心系V娜
企业出租不动产政策
1、增值税：
一般纳税人出租4.30日前不动产税率5%，不在同一地时按5%预交。 出租4.30日后不动产税率9%，不在同一地时按3%预交。
小规模纳税人中“企业”出租不动产不论4.30前后都按5%计征，不在同一地时按5%预交。
小规模纳税人中“个体户”出租非住房，不论4.30前后，都按5%计征。如出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不在同一地时按5%/1.5%预交。
2、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率5%计算缴纳。
3、房产税：
以租金收入12%计算缴纳。
税收优惠：企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，以租金收入4%计算缴纳（财税〔2008〕24号）。
4、印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
5、企业所得税：并入企业其他所得征税。
另：对增值税小规模纳税人，按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（苏财税﹝2019﹞15号）
个人出租不动产
住房：
1、增值税：5%税率基础上减按1.5%缴纳，不区分用途。（公告2016年16号）
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
税收优惠：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”（公告2019年第4号）
2、城建教育附加：增值税的7%+5%
税收优惠：月销售不超过10万的，免增值税同时免城建教育附加。
3、房产税：租金收入的4%。（财税[2008]24号）
4、印花税：免征（财税[2008]24号）
5、土地使用税：免征（财税[2008]24号）
6、个人所得税：
对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。（财税[2008]24号）
一、核验征收
可以扣除的费用：
(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。（不包含交纳的增值税）（财税〔2016〕43号）
(二)向出租方支付的租金。（包含交纳的增值税）（财税〔2016〕43号）
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
应缴纳个税=（收取的租金-税费-支付的租金-修缮费用-800）*10%
或：应缴纳个税=（收取的租金-税费-支付的租金-修缮费用）*（1-20%）*10%
二、核定征收
应缴纳个税=收取的租金*核定征收率
非住房：
1、增值税：以租金收入5%计算。（公告2016年16号）
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
税收优惠：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”（公告2019年第4号）
2、城建教育附加：增值税的7%+5%
税收优惠：月销售不超过10万的，免增值税同时免城建教育附加。
3、房产税：租金收入的12%。
4、印花税：按财产租赁合同千分之一贴花
5、土地使用税：不免，和企业一样按土地等级交纳。
6、个人所得税：
一、核验征收
可以扣除的费用：
(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。（不包含交纳的增值税）（财税〔2016〕43号）
(二)向出租方支付的租金。（包含交纳的增值税）（财税〔2016〕43号）
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
应缴纳个税=（收取的租金-税费-支付的租金-修缮费用-800）*20%
或：应缴纳个税=（收取的租金-税费-支付的租金-修缮费用）*（1-20%）*20%
二、核定征收
应缴纳个税=收取的租金*核定征收率
另：按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（苏财税﹝2019﹞15号）
会人快语
这个问题问的虽然简短，但涉及的税种内容比较复杂，税款的计算也较为烧脑，有一种剪不断，理还乱的感觉，所以为了回答清楚，我们从概念开始梳理……
什么是不动产？
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括两大类：建筑物、构筑物等。
建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路桥梁、隧道、水坝等建造物。
税款的计算
税款计算的复杂，源于出租人身份以及不动产的特殊性和涉及税种的数量，方便应用起见，我们从出租人的身份的角度，来说明应纳税款的计算。
一、个人（包括个体户）出租不动产的税款缴纳：
涉及税种：增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税。
①增值税
对于个人来说， 出租不动产在增值税政策上区分为住房和非住房类，住房类和非住房类在计税依据规定上略有区别。
个人出租住房类增值税计税依据为不含增值税的租金收入，征收率5%，但应纳增值税减按1.5%计算。
非住房类增值税计税依据为不含增值税的租金收入，征收率5%
特殊情况：个体户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的。
需要先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》，再向机构所在地主管国税机关申报纳税。
个体工商户出租住房：预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
个体户出租非住房不动产：预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。
注意：个人及个体工商户如果一次性收取租金出租不动产，取得的租金收入可以按照对应的租赁期内进行平均计算，平均月租金收入不超过10万元的，可以享受小规模纳税人增值税起征点优惠。
②城市维护建设税
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，税率7%，根据财税（2019）13号，减按50%征收。
