其次，我想说的是除了北京、上海等有数几个大城市在阴跌，此前涨势过猛的一些二线城市在回调，全国大部分地区的房子并没有下跌。

那么，咱们就说说房价已经下跌的城市，到底和调控有没有关系。

答案是可以肯定的。

如今房价下跌确实是调控的结果。限购、限贷这两条就足以将很多人挡在了购房门槛之外，特别是那些想要改善居住环境的群体或者全家老少三代仅一人有贷款资格的家庭。这种情况在现实生活中非常常见。而真正以投资房产为生的那些人，反而有多得是的办法越过这些壁垒。

正因为限购、限贷对购房需求的遏制作用起效，也才在价格上看到了变化。

但是，我想说的是，这种人为遏制需求的效果是暂时的。

需求可以被遏制，但绝不会凭空消失。待购房资格和条件满足之日，这些需求必然胡如洪水猛兽般释放出来推高房价。所以，需求未被满足的情况下，价格只是早涨晚涨的问题，亦或者是先跌后暴涨的问题。当然，咱们现在说的是大城市，那些名不见经传跟着凑热闹暴涨的几几县，暴涨之后必然暴跌。

笔者之前的多篇文章都分析过，现如今的限价、限售以及针对房地产行业去杠杆的政策，一方面会降低开发商拿地建房的积极性，另一方面会令开发商资金紧张，两者合力的结果就是未来一段之间商品房的供给会直线减少。

试想，一边是被遏制的需求蓄势待发，一边是供给缩水，彼时房价岂会不涨？

房价一路上涨的根源在于通胀和供不应求，除此之外的其他调控之法只会令房价暴涨与调控如影随形。或者换句话说，暴涨是调控的后遗症。有心的朋友可以去细数一下每次调控之后房价的房价是否遵循了这个规律。

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房市乱局即将结束，盛宴即将散席。东方泛起了鱼肚白，曙光已然显现。近期买房要慎重，勇敢的接盘侠己了了无几，房价肯定要跌，即使房贷利率再低，即使取消限购，也刺激不了购买力，因为人们口袋里的钱真得不多了。其实算一笔账就一目了然:比如买100平米的房子，每平15000元，总价150万，产权70年。首付30万，需贷款120万，分30年还完，假如利息约共计150万，则此房共花300万。按住满70年算，每年为4.3万，每月3571元。就是说，等于你每月花3571元租房住。更何况，房子不可能住70年，撑死住50年，那么平均每年6万，每月5000元。等于每月花5000元租房住。那么试问我们到底是买的房还是租别人的房。难道我们租银行的房，租开发商的房？有14亿分之几的人能保证50年连续不断每月顺利还款5000元？有几个人，请出来走两步？房地产领域问题己非常严重，远非上面算的这一点，国家如果再不重视不改变，后果不堪设想。

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房价下跌是市场正常反应，如果不限购和限贷估计早就像p2p暴雷了。

第一，房价下跌是市场正常供需关系，正常收入和房价匹配关系。

①物以稀为贵，房子多了就贱，五年前投资商铺和门面的都大赚，看看五年后今天，多少商铺和店面沦为了仓库，租不出去，卖不掉。大降价也无济于事，有人怪电商，这个电商没有关系，原来房子和店面少时候一个地方挤压人口密度多大，现在城市变大，房子变多，人口密度变小，你的商铺卖不掉租不出去那不就是正常的，房子也出现这样问题，特别是一二三四线和新一二线的郊区小镇，人没有几个，房子空置率特别高，租也租不出好价格，甚至租不掉，你说他不跌真的开玩笑了。

②受房地产挤压，股市下滑加上通货膨胀，城市租客和房奴没有消费能力，导致除了吃的和住房外的产品，服务大幅度减少。实体，厂家，服务业都关门和缩小规模，裁员，失业，降薪发生，房子卖不掉你还涨价，真的开玩笑了，诚心不想卖房子，就是拿出来给大家看看吧。

第二，如果不限购和限贷，估计2019房地产就像p2p暴雷了，特别是贷款，如果不限制，有没有还款能力的都贷款，收入还不起房贷，房子过多，房子卖不掉，早断供和拍卖了，房子早一文不值了，不信话要是现在放开贷款试试，特别说拿农村人说事的，农村人0首付买了高价房，估计第二个月起断供了。还有说次级贷款抵押的，我认为可以把银行抵押破产，我组团500万买来，明天炒到1000万，抵押800万给你，拿着就跑。

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不管是不是限购限制的，反正现在你买了房，五年之内卖不出，这个政策很多很多人都没看懂看明白，五年会造成什么样的影响？一群看客以为只是限制住了炒房投资的那些人，其实不然，你们结合目前的经济环境状况来仔细看看，现在负债的人是个多大的群体，现在能盈利赚钱的又有多少？负债的群体目前被绞杀的越来越狠，房贷还不起会如何呢？不是被银行收回就是被拍卖，那么扩大这个范围，炒房的，房产商都会不断得进入这个范畴，最后不是送给银行就是被拍卖，只有这两个结局，这是个非常大的阴谋，不敢深说。

