喷子集团总调度
目前看投资烟台和威海房产需要观望和转移战线，投资房产需要城市资本沉淀。这种资本沉淀表面看城市发展情况如何，那么烟台和威海城市发展比较滞后，所以在这两个城市中投资房产尽量不要投入。以后会收益很少。
我说这样的话会伤害很多烟台威海人，因为谁都希望家乡好和家乡美，但是事实终归是事实，正所谓事实是最难以接受的。但是在投资市场一定要把握住经济脉搏这样你才会得到最大的收益。
投资市场是战争市场，你不承认现实那么全军覆没的就会是你。在城市群的发展中，目前确实好非常好的投资城市，这样的城市需要你去发现和发掘。祝你在投资路上越来越好。谢谢。。。
资本寻宝
烟台吧，个人认为选择烟台有一下几点
1.经济上:烟台GDP全省第二就不多说了，是山东经济的重要支柱，山东肯定优先发展经济强市，所以这点烟台肯定占优势，而房产与经济是直接挂钩的，政府政策倾斜多经济发展快肯定房价涨的就快。并且刚刚结束的山东省政府开年会议指示烟台率先进行新旧动能转换。
2.人口上:烟台人口众多，这点你可能会说威海因为地方小啊，中国人有个习惯叫凑热闹，人越多房子炒的越厉害，人们越是竞相购买，相对来说威海人少比较安逸，不会在房产上炒这么热。
3.未来规划上:山东省规划的烟威都市圈烟台占主导，并且烟台未来会重点提升服务业的发展，服务业会直接带动房价上涨。既然是投资房产肯定选烟台了 ![]()
4.可选择机会上:烟台地方大相对房产多，这就意味着可投资的机会多，选择性就多，威海地方小可能房产没那么多自然选择机会就少。投资就得多看看。![]()
城市百科
威海的房价是华北区域关注度比较高的城市，上个月，相信大家的朋友圈都被威海接连颁布的整顿令刷屏。
面对全国突如其来的调控政策，大家都很好奇2018年房价必大跌是真的吗？2018威海房价走势怎样？这一系列民众普遍关注的话题，得到了房地产大咖的回应，本期我们有幸请到威海房地产界资深房产投资人刘先生（这里隐去真实姓名）及三位房产行业的大咖，让我们来看看他们是对威海房产作何解说的。
威海房地产界资深人士刘先生表示，威海一季度房价上涨确实有些过快，但随着供求格局的变化，威海房价或在明年中有所回落，但幅度不会“大起大落”。
A：“我想说，房子是千家万户的事情，我们可以算出房地产的行业体量有多大，有多重要。”威海房地产行业资深房产人刘先生表示，就普通老百姓的家庭资产而言，大多数家庭，房地产是家庭净资产的200%。
刘先生深耕威海房地20余年，对威海房地产具有很强的洞察力，其一些观点往往被业界广泛认同。
刘先生就家庭刚需按揭购房举例：大部分家庭都是几代人攒钱购房，攒来攒去做了个首付，一套100万元的房子，净资产30万，从银行借款70万，这其中的负债率是多少?净资产和资产总额比例是多大?可想而知。
“房子是拿来住的，这是涉及一个民生的问题。”刘先生称，要正确理解房地产调控精神，房地产调控，并不是说将房价往死里打，调控的本意是确保房地产行业持续健康发展。
“威海的房价是华北区域关注度比较高的事情，要理解中央对地方房地产调控的精神。”刘先生称，每次调控，房价是往上调还是往下调呢?去年，全国整体房价上涨过快，加码往下压。
政府要求，房价要在合理区间运行，一个底线，房价不能下跌到一定限度。如果房价下跌过快，这个是要托起来的，但也不能疯涨，特别去年二季度威海房价确实涨得有些快。
如何理解这次威海房地产政策调控呢?房地产大咖均表示，中央对地方这次调控力度之大，是前所未有的。“但我理解这次威海房地产调控是非常及时、非常到位的，如果不及时刹住这种上涨的风气，我们威海的房子就面临‘崩破’了。”刘先生表示。
