旅行和投資，讓生活更美好
今日頭條：@真叫小張哥
前言
接上篇《廣州踩盤：誤入清遠，能買嗎？》。經過考慮PASS掉清遠之後，小張哥按原計劃繼續花都的踩盤。
十年前買第一套房的時候，也來花都看過。最終經過對比，還是放棄了花都。9號線通車後，花都房價迅速上漲。
如今的花都，應該已經不是過去那個郊縣了吧？我想是時候來重新看看了。看看是什麼支撐了這一輪的上漲，以及未來是否還有機會。
花都，我又來了。
花都·前世
1837年，參加院試落榜的洪秀全從廣州回到老家。多年苦讀，考了三次竟連個秀才都沒中。這位未來天王的苦悶不難想象。回到家，他大病一場，臥床四十多天。
不知那時的他，自廣州回鄉看到的是如何的景象。對了，那時候這片土地還被稱作花縣，得名於附近的花山。此後，它的名字先變成了花都市，而後成為了花都區。
十年前一天，小張哥在白雲機場坐上中巴車，一路顛簸來到了剛建成不久的花都皇冠假日酒店門口。
這座五星級酒店周邊的荒蕪，遠遠超過了我的想象。極目遠眺，依稀可以看到遠處的雲峰大酒店。門前一條坑坑窪窪的道路，周圍都是荒地。
要前往花都中心區域，還得搭乘黑車或者摩的。不過那天路邊啥車也沒有，不得已頂著烈日走半小時到了公交車站。
不記得在公交車上晃悠了多久，來到花都中心區域。所謂中心區域，也就是有比較多的樓盤，外加幾個超市的地方。
那時的花都和廣州市區，是“城”和“鄉”的區別。
市容差別很大，然而花都中心區域的房價卻並不便宜。當時看過的雅居樂、南航花園都是8000+的水平。不過偏僻一點的地方4000+的樓盤也有。
花都·今生
如今，坐上地鐵9號線從花都廣場出站，路旁的景觀相比從前確實有了很大改觀。終於像個城區的樣子了，走在路上我這樣感嘆。
花都的房價，多年來一直比較親民。雖然中心區域較貴，但稍遠點的地段一直有許多價格實惠的樓盤。
這裡的平均房價相比市區，這些年的漲幅一直落後。這種情況一直持續到2017年，地鐵9號線開通。
廣州地鐵9號線被譽為“久耗線”，工期一拖再拖，總建設歷時8年多。還記得那些年，朋友圈花都的小夥伴，幾乎每隔一段時間就要吐槽一次。
無論如何，通車後的9號線成為了花都樓市的助推器。線路開通前後，兩年間花都區房價從不足1萬到直逼2萬。
也有人說這裡面還有規劃、產業等等原因。好吧，讓我們來看看花都區的建設規劃：
我挺佩服這些搞規劃的人，一個區還能整出這個產業帶、那個產業帶的。CBD我知道，RBD（旅遊商業區）還是第一次聽說。
除了幾條產業帶和CBD、RBD，這圖裡面最明顯的三個圈就是白雲機場、廣州北站以及廣州文旅城。
白雲機場已運營多年，是國內吞吐量第三的大型機場，國內航線網絡密佈，短板是國際航線，由於某些原因未來可能大幅增加。這個不必多講。
廣州北站目前確實不理想。車站規模和環境就不說了，去年我想地鐵和列車換乘，結果出站後直接懵了。
地圖上看近在咫尺，居然不能直接換乘，繞路要步行40分鐘！只好打了個的士。擴建工程據稱今年完工。
新北站能帶來多少人流我不知道，但我查了一下：
廣州將形成以廣州、廣州東、
廣州南、佛山西、白雲站為主客站，以廣州北、南沙、新塘站為輔助站的“五主三輔”客站佈局。
看明白了吧，輔助站。在這個定位之下，期望不要太高了。
廣州文旅城，前身是萬達文旅城。萬達開始進入文旅產業時，王健林曾放出豪言：讓迪士尼二十年不盈利。倏忽間，萬達深陷資金危機，首富家也沒餘糧了。
王首富秀了一波操作，整了個世紀大交易，將文旅項目打包賣給了融創。現在是廣州融創文旅城，去年已經開業。
