投资理财。

未来理财的利率也会越来越低。如果投资资本市场的话，没有经验，会有损失本金的风险。

400万现金拿在手里，不是每个人都可以安全保住的。这个一个人德行有关系，如果德行不多的话，400万的现金终将会失去。

房子是固定资产，除非你卖，否则不会因为生活中的各种意外而失去。比较稳妥。

总结

通过以上分析，就表面上来看，好像是银行存款利息是房租的2.4倍，有很大的诱惑力。

但从长远来说，房产具备升值的基础，房租也具备上升的趋势。而银行存款利率却是逐渐走低，甚至于零利率。

所以总体上来看，还是拥有房产，出租收取房租更合算一些。

南公子

400万的房子是卖出吃利息好，还是出租好。这个要认真计算一下的，下面我们就来分别计算一下两种方式10年以后的总资产。

400万房子出租

400万房子出租，不仅可以赚取租金，还能获取房产升值的收益。10年下来，每年可以赚取租金7万，假设租金10年不动，也就是10年下来可以赚到70万租金。

现在方式仍然处于白银市场，随着人口的持续流入，上海城市化进程还会继续深化，房产价格还是会温和上涨。再加上通货膨胀的影响，这400万的房子在10年以后，大概率会升值到800万元。

这样400万房产出租10年，总资产可以达到870万元。

卖出房子存银行

如果卖出房子获得400万元的资金，存入银行。现在一般大型银行的大额存单年利率也就是4.125%，最高的中小银行的大额存单年利率也就是4.2625%。一般民营银行的存款年利率更高一些。

如果按照最高的民营银行新型存款的5年期年利率5.8%来计算，那么400万存款存两个5年定期，那么第一个五年，可以获得本息为516万元，第二个五年，还是5.8%的年利率存5年，那么本息合计为665.64万元。

如果卖出房子存银行，按照最高的年利率5.8%来算，10年后本息合计为665.64万元。

结论

从上面计算可以看出来，400万房子出租可能更合适一点，因为总资产达到了870万元。而卖出房子存银行，按照最高利息算也就是665.65万元。第一种方法比第二种方法总资产多了204.35万元

睿思天下

这个问题的关键就是上海房价会不会一直上涨的问题

如果把房子比作股票，400万的房子，租金7万，年回报是1.75%左右，这相当于股息率。如果按照这个数值算市盈率的话，那就是1.75%的倒数，市盈率在57倍左右。这是相当高的水平了。在股市里，这个估值，就是成长股的估值了。

但是上海的房子，明显是一线蓝筹股，根本支撑不了这样的估值的。就算是茅台的股票，目前也不到30倍市盈率，这已经算是历史高位估值了。

目前市场平均市盈率就是平均理财4%的倒数，就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

过去两年，上海房价还是跌的

如上图所示，上海过去的两年，房价是下跌的。

我在某论坛看到一个上海本地人置换房子的案例。

事情发生在去年的5月份，这个人想把普陀的房子置换到徐汇，于是挂牌卖普陀的房子，挂牌价330万（小两居），然后徐汇那边下了定，结果没想到去年下半年开始上海房价开始下跌，周边跌的更厉害，普陀的房子降到290都出不了手，一下子降了三四十万，而徐汇的虽然也降了，但是交了定金没法改了，一两个月亏了几十万，楼主要哭晕了。

所以那些相信上海房价永远涨的人，也要考虑下未来作为蓝筹板块，上海房价到底能不能跑赢理财收益？

我在上海呆了十几年，说实话，上海的吸引力根本不能和之前比较了，现在热点是深圳，大亚湾，那边发展的热火朝天，反观上海，这么多年，真的没啥变化，还在吃政策的老本。

所以，你还想房价像过去十年那样涨5倍，那可真的有点困难了。

赵冰峰财经

上海的租售比率一般是在1.5%左右，也就是说400万的房子一般是在年租金回报率6万左右，所以你这个年租金7万其实差不多，符合一个实际的租售比例！

要知道的是，上海的房子更多的收益不是来自于租金，而是来自于升值！虽然说，银行的理财现在可以做到4%-6%左右，但是对比通货膨胀率7.5%来看，依然是处于一个贬值的状态！

如果按照4%的理财计算，你每年什么都不做，可能还得面临3.5%的贬值问题：

那么5年后，你的400万可能只有目前332万的购买力；

10年后，你的400万可能只有目前280万元的购买力；

20年后，你的400万可能只有目前196万元的购买力；

30年后，你的400万可能只有目前136万元的购买力；

50年后，你的400万可能只有目前67.2万元的购买力；

但是，如果你手里握着的是上海一套400万的房子，那么这个结果就完全不同了！

首先，对于未来中国的房地产来说，一定是会走出分化行情的。也就是三四五线的房地产会出现滞涨，甚至回落，而强一线和新一线的房产会出现稳步上涨！

其次，拉长10-20年来看，上海房产的平均年升值率是可以赶上通货膨胀率的！

最后，随着房价的上涨，其实你的租金也是在每年提升的！

所以，不要觉得现在每年的租金回报率很低，银行的年收益很高，但是你往前5-10年来看，你会发现上海房价带来的升值收益是巨大的，而未来的5-10年里，同样也会如此！这就是物以稀为缺的道理！

