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根据你的提问描述小县城总价40万的房子48平，首付20万买房，每月收租1600，月供十年，值不值得投资？下面跟你算算账就能知道能不能投资了。

小县城房子48个方，总价40万，平均每个方8333.33元每一个平方；首付20万元，也就是需要贷款28万元，准备供10年；按照当前各大银行的房贷利率来计算，商业贷款基金利率为4.9%，各大银行根据个人情况进行上浮了10%~40%，也就是贷款利率在5.39%~6.86%；我个人按照你个人贷款利率上浮30%之后的利率为6.37%计算。

如上图，贷款28万元，10年还清，按照等额本息还款方式；贷款28万总还款为37.9302.49元；总利息为99302.49元，平均每个月需要还款金额为3160.85万元，这是根据你的贷款金额和还款年线计算出来的详细贷款金额。

已经了解了你的贷款情况数据之外，再来计算你的投资回报情况，按照你的描述说，小县城48个方的房子，也就是一房一厅的房子，月租1600元已经是相当高了；即使按照你1600元计算，一年的租金收入是1.92万元，10年下来你的租金总收入是19.2万元；而你贷款28万元10年需要支付10万元的利息，按照这种情况你的租金和利息相差不大的，真正租金利润是9.2万元了，这样的投资显然不是非常理想了。

还有一个情况就是你贷款28万元，每个月需要还款为3160.85元，而你的租金是1600元，另外自己还需要1560.80元；也就是说你每个月还是需要另外拿出1560.80元来还房子；所以希望你要考虑清楚这个问题，根据你的经济情况能否支撑到每个月再度垫资1560.80元来还房贷。

根据你的情况已经详细计算了你投资情况，以及投资回报情况，我个人觉得你这种投资是不可行的，建议还是不投资为好。其中最重要一点原因就是由于你这个是小县城的房子，小县城的房子未来不排除会进行降价情况；其次就是你这个是房子太小了，房产不好兑现，不要到时候想卖都卖不出去；这两个就是我个人你这个投资不可行的真正原因。

综合以上分析可以给出我个人答案，我建议你这种首付20万买房，每月收租1600，是不值得投资的。当然这是我个人分析以及建议，至于你要不要投资还是根据你个人情况而定，希望你做出正确的选择。

老金财经

小县城总价40万的房子48平，每月收租1600-2000，首付20万，月供十年，值不值得投资？

这个问题算一笔账就知道了：

从你的条件来看，月供10年，付款为50%的，基本应该就是商铺了吧！

一个月收租1600-2000元，一年就是19200元-24000元，对于40万的房产来说，年租金回报率就是4.8%-6%！而你的月供应该是在2208元左右！

这样的铺子严格意义上是不合格的，因为商铺的租金回报率应该满足7%以上才是合格。因为现在大部分的低风险理财也可以做到4%-6%的回报率。所以如果没有超过这个回报率，去投资商铺，其实是一个风险较大，收益还不多的结果。

在家还是那个小县城的人流本来就少，商铺的提升价值也非常低，因此一旦未来的趋势变差，商铺还有可能会面临难以出租的问题！
所以，不建议投资！

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琅琊榜首张大仙

从您说的情况判断，应该是县城的门面房，我认为投资价值不大。

48平米的房子总价40万元，单价在8333元，这超过了县城住宅的平均价格，48平米的住宅也没有太大的经济价值，所以应该是门面房。

对于县城来说，流动人口少，电商冲击比较大，门店经营主要面向当地服务项目，可以经营的业务有限，因此门店升值空间不会很大。现在门店单价不足一万元，还算比较便宜，随着城市发展，门面房仍然有升值空间，但是升值速度估计不会很快。

按您的说法，现在每月租金1600-2000元，首付20万元，贷款28万元，按10年等额本息还款，利率利率4.9%的话，月供大约2956.17元，总利息74740.05元，这样，10年时间累计投入554740元。

考虑10年期间租金会有增长，平均每月按2000元计算，10年收益24万元，假设10年后房价升值到1.5万元每平方（这种预测比较激进，估计达不到这种程度），房价总值达到60万元，连同房租收益合计为84万元。

投资门店的的毛利率是（84-55.5）÷55.5=51%，平均每年大约5%左右，仅相当于银行理财的水平，投资收益率并不算高。

通过上述分析，可见投资并不是很合算，主要原因是租金太低，总价40万的房子，每月2000元租金，才相当于6%的利率，而贷款利率已经达到4.9%，其中的利差太低了。

互金直通车

1、租金

总价40万的房子，每个月收租1600元，租金收益率为4%，和银行存款收益率差不多。这个收益率属于中等水平。假设租金10年不上涨，则10年共收到的租金为19.2万元。

2、房贷利息

贷款20万，期限10年，贷款方式假设为等额本息，贷款利率为基准利率4.9%；则10年总共支付的房贷利息为53385元。

3、首付利息

如果把首付20万不买房，存在银行，存款利率按照5%计算，10年的利息为11.25万，存5年定期，到期本金复投。

4、房子升值

从题目的描述，不清楚是哪里的房产，我们以过去全国平均涨幅为参考，2000年商业用房全国平均销售价格为3260.38/平方米，2017年商业用房全国平均销售价格为10323/平方米，年复合增长率为7.01%，按照过去商业用房年复合增长率为7.01%计算，现在价值40万的房产，10年后价值78.79万元，房子升值38.79万元。