“我理解，我们要的是‘慢牛’，不要‘疯牛’。如果是‘疯牛’，什么样的行业、产业，都经不起这样的暴涨。”他说，希望威海房地产行业有一个健康的走势，价格在合理区间运行的走势;要理解调控精神，不管是我们的企业，还是我们的媒体，不要过，不要造成恐慌，或者一上涨就欣喜若狂，我们还是理性的看待，这样才能走的更远。”
刘先生称，威海是山东旅游地产的较早先行者，海南、云南等省份也都在做旅游地产，但相对比较成功的还是海南。海南房地产与国内其他地方还有很大的区别，就新房而言，海南全岛客户结构是，80%是岛外购房者，房子的用途也是养老度假，而20%的购房者，是本地人或者在本地工作生活的刚需消费群体;而岛外其他地方恰恰相反，80%的购房者是当地人或者在当地工作生活的群体，外地人购房占比仅20%。威海正在打造“精品宜居城市”，房地产走势也正处在从第一个阶段向第二阶段转变发展的时期，将来会有越来越多的购房者会在威海购置养老度假房。
鉴于这样一种“数据颠倒”情况，对于以后在威海从事房地产开发、销售的房企及工作人员，都是一个考验，如果还是按照内地的房地产思维模式，就很难适应。比如项目所在位置的交通是否便利、配套设施是否完善，甚至连户型结构、面积大小等设计，都有讲究和学问，房企和政府，都要围绕客户结构定位。
Q：威海房子真实价格在什么水平，调控政策会持续多久?
“我的内地朋友经常会问我，威海房价到底多少钱?”刘先生说，面对这样问题，他也会蒙圈，“其实威海什么样价位的房子都有，低至不足3000元/平方米，高的3万元/平方米。”
他说，没调控之前，威海乳山银滩6层高、不带电梯的商品房，只卖2800元/平方米，而旁边南海新区的房子，卖到1.2万元/平方米，而市区蓝湾怡庭豪华装修的二手房，带上两个车位有的已经接近三万了“大家就蒙了，威海的房子到底多少钱?这个跨度太大，其实，威海多少钱的房子都有。”
“威海房地产调控政策会持续多久?会不会对房地产的价格，产生一个压制的释放过程?”对于威海那点事的提问，刘先生回应称，威海出台的相关房地产调控政策，从宏观上讲非常科学，将会整顿房产市场上的劣质房地产公司，打击无良中介公司，规范市场交易手续和程序，将会有效促进威海房地产的健康良性发展。外地人在威海购房，目前来说是不限购的，虽然有限售政策，但是仍然需求相对旺盛，假设不要买多，每人只买一套，但放在整个华北市场，主要是京津冀东三省，省内济南、淄博、滨州、潍坊、青岛等地，这个市场很大了。
威海去年九月一号出台调控实施细则，这个是一个“狠招”，但还有一些区域不属于调控范围，比如荣成主城区，有些地方没有在调控范围，像南海新区，还是可以买的。其他部分市县，比如乳山、临港等区域，还是在去库存，还没有到严格的“限购限贷”的地步。但是购房者一定要理性，可以把大开发商入驻的区域作为一个判断的标准和参考。
下面我们就来看一看威海各个区县房市的均价吧，我们列出了最能反映市场行情的二手房交易情况。
区域介绍：环翠区，威海市中心，市政府所在地，集中了威海市主要的商圈、人口、教育、医疗，公共交通，城际交通资源。拥有威海最大的公园和最长的优质海岸线，生活交通便利，威海本地人聚集地，拥有全市最美丽的滨海风光，几乎来威海的游客都会到环翠区，是度假、养生、商旅、休闲的主要选择。
区域介绍：经区区划非常简单，三个街道办事处（皇冠、凤林、西苑，为经区主城区）和三个乡镇政府（迫于、崮山、桥头），经区目前是城市副中心之一，拥有威海汽车站、（火）动车总站，公共汽车总站（即将投入运营）、威海港等交通枢纽，威海汽车站从东城路搬迁至蒿泊的十几年里，经区的发展加速，目前已经有九龙城、豪业圣迪、、长峰、丰禾等商圈综合体，人口和工商业较为密集，学校办学水平也不断提高。是众多三市（荣成，文登，乳山）刚需定居威海的首选地，也有大量的外来务工人员聚居。
