在“南拓”的推动下，成都城南各大版块强势崛起，站南、大源、金融城三期、新川都逐渐呈现“高攀不起”的架势，但
中和似乎是一个大写加粗的例外，境地甚至有点尴尬。实际上，中和版块地理位置优势很突出，北侧为金融城三期、西侧为大源、南侧为新川。在城南使出洪荒之力发展的十年里，金融城已是响当当的金字招牌，大源村摇身变成了国际大源，白纸作画的新川也呈现了新姿态，可火三轮、城中村等标签依旧刻在中和身上。这既有历史的遗憾，但更多是现实的无奈：区域价值与发展现实严重错位，组成了一盘很难判定输赢的尴尬棋局。
△中和版块相对位置示意图
这样的“尬局”能被打破吗？
中和组了个尬局
锐理君发现，在2019年初高新区的拟供地计划中，中和版块有超百亩土地计划出让。此外，随着区域旧城更新逐步落地，地铁与TOD建设的不断推进，中和“破尬局”似乎并不太难。
连续断供5年 中和发展“差口气”？
锐理数据显示，2009年1月至2019年10月，中和仅成交了13宗地块（含招拍挂），供应节奏相当缓慢。有趣的是，2009-2010年就成交了10宗，土地市场算是到达第一个小高潮；但在2010年之后的近9年时间内，中和仅成交了3宗地块，而具体到这3宗地块，除今年1月成交的TOD用地外，另外两宗为住宅用地。
再来看楼面地价，2009年至2010年，中和的成交楼面地价多在3位数浮动，最高为1495元/㎡；2018年6月，万科以11440元/㎡+溢价23.81%拿地中和，触摸到了全新的地价天花板，这也掀起了中和土地市场的第二次热潮。
△2009.01-2019.10中和版块土地出让情况
客观对比相邻的片区，中和的地价还有追涨幅度，但土地供应和区域发展节奏不匹配，让这里始终感觉“差口气”。目前，该版块内的品牌房企并不算多，仅有万科、朗基、北京城建等。
备案均价16597元/㎡ 中和仍然“刚”的很？
锐理数据统计显示，2019年前9月，中和商品住宅备案均价为16597元/㎡，与主城区前9月的平均房价（16701元/㎡）基本持平。供销方面，2017年至今，中和住宅供应面积54.71万㎡，销售面积56.67万㎡，供销比0.97，基本平衡。
中和版块内极少项目能做到高认购快去化。目前在售的项目有万科璟南堂（销售均价21000元/㎡）、新景璟歆府（销售均价19460元/㎡）、仁美熙和府（销售均价18063元/㎡）等，受制于价格因素，开盘去化效果并不理想。
2010年-2012年，中和住宅销售主力产品面积段为50-90㎡，其中70-90㎡占比最多；在市场改善大趋势下，2017年开始，版块内住宅销售主力产品面积段往90-130㎡发力，130-170㎡的产品也有一定增幅。整体来看，90-130㎡仍是近期主流的产品面积段，置业客群也以刚性需求为主。
形象与配套双差 中和“太难了”？
虽然背靠国际城南这个大IP，但是中和似乎和“国际”二字不沾边，也被不少网友戏称为：进一步繁华CBD，退一步遍地火三轮。
区域界面“老、破、小” 配套品相真不高
中和面貌最让诟病的地方就是“老中和场镇”，过往安置房、自建房住区庞大，被很多人冠以“城中村”之名，断头路、钉子户更是区域面貌更新的直接阻碍。版块内的商业主要依靠各大菜市场和小区底商，今年开业的喜港城购物中心才给中和带来了稍微大型的商超，而教育方面能拿出手的也只有中和中学......
