明净如水3

按目前收益看，45万，年收益1万。如果将45万存入银行三年定期的大额存款，利率为4.25%。年收益为1.9125万。如此算，当然这个门面房不能买。

但有另一种情况，比如说这个地方过十年突然开发成旅游区，房价暴涨，租金也跟着暴涨，每年租金变成了5万甚至10万。你说合适吗?当然合适。过二十年，突然你的门面房动迁了，开发商给予你一百万补偿款，你说合适吗?当然合适。

有的时候，很多事情真的不是人可以算准的。有个朋友，家里很穷，在一个偏僻小镇的厂区买一套50平的家属楼，花了十二万。结果住了两年，棚户区改造，开发办给了他28万，一下子就赚了16万。要知道哪怕借钱多买两套，不就赚到了吗?但这样的事可遇不可求。

有人说，门面房租金今年1万，明年就可能变成1.5万，后年就变成2万。前些年是这样子的，但这些年有门面房的人应该最清楚了，实体与电商的激烈角逐，实体经济明显不如从前，能保证门面房不空着就不错了。

好地点的门面房还能租上高价，但是你想买的价格绝对不是45万了。坤鹏论想说，炒房的时代过去了。

坤鹏论

我是老威财经，我来回答。

45万买一个28平方米门面，年租金才1万，我是不是听错了呢？年收益率只有2.22%，太低了。

在此可以给你普及一个知识，就是如果你投资一个标的，投资标的的收益如果赶不上银行利息，那么你完全可以不投资。

从上面的图标我们可以看出，银行现在一年的存款利率基本都是2个百分点左右。比如邮储银行，一年的利率也达到了2.25%，超过了你的投资标的的商铺的2.22%的年收益率。

这意味着什么呢？就意味着如果你把钱存进银行，一年的利息就超过了你的租金！而且还是在没有风险的情况下！要知道，如果你投资商铺，是要承担一定的风险的，在承担风险的前提下得到的收益还不如不承担风险得到的收益，那么你觉得那个更划算呢？

当然，这个里面也许有房价上涨的因素，那么具体就要看你在那个城市了。如果你真的要投资这个商铺，那么就要考察一下你所在的城市，是一个人口净流入的城市还是一个人口净流出的城市。如果是一个人口净流入的城市，那么或许还能考虑一下，如果是一个人口净流出的城市，那么就完全没有考虑的必要了。

当然换句话说，我只是假设，如果你给我40万，我完全可以在我老家（湖南这里）买到一个门面，年租金也有2万元，至少光是我老家的门面我就觉得比你的划算多了。

所以我个人感觉可能你是限制了自己的投资领域和地域，有时候投资这个东西不要给自己设限，只要不违法，在条件允许的情况下尽量多考虑一些投资标的，也总比你现在的这个商铺要好很多。

老威财经

赞成买商铺。

先假设你能使用45年。
楼上有答者说45万大额存单，4%以上利率复利存45年后连本带利是265万以上，6%利率存45年后连本带利是584万。
先做个不保守的计算，租金按照每年上涨3%（这个比现在社会的实际涨幅（5%~10%）已经低了很多），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是400万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

再做个相对保守的计算，租金按照每年上涨7%，涨到第20年后不再增长（20年后的租金33799元，现实情况是以后的20年不可能不涨租），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是300万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

其实上面这个租金增长率已经很保守，而且只涨了20年就不再上涨，按照现在市面上的可以正常租出去的商铺租金来看，每年上涨10%，不会说是20年不涨租。
而且上面的计算是以年为单位来存租金的，如果按照月存，本利总和数值更大。

商铺的40年产权到期后房子如果还在，那么房子还是你的，不过要交一部分土地出让金。我们所说的产权到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租赁了40年的土地，拥有了土地的使用权限，如果租赁到期的话，会出现下面两种情况：

第一，土地收回，然后补偿你的建筑，不过这里需要注意的是，目前国家只有对70年产权的住房有相关的补偿规定，对于40年的商铺还没有具体补偿标准，当然补偿是肯定的，只不过补偿多少，按照什么标准补偿，并不好说。

第二，继续租赁使用，其实大部分都是继续租赁使用，因为毕竟还能用，没必要到期以后全部拆除掉吧，所以，缴纳一部分土地使用出让金，按照合约规定的年限，就可以对商铺继续使用了。