李嘉诚先生曾经说过，考量一个地方房价的价值因素就只有一个，那就是地段！上海作为强一线，保持这一个非常高质量，高密度的人流，房价只会供不应求，而不会出现下滑。那么继续持有一项固定资产的投资，是一定会比放在银行收利息更好的！你现在所看的不应该是租金，而是未来的升值空间！！

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琅琊榜首张大仙

400万＊5.22%=20.88万元。

如果把这钱放在银行里存5年，每年可有近21万元的收入。5年有近105万元的利息收入。

如果出租 ，5年收益35万元。两者相差70万元。

再从5年的房价变化来分析。

如果房价的涨幅少于17%，甚至跌了。那么卖掉存银行比较划算。

否则，就收租好。

金丘说今

上海的房子目前租金的投资回报率只有2%左右，一般银行的理财产品可以达到年化收益率4%以上，也就是说，每年的投资收益率比收房租多一倍。还有一些净值型的理财产品，收益是超过5%的，当前中低风险的银行等金融机构的基础理财的产品还是很多的。

房子是卖掉还是租主要取决于你的房子所处的地段还会不会升值，当前的房地产市场泡沫很大，继续升值不太现实，如果不是自住或者子女有需求的话，建议还是卖掉买理财产品的收益比较高，就算买国债或者余额宝之类的随存随取的产品收益也比你的租金回报率高。

过去人们热衷于买了房子后把房子租出去，是期待着房子能升值，过去十年前在上海买的房子如今至少都升值两三倍了。在当前这样的供大于求的情形下，最好是尽快卖掉，越往后越卖不掉，趁早卖还不会有损失。

当然，如果子女长大了要结婚需要房子，这种情况下是不能卖的，还是先供孩子使用。如果仅仅是作为投资品来说，当前房子租金的回报率真的跑不赢银行的基本款理财。

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金融学家宏皓教授

在上海400万的房子既然可接受卖掉并且在出租那说明这套房产偏向于投资房，从投资的角度来看看到底是卖掉放银行好还是继续出租好。

收益

首先不知道你当时购买的房价多少，姑且按400万计算，年租金7万，月租金大约5833元，从租售比（即月租金与总房价的比值）来看达到了约1：685，而国际标准这一数值为1：200或1：300，比值越高投资价值越大，显然你这套上海的房子的投资价值相对较小。

其次这套400万的房子年租金回报率在1.75%左右，连国内正常租金回报3%-5%都不到，意味着在不考虑通货膨胀的前提下收租金需要至少57年才能回本。

升值空间

可能很多人会说回报率低怕什么，上海的房子那么贵还会继续涨，未来升值空间远远不是这一点回报率可以比的，那我们来看实际情况。

2019年初上海楼市回暖表现强势，之后市场呈现回落趋势，6月短暂回调之后7月、8月继续下跌，9月在金九的楼市带动下，上海成交升温，价格小幅上涨，10月成交价格再度下降，和去年同期相比今年价格并没有明显上浮。

近3年上海房价是处于走低的趋势，可能会觉得跟股票一样有触底反弹的可能，但是要知道从2016年均价上涨突破5万以后已经处于一个较高点了，而近两年政府不断出台政策调控楼市，一线城市房价基本处于横盘，未来只要经济平稳运行，房价的上涨空间及增幅基本不会太大。

理财

那么如果选择存银行，在售卖之前应该考虑好以哪种方式理财。银行的理财和大额存单普遍年化收益率都能达到3%-5%，400万一年的保守收益在12万-20万之间，相当于每月1万-1.6万，如果这么算那就比月租5800元要高的多了。

再考虑房产未来可能还会继续低幅度上涨，而我国每年通货膨胀率已经超过6%，那么银行存款的收益显然就不够了，还需要配置一部分资金进行其他的固收理财或风险性投资，让年化收益能够达到8%以上，保本保息当然是最理想的，这就要提高自己的投资能力了。

总之在较低幅度的升值空间下 ，去持有成本这么高回报率却不高的投资房，显然继续出租并不是最优选择，所以建议想好如何理财配置能达到最佳收益再去考虑出售。

MR火羽白

家里最贵一套房子，13年一百五万买的二手小高层，出租基本二房六千五很好借。此后，楼价就不再能接受，现在这套二房420万卖没问题。

自住没问题，有一套外借收租是不错选择，不要考虑楼市涨幅和房产税，有二套房完全合理，留给小孩也行，老了卖了住敬老院不错。如果，还有第三或第四套，建议整合一下，二套并一套，换有质底些商品房，如房型，地段，环境多考虑一下。

实在是手上房多，有闲钱，我相信这种人不是普通老百姓，不用头条操心400万如何理财。

teddy529

这个问题我认为要从几个方面分析，房产、资产收益率、个人生活情况

房产

房价未来走势，上海属于准一线城市，房产应该大概率来说是优质资源。因此房价下跌的可能性小，但是目前国家正在调控房地产未来再出现大幅增长可能性小，但是房价还是会小幅增长的。另外优质的房产依然是目前最保值的资产。

资产收益率

中国房地产的租金回报率是比较畸形的，400万价值的房子年租金才7万也就是1.2%左右的收益率，但是如果按照题主的买入价来计算可能就相对合理了，只有持有成本不超过200万，收益率差不多在3.5%以上了。

综上所述，上海的房产依然的优质资产保值增值依然可行，另外从持有成本的角度考虑7万月的租金收益率其实也不低。

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關鍵字: 上海 银行业 房子