△被戏称为“城中村”的老中和
△喜港城购物中心及在建中的地铁6号线
“堵堵堵”是常态 出行是“老大难”
中和交通已经形成三横（吉龙一街、吉龙路、朝阳路）三纵（红星路南延线、中柏大道、成仁快速路）之势，乍一看并不差，但由于这里的道路常年施工且通行需求巨大（特别是往西侧软件园方向），导致交通通行效率极低，早晚高峰拥堵是常态。
破“尬局”有两把大火
中和占据南4环、府河旁的地理位置，呈“一南一北”的发展之势：北端为“旧城区域”，是以前的老中和场镇，区域界面和高新区的“气质”最不搭；南端部分区域为“新城”，是依托新川科技园打造的高品质住区。
与大源、新川等版块相比，中和起步晚、发展慢，但区域洼地的属性依然明显，“两把大火”也正在照亮未来的开发之路。
No.1
第一把火：片区改造更新有进展
中和版块已经形成了新、老城并存的形态。按照高新区《中和旧城更新实施规划》，改造主要集中在老城区域，自2017年年底开始摸底调查，预计用3—5年时间对中和老城区老旧房屋（棚户区）改造5千余户，分批进行。
公共配套方面： 近3年，中和重点建设特色街区、老码头、邻里服务中心、道排工程建设、老城区微绿地等项目，后期将结合旧城改造在老车站配置中心公园、打造“水韵文化”民生项目等。
生态方面：中和将打造滨江生态公园（环城生态带内的绿道文化休闲公园等），并在拆除老旧住房后建设景观生态绿廊；另外，建成五岔子桥后可以连通江滩公园和桂溪公园，为中和片区居民出行至世纪城、软件园片区提供方便，这对片区交通出行是一大利好。
区域改造已经开始。根据今年8月高新区管委会在地方留言板的回复，中和今年将启动中和中学、中街27号等12个地块的搬迁工作。
△2019年8月高新区管委会在地方留言板的回复
城市面貌差是老中和的沉疴痼疾，改造更新需要花长时间、大功夫。必须明确的是，旧城更新是个持续性动作，“好看”只是第一步，激发内在需求，提升内在品质才是关键。
当然，就整体而言，这很有难度。
No.2
第二把火：陆肖站TOD“提劲”
当我们谈中和的时候，我们还能谈什么？此前，中和没有一个可以立于成都楼市的区域品牌标签。不过，随着今年9月底陆肖站展示中心主体结构的提前封顶，TOD价值逐步兑现的中和似乎有了新的品牌旗帜。
陆肖站TOD项目位于中和和新川版块交界处，作为成都首个TOD综合开发项目，不仅对成都的TOD综合开发起着示范作用，也成为中和交通和形象改善的重要牌面。
交通：陆肖站TOD依托6号线（有望在2020年底之前通车）与22号线换乘为基础，采用地上和地下互补的模式，再依托地铁打造“公交+慢行”的一体化交通体系，能很大程度上提升中和目前的交通效率。
城市面貌方面：陆肖站作为片区级站点，未来将联动地铁6号线的张家寺站、中和大道站、观东站和应龙站，实现片区同步发展，打造功能互补的活力轨道生态圈；还将依托陆肖站打造210米的地标建筑，沿中和一线形成高低错落、开合有致的城市天际线，改变区域无地标的现状。
△陆肖站进展 图片来源：成都地铁官微
TOD对中和房地产市场有着极强的重塑作用，不仅可以利用“地铁+TOD”改变区域土地的开发现状，还能联动新川，优化区域空间结构，为区域的商业、商务、居住提供有益支撑。
写在最后
中和虽然占据地利优势，但区域庞大的安置房、自建房始终制约着未来的建设。在生长与停滞这场角力的拔河里，中和步履艰难。
不过，交通路网日渐成型+区域公服配套逐渐升级+TOD项目引领带动，让中和具备了破局的后天优势，不过需要警惕“三年又三年”的慢改造模式。
谁都耗不起！
閱讀更多 成都房天下 的文章
關鍵字: 想象伟大的一平方公里 版块 大源