用户5422639332142

相信大家看到这个问题后都在计算，这个单价1.6万/平米的门面房，月租才800虽然不亏，但一定不划算。大家都进入理解误区了，事实上不是这样的。

1、什么叫门面房？

二、更重要的因素：中国正在缓慢进入0利率甚至负利率时期。

11月初，银保监会约谈13家保险公司，停止销售固定利率为4.025%的年金险。12月1日，易纲6000字长文，点名在世界范围内，负利率会成为长期趋势。

为什么会发生负利率？

一条众所周知的常识：投资会带来回报。

但是，当投资回报越来越低，甚至一不小心连本金都会赔掉的话，大多数人都会考虑放弃投资，把钱存在银行，这就导致市面上流通货币出现缺口——钱不够用了。

为了把钱从银行逼出去，国家就需要降准，让存款收益不断变小，逼迫大家进行消费或投资，增加市面上的流通货币。

因为种种原因，比如物价上涨什么的，来来回回，市面上流通的钱依然不够，结果就导致发生0利率甚至负利率。

三、负利率环境下，投资商铺，是可以接受的选择之一。

根据一份《全国重点50城租金收入比调查研究报告》所述，一线城市平均租售比为1:636，其中北京和深圳的租金回报率仅为1.8%，需要55年才能回本。

你所提到的商铺，租售比为2.2%，已经大幅超过北京、深圳的多数住宅。

在未来几年，假设中国进入低利率时期，对现有利率打个对折，那么，现在5%收益的理财，收益会变成2.5%。现在4%利率的房贷，成本会降为2%。那么，你再回头来看2.2%的租金回报，是不是变得有吸引力了，让人感到些许安慰了？

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草根创业老油条

45万的门面房，一年租金才1万块钱，肯定是不划算的。

最简单粗暴的衡量方式就是计算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1万块钱，门面房总价45万，那年化收益相当于1/45=2.22%，想要收回45万的成本你需要花45年，这个已经远远超过了正常投资商铺的回收年限。

正常来说一个商铺能够回收成本，一般是在8年到15年之间，如果超过15年就不要去投资，你目前一个商铺是45万，要45年才能回收成本，这么长的期限，资金的使用率太低，而且未来期限太长，存在的不确定性因素太多，所以不建议你购买。

其次你要看资金的潜在机会收益。

你花45万去买一个门面房，那你就会失去其他投资机会，其他投资会最保险的就是银行存款。目前45万拿去拿去银行存款，可以买一些银行大额存单，而一些银行大额存单3年期年化利率可以达到4.18%，相当于45万一年的收益就是18810元，如果按复利计算，45年之后连本带息总共是265万左右，这个收益率要远远超过你投资商铺带来的收益。

如果你能够承受较大的风险去购买一些收益较高的理财产品，假如年化收益达到6%，那45年之后，你45万连本带息将达到584万，相当于45万增值13倍左右，这个收益要远远超过投资商铺带来的收益。

最后投资商铺不是简单的把钱投进去那么简单，而是要综合考虑各种因素。

投资商铺最近几年比较火，很多楼盘在开发的时候都会附带商铺开发，但是大家在投资商铺的时候不要随便头脑，一热就投资，而是要综合考虑各种因素。

第1个因素就是租金回报率的问题。

正常情况下8年到15年之间能够收回本金才考虑投资，如果超过15年那就不要考虑。此外租金的年回报率至少要达到6%以上才比较保险，要不然潜在的投资机会就会超过投资商铺产生的收益。

第2个因素要看商铺的具体情况。

商铺投资重点要看位置以及户型，如果在那些人流比较大的位置，那可以考虑投资。另外商铺的户型，比如深度，宽度，高度等都是重点考虑的对象，因为这些因素都涉及到你能够租多少价格。

第3个因素就是总体经济形式。

前几年有很多朋友都投资商铺，但最近几年都亏损了，特别是那些小面积，而且在位置比较偏的地方基本上都是亏损，因为目前在电商的冲击之下，很多商铺都很难存活下去，所以很现在很多店铺都是关门的，特别是那些小商铺更容易关门，所以目前小于50平米的商铺一般风险都比较大。

当然那些面积比较大的商铺，超过50平米的还是有一定的投资空间的，特别是随着新零售的崛起，未来很多大型机构的的介入会对那些大面积的商铺有需求，在那些人流和地段比较好的地方，大面积商铺反而会有一些增值空间。

贷款教授

肯定不能买，不划算。

这个只要简单的算下就能得到结果，45万资金买的28个平方的房子，租金一年是1万元，那折合一个月租金就800元左右，你这租金回报率只有2.2%。如果按照现在的资金来计算的话你需要45年才能收回本金啊，而商业地产只有40年产权，如果继续按照你这个资金租下去的话，产权到期了，本钱都没有赚回来，那买这样的门面是做什么呢，总不会是为了给房地产商做善事吧。这么底的回报率不如购买银行理财产品或者另外找其他的投资渠道。

考虑商铺购买的不确定因素：

租金可能会上涨或者下跌，我不知道你是在什么城市，你所要购买的门面附近有没有其他什么商业规划，如果附近人流量在未来因为规划会有不错的增长，这样这个商铺的租金也会相对应的自然上涨，如果上涨过快的话，你这个投资还是可以考虑的。

既然是不确定因素那也有可能附近没有其他的商业规划，人流量可能会一直这样持续下去或者会更少，加上往后线上电商对实体的冲击这些综合因素来看的话，你这一年一万租金也有可能会更低，那时候回本真的是遥遥无期。