区域介绍：高区，威海冬季风最大的区域，威海市第一个开发区，人口、产业集中，GDP比重高，以世昌大道西段和文化路为主干道，气候宜人，环境优美，个人认为是威海宜居指数最高的区域。区内有山大、哈工大两所985的威海校区，金海湾、国际海水浴场、小石岛等知名旅游观光地，为早期外来务工人员的首选聚居地，中小学生源中外来人口比重高。商圈规模较为分散，有明显的季节性的特点，冬天人流量较少。
区域介绍：荣成，中国大陆沿海最东边的城市，中国海上最早看到日出的城市，距离日韩最近的城市，山东GDP强县之一，以渔业、旅游业、食品加工和进出口出名。荣成拥有着北、东、南三面向海的优势，环境和空气质量略优于威海市区，人口密度低，空气湿度相对较大一点。有高铁始发站，距离机场是区县里最近的，目前是移居威海人群除威海市区以外，最受关注的区域。民风淳朴，物价适中，交通生活便利，配套成熟，房价也跟随三四线的行情，去年和今年分别上涨了两波，但仍是原威海三县最有潜力的一个区域。
区域介绍：文登区，位于威海中部，原为县级文登市，市区位于内陆，不沿海。目前市区人口处于外流状态，地产行业发展处于边缘态势，划区之后由于财政抽血，市政建设对比荣成较为落后，原属文登的南边沿海的乡镇，现已划归南海新区，为重点发展的海洋新区，房地产体量大，备受省内外地养老、休闲、度假人群欢迎。
区域介绍：乳山市，位于威海最远的西南方向，毗邻烟台，是威海经济发展较为靠后的县区，市区的房地产开发处于平缓的增长阶段，配套较为成熟一些。在早期，十年前乳山银滩房地产开发驰名全国，也因为一些开发出现的问题臭名昭著，房地产体量大，因整体质量较差，配套不齐，生活不便，夏天潮湿备受唾弃，目前仍有一些外地人群在此养老定居。
小编表示看完威海省各个市县的房价之后，幼小的心灵受到了深深的打击。接下来，我们在分析分析，威海省这两年的房价发展趋势。
2018年始来，各地房地产市场似乎很给面子，总算稳定下来，有些省市甚至已经有一部分的放松调控政策。毕竟房地产业作为众多地区政府的主要经济与税收来源之一，不能把房地产压得“太死”，而且满足刚需，优惠民生也是政府工作的主要重心之一。威海房产经历了2016年的上升，2017年的暴涨，2018年的稳定，目前各市县房价已经稳定在一个价格区间上。
2018年是“求稳”的一年，中央希望对房地产健康平稳发展的长效机制能尽快建立完善，而房地产税在2018年以后才可能完成立法。但是对于政府来说，这两项工作的难度尤其之高，虽然房地产税曾在部分地区进行过试点，较为顺利，但是房地产税的相关政策仍与某些已经出台的政策相矛盾，需要多加“调和”。
威海新楼市
肯定是烟台！城市规模和人口总数(700多万)仅次于青岛，且经济发展势头强劲！随着五区融合力度加大，加上蓬莱撤市设区，城市人口总量己超300多万人。目前，城区正进行大规模拆迁，土地供应量加大，交通己向纵深(待报批修建地铁项目)，互通式多层立交桥…等基础开发建设。相信，再有三年;烟台在城建，房地产开发，港口、造船、机械电子，尤其是汽车产业方面(己生产销售出500多万雪佛兰，别克轿车)，会有一个更好更强可持续的经济发展水平。
诚臣4
个人认为，烟台的投资价值更大一下。毕竟现如今烟台是山东省经济总量第二的城市
- 烟台接受日韩经济带动，现如今经济总量已经赶超济南，跃居山东第二，山东省内仅次于青岛的第二大经济体。