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房价下跌是否是人为压制的？主要要看房价上涨的原因是什么？从房价上涨的本质原因来看，主要有，第一土地财政驱动房价上涨，第二，货币超发驱动，第三，楼市牛市不败神话造成购房的思维惯性。

这三个条件中，一二，都没有改变，而三是一个“动态心态”，目前的“三”是最主要的原因。

从地方政府角度看，土地财政，一直是地方的主要收入来源，也是地方房产冲动的主要根源，目前为止，这个“根源”并没有被改变或者有改变的迹象。

而货币超发，则始终是百姓对“人民币购买力贬值”的长期一致性预期和感受，这点使得百姓不购房，就要面对贬值风险。

而从“楼市牛市预期”角度来看，貌似三者之中最不可靠，但是却是三者之间最坚定和可靠的指标，这是百姓的切身之痛——追不上房价，早买早发财的结果。

而从历史角度去看，任何一次“房产调控”这个因子都会出现波动，而从历史任何一次房产调控，都会看到“信贷收紧”“限购”“限售”“限价”的影子。

从官方的角度来看，历来都不会否认对房地产刺激经济的依赖已经到了吸d的程度，但是，历来都要否认和坚持否认。此次依旧如此——尽管各地的限购政策陆续有解封，也有解封一日游的现象。这凸显了“经济压力”和“行政手段”之间的巨大现实和矛盾。

总体来说，人类判断问题，总是遵循着一个固定的规律——透过现象看本质，原因不变，结果也必然不变。

不论你如何天花乱坠，万物都要遵从共同规律，即经济规律和哲理规律，如果，这个基本逻辑是正确的，那么，结果一定也是正确的——行政手段，肯定在特殊国情下有用，但是，问题的根源和本质没有改变，“人为压制”可以实现一段时间，过后，还是要回归问题的本质——土地财政，货币超发，楼市牛市心态。

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现在房价下跌更多的还是调控干预的结果。因为只要市场上存在限购这样的政策存在。市场的购房需求就是被抑制的，只要限购松绑，房价很可能就会反弹。

1、2015年这一波房地产牛市涨势太凶

2015年开始大力的放松房地产限购政策。引发了房价上涨。从一线城市传导到二三线城市，再传导到四五线六线城市。一线城市的房价率先启动上涨，也最先完成上涨周期，于是也最先受到调控。调控以后，一线城市的房价马上进行了回调。这个回调你可以认为它是一种房价下跌。但是随后一线城市的房价又进入了缓慢上涨的阶段。目前是处于一个比较平衡均衡的状态。

二三线城市的房价启动的比一线城市要晚一些，大概晚一年左右。经过2年时间，在2018年的时候也达到了一个高点。所以在2018年下半年的时候，调控政策就喊出了坚决遏制房价上涨的口号，这句口号是非常严厉的，全国各大城市纷纷加入了限购的行列，房价到高点之后也进入了一个回调阶段。目前大致已经完成了回调，甚至略有缓慢上涨的趋势。

至于那些四五六线城市，其实今年2019年的时候，你会发现很多县城的房价涨得很凶。这些五六线城市是这一波房地产行情的尾声阶段了。县城的房价涨完这一波之后，也会进入到一个回调的阶段，然后一个平稳阶段。

2、房价的回调首先是调控干预的结果

从上文的分析当中也可以看出，房价的回调或者说下跌，首先是政策干预调控的结果。通过政策干预以后，遏制住房价上涨的趋势。然后再通过政策的微调实现房价的稳定。目前大概就是属于这种状态。

我一直有一个观点：在土地供给没有完全放开之前，房价在快速上涨的过程当中实施政策调控是必须的。否则房价继续上涨，最后带来的结果很可能是大幅下跌！由此带来对经济的伤害是非常大的。因为如果房价持续大幅上涨。而居民的收入跟不上。要想维持高房价。只有进一步的控制供给，减少新增供给对市场的冲击，那么购房成为少数人的选择，购房也会变成一个奢侈行为。那个时候展现出来的状态就是房价维持在高位。但是成交量很低。只有特别富裕的家庭或者个人才有能力去购买。

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房价下行趋势正在形成，部分城市房价开始打开了下跌的潘多拉魔盒，以万科、碧桂园、恒大为首的高杠杆房企率先通过降价来加快项目去化速度，恒大全国住宅基本上按8.9折销售；碧桂园根据项目去化情况实行不同幅度价格折扣，在某些三四线城市，去化效果不理想的楼盘价格甚至打到了6折；而万科降价最吸引眼球的是厦门某一楼盘，最低价格折扣几乎到了5折！

一、政策累积效应

从9.30到现在，两年的时间里房地产调控政策从中央到地方、大大小小不下600次，虽然调控未能阻止房价亢奋，但效果在逐渐显现，最近中央直接给房价划了一条红线：坚决遏制房价上涨！

在房价已经远远脱离了经济基本面、老百姓望房兴叹的时候，高房价也基本上失去了再上涨的基础；另外政策的一次次点刹，也使得一路狂奔的房价最终被降服。

今年全国土地拍卖市场遇冷同样说明房价拐点即将到来，1-8月份全国流拍土地890宗，创多年来之最，而成交的土地价格也趋于理性，土地价格下降将影响到楼市价格。