购买商铺前，一定要做好充分的考察：

1.考察附近的政策的规划，对以后的商铺有没有更大的升值空间。

2.考察附近区域商铺的租金情况，看看附近你这个面积的商铺一般租金是什么价格，自己大致算好，购买后在现有的租金基础上几年能回本，一般商铺的回报率在5%-8%，回报时间在12年-20年是比较合理的。如果在这个区间内可以积极的下手购买。

希望我的建议对你有帮助。

经营观察

如果是住宅房产，我还会支持一下你，毕竟住宅的升值潜力较高，但对于门面房，特别是年租金1万元的门面房，劝你别买，否则最终就跟股票套牢一样，惨兮兮。

回报率

租金一年一万元，总投资为45万元，则年化投资回报率为：10000/450000=2.22%，这个收益率还不如银行理财产品的收益率，这笔投资，你要花最少40年才有可能回收回来（考虑到后续租金可能提升，但是也可能出现断租的情况）。

在房产投资上，有一个名词叫做租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300（即0.005-0.0033）。比值越高，说明房屋的投资价值越大。

你这个房产每平方米建筑面积的月租金为：（10000/12）/28平=29.76元/平；你这个门面总价值为45万元，一共28平，每平米价格为：450000/28=16071.43元。

租售比=27.76/16071.43=0.00185，你这个数值明显低于1：300，所以你这个的投资价值很低。

升值空间

很多人认为门店会有升值空间，不能单单看租金，但是一年1万元租金的门店，你认为其又多少升值空间？这类门店一般地理位置都很一般，其实租售比也说明了这类房产没有多少升值空间，所以不值得投资。

其次，如果你有关注市面上的商铺出租情况以及租金情况，相信你对非核心地段的商铺就会敬而远之了。如下图所示，是2017年（数据相对早了一点点，但可做参考）中商产业研究院的一个调研报告，我们可以看到全国一二线城市，租金都处于下降的趋势，而空置率一直都在增加。要知道这还是一二线城市，人口聚集地，如果是三线及以下的城市，数据应该更加惨不忍睹（其实从一二线的数据我们也可以看出这个趋势，二线的空置率显然高于一线）。

总结

对这个房产，个人建议是不要买，这笔资金你放在银行里获得回报率都远远高于购买这套房产的回报率。

鲤行者

不用看多少平米，总价45万，年租金一万，回报率是2.2%肯定不知道投资，这是最基本常识，如果年租金达到两万，还是可以考虑，至少回报率要达到4.5%以上，才可以考虑，28平米，还要看他的门头是不是很大，屋里边儿的格局，适合做什么？

需要45万，总共28平米，相当于18000每平，这一定是县城里边，县城里的房价，门面房是要比房价贵的，而在三线以上的城市，门面房有可能没有住宅贵，开出来这个价格，一般五年后，有可能达到两万一年的租金，但是你要自己考虑，从回报率的角度上来讲，绝对不该投资，回报率太低了。

为什么把回报率放在第一位，因为商铺再一次出手的时候，速度非常慢，流通性不好，要想把房子变成现金，是难上加难，除非你养五年十年以上，这你就尴尬了，必须考虑它的回报率，另外交易的时候税也比较高，而且是完全市场化，不像住宅那样，有很多的附加值，户口啊学区，门面房是没有任何这些东西，唯一的价值就是回报率。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来啊！

乐福居

商铺的投资价值不在于市值的高低，也不在于铺子的大小，而是在于一个综合的租金回报率！简单的说，如果一套商铺的租金回报率达不到7%，并且地段并不如人意的话，那么这套商铺就是不值得投资的！

租金回报率

从你的情况来看， 45万的商铺年租金为10000元，那么租金的年回报率就是2.22%，不仅没有满足7%合格商铺的回报率，甚至连普通的理财，定存都么有达标，所以是一点投资价值都没有的！！

我的例子

我自己有两套商铺，一套在上海，一套在苏州，年回报率都是7%以上！所以我建议你不要投资这样的商铺，只会让你的资金被困其中，甚至未来还会面临难以出手的情况！

商铺投资的要点

要知道现在的电商冲击实体非常严重，好的商铺的投资门槛非常高，少则几百万，多则上千万。所以一定要懂得精挑细选，地段和回报率是第一考虑的要素，其次可以考虑一定要买重餐饮，一楼沿街的，毕竟电商冲击那么大，现在能够支持出租率和租金高低的就是消费体验类和餐饮类了！

最后我建议，如果有能力的话是可以配置一套合格的商铺的！虽然说十年前电商打击了实体，但是谁也不知道十年后是怎么一个情况，更何况一个国家的经济发展是必然离不开实体的。像日本这样发达的国家也不是实体干掉了电商吗？

什么是投资？如何理解什么是投资！用简单的一句话概括就是：别人还没有意识到这个东西值钱，而以后会有很多人会觉得它值钱！因此，有能力，有资金，配置1-2套总不会错，但是一定要达标、合格的好铺子！

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