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- 威海跟烟台相近，都是沿海城市，只是工业带动了烟台经济的发展，没有带动威海经济，同样是因为工业发展，导致现如今威海的环境相比烟台要好一些。
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- 很久以前，威海只是烟台的一部分，威海是从烟台划分出去的，当然，威海价值体现越来越明显，无论经济，环境都有其独特的优势。但是我个人还是更看好烟台。
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惊悚Top10
烟台价格到顶了，市内商业没有潜力，很死，但房子比威海保值一些。威海的房子都卖给外来养老的了，为什么空置呢，是老年人又离不开故土，一年就来威海度假月八的，满大街没人，公交车空跑，市内都是家族小企业，养不活市民，市民消费也很低，那大商场基本全黄了，剩下的就是骗人的产业了，什么足疗，中介了，更可恨的荣成中介骗子，骗傻好多打工仔，没有产业的城市，全靠骗～威海也
财付通54574462
威海管辖面积不大，但也大约等于上海的总面积，约六千平方公里。威海经济总量在山东中游，人均水平将近两万美元，已经很高了。威海近十年有一个战略，全域城市化，市域一体化，全部辖区按一个大城市来规划打造。千公里海岸线，每二三十公里一个现代化的小型城区，加上一百五十万人口的市区，未来发展是一个三百至五百万人口的大中城市
平常心184194324
为自己投资毫不犹豫烟台，为子孙后代投资选威海。烟台威海不是一个层级。烟台正向大城市发展，离青岛近，经济总量超威海太多了，尤其烟大直通是早晚的事情，因此在30年之内，也就是一个有投资能力的中年人，为了拿到你能看得到的回报，毫不犹豫的选烟台投资。当然威海是在新的发展理念下规划起来的新兴城市，其远期的生活环境会明显好于烟台，又是三面环海的对日韩最近的对方，也是青岛烟台城市外延交汇的黄金节点，在五十年后的地球人以追求环境第一发展第二的日子里，人们会疯狂竞争一片净土。因此当你是一个20多岁的富二代或者为子孙后代投资，毫不犹豫的选威海。
问问答
烟台、威海都处于鲁北地区，烟台GDP全省前三名，算是经济大市；威海人口较少，但自然环境比烟台要稍好一些，海滩也干净。从长远来看，烟台承接的日韩产业转移已近没落，南部腹地处于济南、青岛两大中心城市的理解竞争中，经济发展潜力有限。威海自然环境更优越，高校也不少，更适合居住，从长远来看，这种环境优美城市发展潜力也更大。投资不是看现在，而是看未来。因此，建议首选威海。
另外问下小编，回答问题没有奖励吗？😁
诗书江湖
这个问题很简单！选择投资烟台还是威海哪个城市更好并不重要，投资投得就是地角，这是永远不变的法则！好租、好卖容易流通、成交活跃且真实可靠、入住率基本上百分之百的房子都可以投资，这种房子没有水分，基本面扎实可靠能经得起相当长期的检验！
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烟台
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2.人口上:烟台人口众多，这点你可能会说威海因为地方小啊，中国人有个习惯叫凑热闹，人越多房子炒的越厉害，人们越是竞相购买，相对来说威海人少比较安逸，不会在房产上炒这么热。 
4.可选择机会上:烟台地方大相对房产多，这就意味着可投资的机会多，选择性就多，威海地方小可能房产没那么多自然选择机会就少。投资就得多看看。