综上所述：购买房产的总收益=房子升值+租金-首付利息-房贷利息=41.41万元，所以购买40万房产，10年后卖出可得41.41万元收益，年化收益率为10.35%，这个收益率还是相当不错，如果房租收入能够有保障，可以投资。

互金圈

投资价值不大。就以往的案例来看，无论是公寓还是商铺，投资表现并没有大家预期的那么好，加上现在房地产市场开始退潮，实体经济并不那么乐观，小商铺换手率超级高，尤其是在经济不发达的小县城，居民的消费力有限，加剧风险。

对于一个小县城来讲，一个40平的商铺不一定能租出1600――2000元的价格，除非本身地理位置优越，人流量大，否则实际价格远远低于这个价格，甚至很难租出去。很多县城开发之处，设计了底层商铺，规划很好，理想状态小区建成以后，引入各种配套设施，实现居民和商业共赢。而实际情况是，房屋居民入住率不高，周围的公共设施环境难以匹配，或者需要较长的周期，商铺往往门可罗雀。

即使按照题主预期，以1800月租计算，贷款10年，每月月供2100左右，利息5万，总费用45万，回报率也就5％左右。当前实际通胀在8％左右，所以这个商铺投资价值不大。

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Roseview财经

小县城房产难道是？48平方房产40万元每月租金可以达到1600-2000元，基本可以确定房子是一线或二线城市的方便，还有就是48平的房子租金如果能达到1600-2000元之间的话可以确定房产地段和位置相对来说是比较好的，小编这边（石家庄）县城100多平的学区房租金也就是1500元一个月，小编的个人感觉很合适投资这套房产，为何说合适小编给大家介绍下。

按照房价40万首付20万贷款20万分期10年，利率按照银行基础利率1.1倍计算（利率5.39%）等额本息还款的情况下月供是2159.64元，10年总利息5.92万元，按照每月出租房屋的租金收益是1600元计算的话，每月我们只需要出2159.64-1600.＝559.6元，少出去吃顿饭少抽包烟足够我们拿出这559.6元来还月供了。

怎么说那房子基本上是不会贬值的为什么这样说那，随着社会的发展物价上涨房价自然会上涨的，就那10年前的房产说当时一套房产十几万就可以购买一套房产，首付50%分期10年月供的话也就是几百元，现在谁每个月拿出几百元还月供有压力？

而现在的房产那动不动一套房就大几十万甚至上百万，首付百分之50%的情况下月供都在3000元以上，这样整体来看的话房产是贬值了为啥那主要是因为人民币贬值了（有人会说当时购买的房产怎么回是贬值了明明是个增值了其实是贬值了房产，10年前我们个人月收入1000元左右当时好地段的房产也就几百元一平一家人奋斗一年基本就够首付了，而现在那我们平均月收入5000一家人奋斗一年还不一定能够赚够首付款，因为物价都在上涨那个月家庭开销都需要不少钱），所以说吗随着人民币贬值房价永远不会成为白菜的，最简单的举例:假设有一天一碗牛肉面涨到1万元一碗的时候难道我们的房产还不如几万牛肉面值钱吗？记住人要吃饭，工厂要招工人干活，原材料自然就会上涨房价自然而然的也会上涨。

希望能帮到大家以上均个人观点仅供参考最终决策权在购买者

福星卡汇

如果买房单纯依靠租金来补回投资，显然是不可取的。毕竟，买房一族属于高收入者，而租房一方绝大多数是低收入者，房东提高房租，租客转向便宜房源，即使地段偏远，租金低廉才是租客最为关注的方面。

所以，在租售比中，分子上涨乏力，分母越长越快，这种情况下投资买房，除了要准备大量的首付，还要面临高额的月供，而出租的话也可能得不到理想的租金。

房价上涨不可期 或将回归合理水平

投资的目的在于获益，而投资房产绝大多数不是靠租金收益，而是靠不断上涨的房价。如果所投资的房产所在地房价上涨乏力，这笔投资显然是不值得建议的。

同时，投资者也应看到目前楼市处于“史上最严厉调控时期”，各地纷纷出台限价、限购、限售等措施。

明辰财经

城镇化不断升级，人口会急速汇集到省会城市和一线城市，会直接导致三四线房地产市场空心化，也就是说投资房地产，尽快抛售三四线房产，把资金投入到有价值的省会城市。

不管你这个房产在县城收益多大，今后必将会是一个没有市场的标得。以你这个40万48平的房子说，你这个应该是公寓40年产权，像公寓房产更加不能投资，公寓第一交易税费高，并且水电还是商业的。

以上两点公寓虽然租金比老破小高，但是今后很难出手，并且公寓会随着时间的推移会不断贬值，出手还赚不到钱。

资本寻宝

首付20万房屋总价也就60来万，贷款也就40来万，基本可以以租养贷，自己压力不会那么大可以考虑一下，关键是你买的是什么地段的房子，目前周边配套设施建设，还有未来规划有哪些！如果自己经济收入还可以，建议可以去买一套，最起码房屋能保值

關鍵字: 收租 总价 值不值得