③教育费附加和地方教育附加
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，税率3%、2%
根据财税（2019）13号，减按50%征收，教育费附加、地方教育附加的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。
④房产税：
房产出租的，以不含增值税的租金收入为计税依据，住房类税率为4%，非住房类税率为12%，根据财税（2019）13号，减按50%征收。
出租不动产代开增值税发票应征房产税的纳税义务发生时间比照增值税执行。
⑤土地使用税：
住房类免征土地使用税，非住房类按实征收土地使用税，按年计算，分月缴纳，根据不同地段等级适用相应的税额标准。
根据（2819）13号，减按50%征收。
⑥印花税：个人出租住房类免征，非住房类按照租赁合同金额千分之一缴纳印花税，根据（2019）13号，减按50%征收。
⑦个人所得税
税目：财产租赁所得
月租金收入不超过4000元：
应纳税额＝[不含增值税的租金收入－财产租赁缴纳的税费－出租房屋支出的修缮费用（最高800元）-800]*税率
注意：税率区别，住房类个税税率10%，非住房类个税税率20%
每月租金收入超过4000元：
应纳税额＝[不含增值税的租金收入－财产租赁缴纳的税费－出租房屋支出的修缮费用（最高800元）]×（1-20%）*税率
注意：税率区别，住房类个税税率10%，非住房类个税税率20%)
提示：以上个税计算是出租人可以准确核算出租成本的，如果出租人无法准确核算的 ，税务机关也可以采用核定应税所得率的方法征收个人所得税，具体当地以主管税务机关规定为准。
二、一般纳税人出租不动产的税款缴纳
涉及税种：增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税。
①增值税：
一般纳税人出租不动产增值税适用9%的税率，计税依据为不含增值税租金收入。出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按征收率5%计算应纳增值税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
预缴税款的计算公式：
一般计税方法的预缴增值税＝含税销售额÷（1+9%）×3%
简易计税方法预缴增值税＝含税销售额÷（1+5%）×5%
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
②城市维护建设税：
以实际缴纳的增值税为计税依据，税率7%
③教育费附加及地方教育费附加：
以实际缴纳的增值税为计税依据，教育费附加税率3%，地方教育费附加2%
④房产税
房产出租的，计税依据为不含增值税的租金收入，税率12%，应于出租房产的次月起，缴纳房产税，应纳房产税=月租金×12%。
对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
⑤印花税
按财产租赁合同金额1‰贴花。
⑥城镇土地使用税
城镇土地使用税按年计算，分月缴纳，根据不同地段等级适用相应的税额标准。
三、小规模纳税人出租不动产税款缴纳
涉及税种：增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税。
①增值税
小规模纳税人出租不动产，按照5%的征收率计算应纳增值税，计税依据为不含增值税的租金收入。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
预缴增值税＝含税销售额÷（1+5%）×5%
预缴地实现的月销售额未超过10万，以季度为纳税期的，销售额未超过30，当期无需预缴税款。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
②城市维护建设税
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，税率7%，根据财税（2019）13号，减按50%征收。
③教育费附加及地方教育费附加
以实际缴纳的增值税税额为计税依据，税率3%、2%
根据财税（2019）13号，减按50%征收。
④房产税
房产出租的，计税依据为不含增值税的租金收入，税率12%，应于出租房产的次月起，缴纳房产税，应纳房产税=月租金×12%。
对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
根据财税（2019）13号，减按50%征收。
⑤城镇土地使用税
按年计算，分期缴纳，根据不同地段等级适用相应的税额标准计算。
根据财税（2019）13号，减按50%征收。
⑥印花税
按照租赁合同记载的金额，1‰贴花。
根据财税（2019）13号，减按50%征收。
这里需要说明一下，企业出租不动产取得的收入需按规定计算企业所得税应纳税所得额，租金如果一次性提前支付的，应按照收入与费用配比的原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，这个意义上说 ，企业出租不动产也涉及企业所得税。
新税视点
一般纳税人出租不动产，属于2016年5月1日前取得的，可选择简易计税办法，按照5%的征收率计算交纳增值税。
《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：（九）不动产经营租赁服务。一般纳税人出租其前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
大湖名城小莲子
一、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定：“......自2016年5月1日起施行。”
二、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第规定：“第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。
第七条 预缴税款的计算
（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
（一）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（二）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%”
