保時捷男孩兒

大家忘了一個重要的原因。哈爾濱的房價在全國省會城市是比較低的。它的起點也是最低的。他沒有跌的空間！哈爾濱畢竟是省會城市。還是一個邊境省會。分析一個地方的房價。還有很多因素。比如說。黑龍江省下面的地級市。房價都不是很高。整個黑龍江省也沒有什麼好地方。也就省會城市哈爾濱還行。所以大家都往哈爾濱省會城市走。哈爾濱的基礎大。就是它流失人口，它也會流失很長時間。哪有像崩塌似的。所以哈爾濱的房價一時半會兒是不會跌的。

遊魂夢境

哈爾濱人眼高手低，大部分年輕人異鄉打工或者創業去了，留下的也是工廠工作，為什麼哈爾濱的房價不降反升，很明顯人口紅利已經是過去事情了，外來人口帶動飯店旅店的生意，我嫂子跟我說過外地人在群力新區買房子的佔百分之七十以上，一五年一套群力的高層也就是一百五六十萬，一七年一年漲了百分之五十。為什麼會這樣很明顯，群力新區的房子很高端大氣上檔次，配套設施很到位，大型商超醫院學校一應俱全，公園哈爾濱最多的地方就是群力新區，哈西的房子也一樣配套設施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟風一頓猛漲，外來人口帶動了哈爾濱房價不降反升是很明顯的事實。哈爾濱的工資是全國倒數第三四位，消費水平看起北上廣，一個生活在這座城市三十七年的人看見家鄉的鉅變感到高興，不得不提的是事就是老工業基地已是物是人飛了。

冰城爾東

• 這個問題正好去年我問過哈爾濱的開發商，我也很好奇為什麼經濟這麼差的哈爾濱房價會漲到如此地步，他是這麼跟我說的：
• 第一：哈爾濱老城區的人改善住房環境，紛紛搬進新區，哈西、群力的房子被買光，導致房源緊缺，所以價格上漲
  
• 第二：很多周邊市縣的人來到哈爾濱務工，上學，大部分選擇留下來的人會選擇老城區的房子，當然不是全部都會選擇老城區，條件相對好一些的也都是落戶新區了，但是落戶老城區的人還是佔絕大多數的.
• 第三：哈爾濱的城市化面積並不是很大，中心的區域容納200萬人到300萬人大概，所以房價短暫的漲價是正常現象！

靈魂的打手

第一哈爾濱房價在省會城市中不算高，只是近二年漲的多，一萬到一萬七不等。我家09年63萬買的房子16年只賣了85萬，裝修加還貸款利息賺了六萬，只能算不賠，16年新買的群力的房子也才八千一平。第二哈爾濱買房門檻低，一年社保，公積金首付20%，150萬的房子也才30萬首付，大多數家庭負擔得起。條件好的或者雙方家長共同出資50萬也不算很難。第三哈爾濱教育和醫療資源好，孩子可以從小學上到大學不用搬家，醫大一醫大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校學生。本地人孩子去外地打拼了但是家長還在，通常是改善性買房，或者孩子將來不在一線城市工作回老家也提前買一套房準備著。還有一部分是外地老年人，孩子在一線城市買不起兩套房又不想父母在農村養老，就在哈爾濱買房。對省內人吸引力主要是，去外省要是省會城市不如哈爾濱離家近房價低，外省小城市資源也不好工資也低。以上是個人觀點。

流線跡線

弱弱的問一句，你坐公交嗎？

坐幾回公交就發現了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈爾濱是部分中青年人上班，外環多數老年人逛早市。

老年人人養老已經成為哈爾濱的房產購買力。孩子來哈爾濱，老人就需要來哈爾濱照看三代定居養老，而且主選電梯高層，所以，二環外群力開發區是外縣老人首選。哈爾濱來人退休比年輕人工資高，所以打工養兒養房養車不現實，我身邊好多退休大媽大爺，都在退休打工，就是自助下一代的貸款。

哈爾濱年青一代大多去北上廣，我有部分同學和親戚，都在北京或出國。北京工資是哈爾濱三倍。不趁年青多賺點，給自己貼貼金，歲數大了更不好找工作。所以，有後臺，有資源就去南方定居或者出國。