這個文旅城做的怎麼樣，我還沒去過，無法直接評判。但如論是融創還是萬達，涉足文旅時間都不長，依我看肯定是趕不上長隆、華僑城之類的。
此外政府發佈的幾百個重大項目，小張哥看了看基本都是道路、高速之類，缺乏大家耳熟能詳的大企業。
所以我認為支撐這波上漲的核心就是地鐵9號線聯通了城區，將花都這個原本的窪地灌平了。其他因素幾乎可以忽略不計。
花都區踩盤，還是得圍繞9號線展開。
花都踩盤
花都踩盤從地鐵9號線的花果山公園站開始，花都廣場是花都的區府核心位置。之後就是延9號線向機場方向，目前乘地鐵去機場或是市區都要走這個方向。
路勁天雋峰
新盤。靠近地鐵站花果山公園，步行到小區門口不到10分鐘。小區周圍環境非常成熟，配套很完善。有公立幼兒園和花都五小的學位。
這個一個改善型樓盤，戶型只有3房和4房單位，看的時候均價大約2.5萬，房源只剩下4房單位。缺點是毛坯不帶裝修。
按我的預算來說，可以考慮126平的4房（最小的四房）。沒辦法，不帶裝修必須把裝修款考慮進去。
深航花園
二手盤。位於花都廣場和馬鞍山公園之間。距花都廣場地鐵口較近，地鐵口走到小區大門口大約用時10分鐘。
隔壁是南航花園，馬路對面是雅居樂。相比另外兩個樓盤，這個小區樓齡較新，因此單價比另兩個要貴很多，單價要3萬多。
在這附近居住的人許多都是航空業人員。花都靠近機場，對他們來說居住在這裡非常方便。現在有個詞叫用戶畫像，投資性購房考慮接盤俠大概是什麼人群，以他們的需求和眼光來考慮問題是個非常好的思路。
小區有很多大戶型單位，此外小區還有相當一部分房子是“雙證房”。就是一套房子有兩個房產證。由於歷史上的90/70政策，加上雙證還可以減少稅費，過去曾經出現這種產品。
在限購的當下，雙證有很大的弊端。導致只有一套購房額度的買家，直接無法購買。我在這個小區沒有看到合適的房子。
合和新城
二手盤。位於清塘地鐵站旁，從地鐵口走到小區大門大約只需要5~6分鐘。上圖的這個廣告語囊括了這個盤最核心的賣點。
近地鐵口已經說了，另外它還是9號線沿線最靠近白雲機場的一個樓盤。踩盤時的均價大約2.5萬/平。
小區很大，斷斷續續開發。樓齡從05年到16年的都有，到現在還沒開發完畢。最大問題是學位。由於釘子戶的存在，樓盤配建小學十多年一直未建設。
戶型方面就很多，從1房到5房單位都有。不過由於小區太大，到地鐵口的距離不同組團相差很遠，這點要注意。
花都·來世
從花都的過去聊到了如今。前幾年，花都的房價也在朝市區的方向追趕。距離小張哥花都踩盤，時間又過去了一年。
這一年，花都區的二手房價格下降很明顯。尤其是前文提到的合和新城，均價從2.5萬跌到了2.3萬。
花都的未來如何？還有潛力嗎？
直接說我的判斷吧：潛力不大。至少和廣州其他區域相比是這樣。主要原因是新增購買力不足。
前文已經分析過，除了空港，我對廣州北、文旅城帶來的客流不那麼看好。重大項目中也沒有知名企業。
花都的其他產業呢？大概還有汽車產業，皮革皮具，還有一點珠寶加工。傳統汽車行業現在日子不好過，另兩種產業的人口大多購買力不足。
再看看交通，會不會有外溢購買力。9號線已經兌現，廣清城軌？一期尚未通車，二期更加遙遠。再說，花都還能指望從清遠獲得點什麼嗎？
唯一略有期待的就是8號線北延段，但我認為這條線路更利好白雲的部分區域。
～～～本篇完～～～
踩盤系列文章：
贏在看房之前：做好準備，事半功倍
廣州踩盤第一站：天河
廣州踩盤：誤入清遠，能買嗎？
我發現，身邊投資賺錢的人有一個共同點：
他們都關注了我是小張哥
閱讀更多 真叫小張哥 的文章