沒後臺的，就去北上廣闖闖，順便鑲金邊。

這就造成哈爾濱老人居多。一過年，就看市中心，沒有車，沒有幾家開燈，75%空置。剛來哈爾濱的回老家，老哈爾濱人去三亞。

梗直的柳條

我公司是做投資融資的，簡單的說就是給企業機構貸款的，我從另外一個角度回答一下。

房價主要由地價，建築成本，資金成本，利潤等幾個主要部分組成，這裡面地價是最大頭，群力現在地價基本上摺合美平米7500-8500左右，再就是近年來房開企業融資成本逐年上升，別說銀行不給貸款，我們公司就明確規定房開企業原則上不給融資。所以開發商現在想融資是非常困難的，中小開發商融資大概成本不會小於年化15-18個點，這幾點加起來，房價怎麼能下降，大家都是在這裡硬挺著生怕資金鍊斷了，挺不過去運氣不好就破產倒閉，爛尾，運氣好就被大開發商收購樓盤。基本上就是這麼個情況吧。

所以說，房子價格的調整，關鍵還是看政府想不想讓房價下降。拿地的價格，樓板價下降了，企業融資成本下降了，房價自然會鬆動。另外還有一個關鍵就是政府預售的限價，這個也是關鍵。展開了說太敏感，各位自己揣摩吧。只能說這麼多了。

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正版叱吒紅人

那就說明哈爾濱市人口非但沒有外流，反而是在流入人口。本人長春的，來哈爾濱出差幾天，沒覺得人少了，路過中央大街還是挺擠的。

還有一個原因，哈爾濱市目前房價水平省會城市倒數，低於海口蘭州很多，和貴陽差不多。而哈爾濱的實力遠超這幾個城市，因此，無論如何，現在的價位是保不住的，最起碼房價得到南昌 石家莊的水平。只是東三省不太主動炒房，房價增長沒有同步漲，相對滯後一些

大長春崛起

哈爾濱是人才外流而不是簡單的人口外流，哈爾濱城區每年人口都在緩慢增長，從最初的小漁村到後期幾十萬再到如今幾百萬人口，其實來源主要是黑龍江省內城鎮和農村。

而哈爾濱卻年年流失大量的高端人才，哈工大哈軍工等高校留在校園地就業的屈指可數，畢了業全部奔往南方，這跟本市提供的收入和就業環境有關，也怪不得哈市，整個東北內陸包括內蒙 也都這樣，既沒有海岸線港口，也沒有像樣的跨國貿易。國家明著政策扶持東北，而實際還是向南方沿海城市傾斜，我覺得國家之所以這樣做，主要是因為臨近俄羅斯CX這兩位不以發展經濟為目的，而整天叫囂鬥毆的流氓國家，使國家對東北地區穩定存有忌憚，從建國後就開始不斷地轉移東北資源，當年毛甚至提議要在哈爾濱定都，後也是因離蘇聯太近的原因最終也放棄了。

再說說哈爾濱為什麼這些年房價漲的離譜:全國各大城市走一圈你會發現，哈爾濱的建築公攤係數全國第一。如果你的高層住宅建面100米，使用面積能得到65米，你就偷著樂吧。因為哈爾濱得房率平均只有55-63％之間，回遷棚改的甚至係數達到50%,也就是100米建面的房子你只有50米的可使用面積。而在南方平均得房率在80-90之間。什麼概念？就是同樣的建築面積預算單價人家能買3房，你只能買到兩房的居住。就連東北其他省份得房率也有75-80以上，唯獨哈爾濱是個特殊的存在，這其中到底是誰在給哈爾濱老百姓挖坑我不敢說，所以客觀來講在哈爾濱你要以建築面積單價跟全國比，毫無意義。

再說說購買人群:哈爾濱作為黑龍江的省會，也處在黑龍江的南段，省內城鎮鄉下人口 但凡積攢一些收入都會來哈買房，讓孩子來哈受教育，在以哈爾濱為跳板 走出東北。

哈爾濱的新建住房和二手房有7成都被省內遷來的居民買走。而這些大量外來的人口普遍是鄉鎮農村走出來的，由於文化層次不高工作難找，不斷衝擊著哈爾濱的低端就業市場 ，使得哈爾濱勞動力服務業人均收入不升反降。我們單位招個保安1800元 應招者絡繹不絕，從而反映出體力勞動的服務業在哈競爭殘酷。而高端就業人群也很尷尬，在哈的五百強企業和經貿高端商務不多，找不到合適自己的崗位，即使有適合自己的工作，收入也比不上南方。

所以哈市出現了這種逆差(市內人才外流 * 省內人口不斷湧入）房價隨著大量外來人口而不斷攀升，房產市場異常活躍。隨著省內人口不斷以哈爾濱為跳板走出東北，黑龍江省的人口也會隨著時間慢慢枯竭。在農村這個現象已經開始顯現，整個村莊常住人口不到一半，哈市高端人才不斷流出，而中低端群體氾濫，這也是政府頭疼的問題留不住人才，招商引資也很困難。

張少卿

大家好，我是勇談。對於哈爾濱的房價問題，之前也有過觀察，很多條友都有一個疑惑“哈爾濱人口外流，為何房價還是這麼堅挺？”除去本身哈爾濱是省會城市享有各種資源便利外，也跟東北地區本身地區本身房產投資風有很大關係。藉此機會簡單談談我的觀察。

哈爾濱這樣的省會城市期待房價下跌是不現實的，維持穩定已經算是好的

圖上所示是哈爾濱過去一年的新房均價走勢圖，可以看到過去的一年哈爾濱的房價有漲有跌，整體處於上漲的情況。根據國家統計局公佈的2019年12月份的統計數據來看，哈爾濱新房同比上漲10.1%，二手房同比上漲11.6%。新房和二手房的上漲似乎預示著哈爾濱的房地產走勢不錯。幾點觀察：
第一、哈爾濱（包括東北）地區一直是我國房產投資風比較嚴重的區域。海南的朋友應該很理解這句話的意思，東北朋友去海南買房投資幾乎已經成為一種風景。東北地區的朋友喜歡房產投資已經不是秘密，而且東北地區的房產投資也是我國最先開始的。這點跟東北地區建國後的工業化發展和城鎮化發展比較快有關係，哪怕是如今東北地區的經濟發展遇到困境，底子還是在的（早期城鎮居民手裡還有點閒錢的）。

第二、前兩年的棚改和拆遷安置成為了哈爾濱這樣的城市房價持續上漲的一個動力。從2017年開始哈爾濱這裡拆遷安置風已經開始了，最新的拆遷安置計劃已經到了2020年，拆遷安置和貨幣補償下進一步刺激大家購買房產是必然。只是這樣的手段到底能夠持續多久呢？

哈爾濱人口外流已經是事實，房價持續高速上漲無疑會加快速度

從2019年來看，包括恆大、萬達等企業資本開始重新進入東北地區是一個積極的信號，但是這樣的局面會不會被高房價所抑制？很難說。只是在房價持續不斷上漲的情況下，人口外流速度加快已經是事實。

第一、期待哈爾濱這樣的省會城市房價出現下跌很難，畢竟是省會城市還是資源聚集區域。哈爾濱哪怕是發展再慢，也是黑龍江的省會城市，無論是教育、經濟、政策、交通等資源都是向這裡聚集，畢竟是單核城市。單核城市的房價相對堅挺也是普遍現象，這點大家其實心裡都明白。

第二、哈爾濱雖然從2018年開始進行了房產調控（限購、限售等），這樣的政策其實對於房產投資來說影響不大。

綜上，哈爾濱這樣的城市房價持續超過10%的上漲，除去房產投資風和地方有意為之外，沒有其他的解釋。畢竟在過去的2年，一些沒有房產調控的三線城市（經濟稍好點的）房價也保持了10%以上的上漲，原因其實也是因為房產投資風和地方有意為之。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

作為一個土生土長的已經外流的哈爾濱人給你解答一下：第一，哈爾濱戶籍人口超千萬，外來務工人員有好幾百萬，所以流失人口占比較小。第二，剛需比較大。哈爾濱老城區房子較小家庭人口眾多，改善性住房成了哈爾濱人的剛需。第三，哈爾濱作為省會城市，隨然現在還不是中心城市。就地理位置輻射面積而言現在已經是周邊地區默認的中心城市，輻射面積包括黑龍江省、吉林省一部分地區、內蒙古東北部地區和俄羅斯遠東地區。

我個人認為下一個中心城市可能是哈爾濱或者長春，不可能是瀋陽。瀋陽離天津比較近。通過國家規劃的十橫十縱的交通運輸網可以看出瀋陽的橫向輻射面積不如哈爾濱和長春。

關鍵字: 省會 房價 房產